我花了一週的時間，看了大量的有關粵港澳分析的文章、調研報告、還請教了本地資深投資者一些問題。
比較遺憾的是，我看到的關於粵港澳的投資分析，90%以上都是毫無價值、毫無意義的。
為什麼這麼說？因為市面上的文章，要麼把粵港澳大灣區的規劃1234列出來，巴拉巴拉巴拉，讓大家聽的雲裡霧裡。
要麼就是，把粵港澳大灣區11個城市列出來。比面積、比人口、比GDP，每個城市都好，每個城市都介紹了，但是對於買房者來說，沒有什麼實際的意義。
所以本文算是粵港澳大灣區一篇比較良心的乾貨文章了。
可以說是解讀最有價值的文章之一。
看完本文以後，你一定會對粵港澳大灣區有一個清晰無比的認識。
你會明白，為什麼90%的粵港澳大灣區文章不值得一看。
為什麼惠州被稱作投資天坑。
為什麼廣佛、深惠莞買房邏輯不一樣。
為什麼珠海對比其他城市很特殊……
我們要知其然，還要知所以然。
本文寫的很詳細，如果一下看不完，記得收藏，以及點贊。
這就是對我免費碼字、熬夜更文最大的支持了。麼麼噠~
01
粵港澳大灣區最大的認知誤區
粵港澳大灣區投資哪裡最好呢?
一類觀點是不看城市和城市之間的聯動，要買就買市中心，只有市中心能保值。這種觀點，大多是本地人。
還有一類觀點是，粵港澳大灣區前景遠大，買哪裡都錯不了，尤其是惠州、臨深、臨廣不限購的區域，價格低，買賣起來也容易操作。
你認可哪類觀點呢?
事實上，這兩類觀點，都是錯的。
粵港澳大灣區11個城市，其實是有很大差別的。11個城市既不能看作孤立的個體，也不能看作一個大城市群。
他們之間的關係，就好比一個組織下，又衍生出幾個小團體。
給一張圖，你們就明白了。
11個城市中，港澳不是國內普遍的投資標的，肇慶、江門處於打醬油的角色，大部分投資者選擇的區域，是剩下的7個城市。
那麼這7個城市的相互關係是怎麼樣的呢？
下圖是7個城市買房人群的流動路線。箭頭面積越大，表示買房人群佔的比例越高。
為了讓大家看起來不累，我來總結下這7個城市之間的關係。
1、深圳、東莞、惠州是鐵三角關係，深圳客戶更喜歡去東莞、惠州買房。
2、廣佛關係最親密，廣州人喜歡去佛山買房，佛山人也去廣州買房。
3、雖然來廣州、深圳也有一部分客戶流向了中山，但實際上，遠遠不及珠海對中山買房的佔比。
我們分析城市群，往往會陷入一種誤區，就是偏盲目的根據空間、地理位置去硬拗概念。但實際上，我們要分析的是人群的流向。
房地產市場，歸根到底是人的市場，
買房的事，歸根到底是不同背景、不同經濟實力人群的選擇。
所以，7個城市看起來是一個大的城市群，但細分一下，你會發現這大城市群又分成了：
深莞惠、廣佛、珠海中山三個小城市圈。
這三個城市圈的形成，既和城市之間的經濟聯動相關，又離不開區域的規劃發展，最終導致了，特定的人群買特定的區域。
我曾聽到一位專家說，惠州、東莞也是臨廣區域，地理位置優越，也受到了廣州的輻射。
不好意思，這麼說，完全是外行。
廣州人，更認可佛山。
02
環一線的投資邏輯
臨廣、臨深、環京、環滬，投資一線周邊的區域，應當遵守的第一原則是什麼？
是投資核心區域的外延部分，避開非核心區域的外延炒作之地。
比如，以北京來說，環京的概念都氾濫了。懷來、淶水、涿州、固安、北三縣都是環京。為什麼真正有投資價值的是固安、北三縣？
因為北京向東、向南發展。
南邊，固安緊鄰大興，又新機場的產業利好，
東邊，北三縣緊鄰通州，通州已經是北京副中心了，一起規劃，協同發展。
而北邊的懷來、西邊的淶水，門頭溝和房山還指望多從北京分一杯羹，就更顧不上週邊小弟們了。
投資一線城市周邊的外溢區域，你要考慮的首先是：具體到接壤的一線城市某個區域，是不是有足夠的經濟實力。
如果經濟發展的好，那麼來這個區域的人就願意去外溢區域買房，那麼周邊小弟也可以跟著喝湯。
如果經濟發展的不是特別好，那麼人家打劫周邊的小弟還來不及，怎麼可能還分享紅利呢?
如果這些話比較拗口，你可以理解為：投資哪裡不重要，但鄰居很重要。
鄰居有錢，就會分享給你財富；
鄰居沒錢，就會搶劫你的財富。
接著說廣州。廣州是什麼樣的發展格局呢?
上圖是《廣州市城市總體規劃（2017-2035）》，廣州市的策略是“南拓北優，東進西聯”，其中點明瞭廣州的發展方向：”南拓東進“，以越秀區、海珠區、荔灣區、天河區為主城區，向南、向東發展的。
廣州近兩年加推的新盤，大部分集中在增城、南沙、黃埔這些熱點區域裡。
但一個比較嚴重的問題是，增城、南沙的新盤數量和人口流向出現了悖離。在廣州各區常住人口統計中，白雲、番禺、天河、海珠依然是吸引人口最多的區域。南沙和增城的表現並不好。2018年白雲區增加了14萬人，南沙、增城只增加了2萬多一點。差了將近7倍。
即使對比區域面積很小的中心城區海珠、天河，南沙、增城依然打不過。雖然嘴上說要向東、向南發展，但大家的身體還是很誠實的走向了中心城區。
看一下同樣是向東、向南發展的北京吧。雖然這裡也有城六區人口刻意控制的結果，但東部通州的人口淨流入表現好亮眼有木有。同樣是城市副中心，北京通州、廣州南沙人口淨流入的差距還是蠻大的。
再來看二手房市場。投資要尋找二手房比較成熟的區域。
天河、越秀、海珠、番禺的小區數量達到600多家。而南沙、增城、花都、從化低於200家。尤其是南沙和從化，二手小區數量只有20-30家左右。說明這兩個區域屬於剛剛起步的階段，提前買入，時機上屬於過早進場，短期是看不到什麼希望了。
一句話總結，買廣州依然以城中心為主，南沙、增城、花都、從化坑太多，請保重。當然，這裡面也有機會，那就不是小白可以踏足的了。
這裡我用大篇幅講了廣州，為什麼?講佛山，必須要搞清楚鄰居廣州各個區域的發展現狀，看看哪些是窮鄰居、哪些是富鄰居。
03佛山的投資邏輯
為什麼說佛山是臨廣區域中最值得投資的區域？梳理一下臨廣的城市——
清遠市——緊鄰花都區，花都發展一般PASS。
中山市——緊鄰南沙區，或許南沙區未來前景很好，但現在只是剛起步階段，PASS。
東莞市和惠州市——臨黃埔、增城區，黃埔發展一般，增城也是剛起步階段，沒有外溢作用，PASS。
唯一可以選擇的是佛山市——接壤花都區西部、白雲、番禺、南沙等板塊，最重要的是緊鄰廣州主城區，可以享受到主城外溢的紅利。
什麼是外溢紅利呢?再找清遠友情出演一下。
我標註出了清遠市中心、廣州市中心、佛山市中心，廣佛市中心距離太近了，只有19公里左右，而清遠市中心距離廣州，要60多公里。你能想象出，住在清遠，但去廣州上班的情景嗎?不堵車1小時40分鐘，30元左右的過路費，打車2804多塊錢，除非腦子壞掉了。
但住在佛山，去廣州上班，卻很常見。佛山市中心禪城，距離廣州的天河，19公里左右。這說明什麼呢？如果廣州市中心是一個城市最大的資金蓄水池，那麼廣佛兩地一起形成一個大的資金財富圈。
那麼，具體哪些板塊有投資價值呢？從北到南依此是：裡水、大瀝、桂城、陳村、北滘，以及佛山老城區禪城。
沿著廣佛線買，也不會錯。
這裡要記住的是，廣州的輻射範圍是有限的。要考慮去廣州主城區方便的區域位置。以珠江新城為圓心，以珠江新城到佛山主城區為半徑（上文提到大概是19公里左右），畫一個圓的話，圓內面積是一定能覆蓋到的區域。
但三水、高明這些區域，是廣州主城區完全覆蓋不到的區域。請注意規避。
再補充一點的是，即使考慮到佛山自身的區域發展情況，三水、高明都是經濟稍弱的區域。佛山的經濟聚集區，依然是在東部的南海、禪城、順德區。所以無論是區域優勢還是經濟發展，佛山都天然的向廣州靠攏。
禪城是目前佛山的政治和文化中心；
南海區千燈湖是佛山的CBD，
順德區是家電之都，擁有上市公司23家，美的、碧桂園兩家世界500強企業也在這裡。
所以佛山是政治中心、經濟中心相分離，南海、順德話語權也很大。
這種局面造成了，如果抱廣州大腿一起發展，大家都開心。但如果造新城，向三水、高明傾斜資源，那麼南海、順德會不開心的。
佛山新城就是一個例子。
佛山新城有沒有機會？
搞清楚這個問題之前，我們先思考一下，佛山的中心在哪裡?
是千燈湖嗎?不是。
是禪城嗎？不是。
是佛山新城嗎？更不是。
佛山的中心在廣州。別笑，我是認真的。
上文我提到，佛山禪城和廣州天河距離太近了。無論是區域優勢還是經濟發展，佛山都天然的向廣州靠攏。佛山的發展絕對不可能脫離廣州。
千燈湖的地理位置，位於廣佛交界處，是絕對的核心地段。他的意義不只是帶動佛山的經濟發展，還能輻射廣州西部。
所以，千燈湖應該是廣佛的千燈湖。但是看佛山新城，地理位置更像佛山的中心。只能輻射到佛山區域，但無法承接到廣州溢出的人群。
我認為，佛山新城，不會發展的像千燈湖那麼好。
但也不是說佛山新城沒有機會。
佛山的新城太多了，而且每個區自己建設自己的一畝地三分地。以前的佛山新城，是由順德管理，但順德還有北滘新城、大良新城、容桂新城、陳村新城，佛山新城是佛山市政府的業績，順德怎麼會願意為他人做嫁衣呢？
3月15日，中共佛山市委辦公室發佈文件宣佈，中德工業服務區管理委員會和佛山新城建設管理委員會合署辦公，佛山新城重新迴歸市直管。這是佛山新城的一個利好。
但未來佛山新城能發展成什麼樣子。還要打一個問號。佛山新城已經建設了15年，一路走來坎坎坷坷，想要真正的崛起，就要集中全市的力量一起建設。對政治、經濟中心分離的佛山來說，是一項挑戰。
接下來，繼續分析深莞惠吧。
04
多中心的深圳
無論是廣佛，還是深莞惠，投資理念其實是一樣的——也就是上文我提到的“鄰居窮富理論“。
投資哪裡不重要，但鄰居很重要。 鄰居有錢，就會分享給你財富； 鄰居沒錢，就會搶劫你的財富。
投資東莞、惠州，就一定離不開對鄰居深圳的分析。
如何理解深圳？先放結論：
1、深圳是多中心發展。
2、深圳的重心在西部。西部發展好於東部。
3、未來20年，福田和南山的地位依然不可取代。
深圳和北京、上海、廣州比，實在是太年輕了。
北京有800多年的建都史，
上海在1685年由清政府設立海關。
廣州從唐宋時期就是中國的對外貿易大港。
而深圳作為經濟特區發展史只有30多年。
這就導致了，歷史悠久的北上廣，沿襲了傳統城市規劃發展的路徑——只有一箇中心，然以城中心為圓點，向外伸展。
最典型的例子就是北京，由天安門為中心，二環、三環、四環、五環，排列的整整齊齊。
上海以人民廣場為中心，分為內環、中環、外環。
而廣州，早期是越秀，現在是天河區為中心，向外輻射。
這種傳統的城市規劃路徑，俗稱”攤大餅”。
但是你看深圳，深圳有個名字叫鵬城。兩邊狹長中間窄。
深圳是獨特歷史環境下誕生的城市，也因為地勢地貌的關係，註定無法“攤大餅“發展。
深圳地勢東南高，西北低，大部分為低丘陵地，間以平緩的臺地；西部為濱海平原。
你找找，比較平坦的，中間沒有山水阻隔的區域，是哪裡。
似乎，只有羅湖、福田、南山，還有寶安東一部分區域。
為什麼，深圳的市中心，從羅湖到福田再到南山，一路向西？不能從羅湖到鹽田？
哥，你要在山丘上搞個大型商業寫字樓，商業綜合體嗎？
表面來看，整個深圳發展有兩條道路，一條向東，一條向西。
其實，從20年深圳飛速發展開始，深圳的經濟重心就一直存留在西部。
福田、南山都是深圳由來已久的大區，相反東部的坪山和大鵬在發展上，一直落後於西部。
從深圳地鐵2030年規劃圖來看，深圳的資金流向也是明顯向西方傾斜。這同樣也是地勢決定的。
既然深圳中心發展一路向西，那麼東部是不是就沒什麼投資價值了？
當然不是。
深圳常住人口是1200萬。
北京常住人口2100萬。
但是，深圳的總面積不足北京的八分之一，可建設用地面積，只有北京的十五分之一。
北京尚且疏解人口，深圳的供地就更緊張了。
剩下的地從哪裡來？填海還是要填的，但填海也只是暫時解渴。
舊改也是要繼續的，但舊改的工程進度太慢。
那麼，深圳其他的地區，雖然不是平原，雖然被山丘阻隔，也是要發展的。
發展純住宅區也不現實，必須要有產業。
大家都去南山、福田上班，翻山越嶺不允許啊。
所以，深圳的每個區都有工作機會，這叫產住結合。
深圳的人不會像北京，從燕郊，五六環跑到二環國貿去上班，
而是南山的碼農，在南山居住，在南山上班。
福田的公務員，在福田居住，在福田上班。
羅湖的商人，在羅湖居住，在羅湖上班。
這樣就造成了一個特點。
你看北京，從二環到五環，房價幾乎是依此遞減；
上海從內環到外環，房價也是依此遞減。
深圳呢?哪怕離南山、福田很遠的城鄉結合部，也有五萬的新房。
深圳是多中心，遍地開花的情況。房價和距離城市中心遠近，沒有什麼關係。
好了，深圳的大致情況大家已經瞭解的差不多了。接下來我們思考一個問題：
深圳既然是多中心，那麼下一個超過南山的中心在哪裡？
我的看法是，20年內看不到。（甚至有生之年都看不到）
為什麼呢？只能說，南山的發展，是天時地利人和。從最早的羅湖到現在的南山，代表著從服務業到金融、科技、互聯網產業的迭代升級。而下一個能打敗金融、科技、互聯網的產作者：貓叔聊地產
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業，我們誰都不知道。
有興趣的朋友，也可以去翻找深圳各個區的核心產業和規劃，能代替南山的，也沒有。
如果你認可這個邏輯，那麼我們我們可以繼續分析東莞、惠州了。
05
東莞最有投資價值的區域在哪裡
既然深圳是多中心發展，並且南山大於福田大於羅湖，一路向西。
那麼，南山/福田/羅湖的房價已經不低，而且供地緊缺，在這裡上班的人，要選擇去哪裡買房呢?
在北京國貿上班，東南西北四個方向都可以選擇，只要沿著地鐵線找就可以了。
但是，深圳的特殊地勢，只能去臨近的區域買房。
所以，南山的人，去寶安、光明買。
福田去龍華買。
羅湖去龍崗買。
如果，寶安、光明、龍華、龍崗的房價還嫌高呢？
來東莞吧。東莞就像一支鮮紅的旗幟，強勢插入深圳腹地。這是惠州、中山都無法比擬的優勢。
嫌棄寶安貴，來長安、大嶺山、大朗買。
嫌棄光明貴，來黃江、塘廈買，
嫌棄龍華貴，來塘廈、鳳崗買。
嫌棄龍崗貴，來鳳崗、清溪買。
至此，東莞臨深的第一梯隊，已經集合完畢。
再去仔細排序的話，就要看各個鎮是不是有支柱產業，以及地勢合適不合適規劃了。
比如大嶺山和大朗中間的松山湖。華為搬遷過來後，產業+區域優勢更加明顯，這也是第一梯隊中的優質板塊。
比如鳳崗，是鳳深融城的定位，華潤萬家、金銀珠寶產業中心、深證通、力輝馬達、天安數碼城等項目從深圳承接引進。也是優質板塊。
比如塘廈，是電子加工製造業重鎮，對接深圳“東進戰略”，承接深圳創新資源和現代產業外溢，做強先進製造和新興產業集群。也是優質板塊。
但清溪， 定位是深莞惠新交通樞紐。看地形圖，東部被山谷隔開，承接龍崗的外溢受阻。應該是第一梯隊最末的板塊。
對東莞來說，只有第一梯隊是實實在在的享受到了深圳的外溢。只有第一梯隊飽和之後，其他的臨深板塊才會有機會。
除了第一梯隊，第二梯隊怎麼選擇呢?
貓叔的看法是：尋找二手房成交量比較多的板塊，比如東莞主城區，厚街，和虎門。
東莞的臨廣、臨惠板塊，那是概念炒作，不必碰了。
06
惠州買哪裡
你看，東莞的標題是“東莞最有投資價值的區域在哪裡”
但惠州的標題是“惠州買哪裡“
為什麼標題不一樣？因為惠州，實在是找不到什麼有投資價值的地方。
深圳房產圈有這樣一句話，”誰讓我買惠州，誰就和我有仇”。
惠州，是個天坑的所在。
從深圳發展的區域來說，西部大於東部。
東莞接壤寶安、光明、龍華、龍崗，
而惠州接壤坪山。
比起坪山，自然是寶安、光明、龍華、龍崗發展更好。
再看深圳的地勢圖，坪山和東莞的清溪都存在一個問題，就是東邊被山谷隔開了。表面上，坪山是深圳的，但是從地理來說，坪山平原和深圳並不相連，真正相連的，是惠州惠陽。
緊鄰經濟發展不是很好的坪山，是惠州的無奈。
但惠州這樣，也不足以成為投資天坑。
真正的原因，是惠州的供應太太太多了。以惠陽和大亞灣為例。大亞灣2018年潛在供應是633萬平方米，惠陽區2018年供應面積是562萬平方米。
對比深圳，2018年深圳商品房供應總套數66636套,供應總面積672.39萬㎡。
一個大亞灣，幹掉一個深圳的供應量。
也難怪惠州是唯一一個環一線不限購的城市，供應量這麼多，去庫存還來不及，根本沒必要限購。
在這樣一個巨量的新房市場中，二手房是發展不起來的。惠州是全國最起先採用高佣金銷售模式的地區，對於銷售來說，賣新房的佣金，要比而二手房多多了。
這就導致了，哪怕惠州新房限價不讓漲，但新房價格也比二手要高。即使二手房便宜，但也沒太多人買。
所以，除非大牛市的時候二手房可以變現，正常情況下，惠州二手房流通很困難。
那麼，是不是惠州就不能買了?投資是不建議的。
但是剛需可以買，因為便宜。
在粵港澳大灣區，很少找到又臨深，才1萬出頭的房價了。
當坪山都3萬+的時候，惠陽、大亞灣就成為了在深圳工作的剛需族的唯一選擇。
在惠州的城市軌道交通規劃中，未來深圳是有5條接入惠州的。但是呢，最最靠譜的，只有14號線。14號線是含金量最高的一條地鐵線。如果剛需買房，建議選擇14號地鐵線沿線。
07
虛高的珠海，尷尬的中山
珠海和中山，放在一起說吧。
先來看珠海，珠海這個城市，在粵港澳大灣區裡，是比較特殊的。因為全國人都來這裡買房。
來珠海買房的外省客戶佔比，居然超過了深圳。
為什麼呢?因為珠海靠近澳門和香港。來珠海買房的外地人，無外乎三種需求：去香港購物、去澳門博彩、在珠海養老。
這樣說明，珠海是一個特別有發展的城市嗎?
哎。看一組數據。
珠海截止到2018年，全市常住總人口為163.41萬人。與2010年第六次全國人口普查的總人口156.02萬人相比，五年間共增加7.39萬人，增長4.74%，年平均增長率為0.93%。
珠海過去的5年，才增長了7萬人。接盤俠太少了。直接表現出來的，就是房價價差的極度不合理。
第一梯隊，是緊鄰澳門的橫琴、拱北等區域，房價已經達到4萬+左右。
第二梯隊是香洲、高新區，價格緊隨其後。
明顯體現出：距離澳門越近，房價越高的特點。要知道，澳門房價已經是10w+的神仙價格了。
但是，第三梯隊的斗門、金灣，價格才1萬+。直接掉隊。
因為，前兩個梯隊已經是少數的有錢人遊戲，只有第三梯隊的金灣、斗門，才是剛需的選擇。
如何描述珠海這種房價價差的割裂?東部拼了命的要漲到天上去，西部拼了命的拖後腿。
實際上，珠海本地人，也受不了珠海那麼高的房價，開始“背井離鄉“了。
珠海購房的客群比例，外地人大於本地人。
而珠海人，要麼去西部買房，要麼去中山買房。
中山南部的南朗、坦洲都是珠海客戶的集中區域，佔比甚至已經達到了35%。
在珠海近兩年房價猛漲的背後能看到的是投資客的狂歡和本地剛需的地獄。
面臨珠海越來越高的房價，與囊中羞澀的接盤俠，我對珠海的市場，並不看好。
是的，港珠澳大橋，也救不了珠海。
再說中山。
中山與珠海一樣，都是開始發展迅猛，後期逐漸落隊的城市，一開始雖然不能與深圳、廣州並排，卻仍然和東莞一個梯隊，並稱廣州四小虎，但是這些年發展下來，東莞不僅僅成為了“世界工廠”，在產業上又迎來了民企巨頭：華為，這讓中山看的好不羨慕。
造成這種結果的原因多方多面，不過中山周邊沒有能拉自己的一把的“老大哥”城市最為重要，另外中山地理位置與周邊城市相比，談不上優越。
看看東莞，不僅僅從佔地上就狠狠的把廣州正正方方的地盤擠進去一塊，更和深圳、廣州在交通上十分便捷。
中山則只能捱上廣州的一點邊，前面珠海把澳門擋的嚴嚴實實的，與深圳、香港直線距離雖短，但是中間卻有個大海在攔著。
中山不能享受到深圳的直接外溢。這一點，比東莞差多了。
所以深中通道連接，確實是一個大利好。但深中通道的連接，也頂多是輻射翠亨新區。
請儘量避免這類炒作過大的區域。
另外就是中山北部板塊，靠近廣州南沙和佛山順德。坦白說我也不認為這是一個很好的選擇。前一篇文章提到南沙區發展處於起步階段，中山北現在進入，大概率也會套牢。
最後再說一句，江門、肇慶，在大灣區裡是純粹打醬油的角色，也被炒作的非常厲害。
在17年，由於鶴山臨近佛山和廣州，新房價格直線拉昇，江門其他區域形成較大的價差。這股炒房之氣現在還在蔓延，請大家注意規避。
而肇慶是粵港澳大灣區中唯一不限購的城市，雖然新房成交量在不斷增加，但已經出現打折
、降價的趨勢——隨著北上廣深的樓市企穩回暖，這些三四線城市大概率要降溫了。
克而瑞數據統計，2019年2月份肇慶一手住宅成交2300套，同比大增137%；成交面積251847㎡，同比增加了148%，成交均價7462元/㎡，環比上月跌了7.4%，同比去年2月跌了34%。
關於樓市趨勢的解讀，和漲跌邏輯。我們下文再聊。
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