若只是標題，大家可能會以為小胖在忽悠人，但是同樣的實用面積，勁省幾十W也是真事。本文小胖看房將重點給大家講這個艮北的現房毛坯項目，帶您體驗這幾十萬是省在哪裡。
樓盤基本資料
在哪裡？賣的是什麼？
樓盤地址：江乾區同協南路與新塘路交叉口（夏衍中學北側）
規劃：由10幢高層和9幢疊拼組成，其中1—10號樓為15—16層，11—19號樓為7層
容積率：2.3
總戶數：638戶
預售開盤：預計2020年1月首開
預計價格：高層37000-38000元/㎡，洋房價格未知
戶型：高層116㎡、132㎡、135㎡，疊拼148㎡
交付時間：2020年中旬
拿地信息：
2017年7月21日下午5點半，杭政儲出[2017]35號牛田單元R21-05地塊經過27輪報價，由96號競買人越秀以上限價格272761.0萬元總價競得，樓面價30841元/平方米 。
周邊配套：
(區位圖）
交通配套：距離地鐵1號線七堡站約1200米，同比板塊內其他樓盤，地鐵優勢弱 。
板塊內東西向主幹道有德勝快速路、艮山東路和興建路，通過德勝快速路可以直達城西和下沙，艮山東路與環城北路相連，直達武林廣場。南北向有同協路、紅普路，同協路（規劃）往北穿過城東新城、丁橋最終到達田園。
生活配套：楊柳郡好街、花園城（招商越秀公園1872自帶的綜合體）。
在建的花園城
教育配套：幼兒園、澎匯小學（在建）、夏衍中學、採荷實驗中學。
（在這裡給大家普及一下，艮北新城板塊的學區基本都是採實集團的下轄分校，如澎雅、澎匯都同屬採實集團，教育水平應該是差不離）
（在建的學校）
醫療配套：有規劃的三甲醫院，板塊內已經建成的醫院暫時還沒有。
休閒配套：在建的李寧體育公園。
沙盤、戶型圖皆出爐
得房率超90%
（沙盤實拍）
項目人行出入口、地下車庫入口，位於2#隔壁。
高層一樓有架空層，其中4幢一樓規劃為會客廳，其餘架空層會規劃兒童娛樂區及各種不同主題的活動室等。
高層4#及5#之間規劃有泳池，目前已經建造完畢。
（泳池實景）
超高的戶型得房率：
據銷售介紹，由於項目拿地時間較早，所以戶型得房率普遍較高，算上贈送面積基本在90%以上。
高層132㎡戶型：可做4室2廳2衛
該戶型2梯2戶，三開間朝南（都是臥室），餐客廳一體，面寬達6.5M，還有一個北次臥需交付後自行拓寬，目前已開放樣板房，就筆者體驗來看，做一個次臥沒問題。唯一受影響的可能就是次衛的門對著餐客廳。
高層135㎡戶型：可做4室2廳2衛
該戶型同樣是兩梯兩戶，四開間朝南實屬罕見，客廳南北通透，陽臺面寬有7.2米。
僅僅是這樣可能大家還不能直觀的感受其超高得房率的魅力，下面我們一起來看一下同在艮北板塊、同是越秀開發的天悅江灣項目戶型：
145㎡四房兩廳兩衛：
該戶型為天悅江灣高層的145㎡戶型，觀察可以發現：
該戶型與前灘名邸的132㎡戶型格局基本一致，僅部分有細微的尺寸差異，天悅江灣的主臥、陽臺面寬更寬一些。但要注意，這是132㎡與145㎡戶型比較，相差13㎡，按照目前艮北高層均價4.04Wv/㎡計算，直觀減少近50W的購房成本。
另外本項目疊拼的樓幢，1-2層是疊排，頂層是疊排，中間樓層是大平層。每戶底層疊排帶花園。
（花園實景圖)
優劣勢總結分析
自行取捨
除了超級高的得房率坐鎮外，項目總購房成本較低。
由於項目周邊是整拆整建，南面越秀項目，北面金科項目，周圍中南項目、招商項目等新盤環繞，無二手價格可參考，但是就在前段時間，項目北面的地塊已經掛牌，預計於2020年1月17日出讓，根據地塊要求，精裝均價不超過42400元/㎡，而本項目是毛坯現房，明年年中就交付，價格控制在3.8W/㎡以內，直觀的購房成本減少4400元/㎡，除去裝修成本，還是存在倒掛。
（艮北項目分佈）
說到這裡，可能有購房者以為小胖是在吹噓該項目。
那麼就順道盤點該項目的劣勢。
1、不可避免的地鐵距離遠。在艮北目前在售的諸盤中，本項目的地鐵距離應該是算最遠的，主要依靠地鐵出行的購房者，需要注意。
（直線距離近1km，實際步行距離1.2km）
2、肉眼可見的品質一般。項目目前已基本建造完畢，石材外立面質感一般。近段時間多是雨天，地面也有多塊地磚已經起鼓。
已經建成的部分圍牆採用的是真石漆。
3、毛坯房源，交付後免不了的敲敲打打。雖有部分購房者認為，毛坯房源可節省一部分的裝修成本，自己裝修更加自由，但也有部分購房者會考慮到裝修時間問題。一旦項目交付，各戶裝修時間不統一，入住後，鄰居們的裝修噪音不可忽視。
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