在無錫，當你決定要買一套學區房前，有三個問題必須要先解決：
- 你有多少首付？
- 你想要買哪個學校的學區房？
- 你想要多少回報率？
不誇張的說，這三個問題的解決與否會直接影響到你接下來的看房旅程是否順利。
先說第一個問題：有多少首付。
先來看下無錫幾個熱門學校學區房的最新門檻吧↓
以上還只是首付本身，不包括中介費和交易稅費。
我們來舉個實際成交的例子。這是昨天新鮮成交的一套湯巷的學區房↓
很多人在沒有接觸二手房前，以為這套房子只要首付112萬就夠（280萬*40%）。
但二手房，尤其是二手老房子的首付不是這麼算的。
假設湯巷這套房是貸款買的，這個房齡段的房子最多可以貸到銀行評估價的6成，也就是280萬*0.8*0.6=134萬(評估價大概是成交價打8折）。
實際需要支付給房東的首付就是280-134=146（萬）。
加上交易稅費、中介費等，買房人一筆頭需要付出的費用約為155萬。比預期的112萬多出近40%。
如果房子太小、或者房齡太大，無法貸款，首付就更高了。
所以，真要買學區房的話，先問下中介帶你看的這套房實際首付要多少，是否在你的承受範圍內，不要等辛苦看了好多套房才發現，首付根本不夠。
再來說第二個問題：你想要買哪個學校的學區房？
關於學校的選擇，各家有各家的考慮。之前比較流行的擇校標準是“梯隊論”↓
（別問我這個梯隊是誰評的，反正不是官方評的）
正因為“梯隊論”，錫師、連小這兩個常年在一梯隊的學校學區房被推上了神壇，房價居高不下。
去年年中，天一中學學區房興起，“初中論”開始流行。
大家開始不止考慮小學，還考慮哪些學區不僅小學好，初中也好，於是，揚名、南長街、東林、積餘等幾個對口初中都不錯的小學進入了大家的視野，房價也水漲船高。
最近比較流行的是“圈層論”。有一種觀點是學區房價的高低等於變相在劃分圈層。錫師陽光和太新的學區房因為總價頗高，基本就在這個生態鏈的頂端，這兩個地方的學校好不好不重要，未來一起上學的孩子、一起在家長圈裡的家長更重要。
“生源論”也很火。尤其是經開區尚賢集團的融創育英小學和錫師集團的融成小學，是這波“生源擇校論”的焦點。
業內不少評價說這兩個小學對口的小區是高素質人群（家長）相對集中的區域，
2019年無錫公辦小學施教區劃分
認為，有了這些高素質家庭生源的加持，學校本身的師資也不錯，將來的畢業成績不會差，屬於學校裡的績優股。
和生源論對應的就是“師資論”、“升學論”。大家比較關心的問題是：
1、三個錫師附小哪個師資最好？（據家長反饋，本部師資較強，各分校有老師輪崗）
2、同在錫師教育集團，哪個小學成績最好？（據家長反饋，融成成績更好些）
3、連小一個年級那麼多班，有那麼多好老師帶嗎？（據家長反饋，光從這次上網課看，不管老師好不好，嚴格是真嚴格，負責也是真負責）
4、2梯隊裡，哪個學校的師資最強？（據家長反饋，崇小師資相對穩定，連年輕教師都非常認真負責）
說了那麼多，其實不管你根據哪個論調去選學校，合適你和你孩子的才是最好的。
最後一個問題，也是最重要的一個問題：你想要獲得多少回報率？
簡單來說，回報率高低和房價天花板的高低、買入時機的早晚、房子本身的好壞相關。
目前無錫學區房的單價天花板在錫師本部，去年最高成交價為5.6萬/平；總價天花板在玉蘭東，去年10月成交過一套總價666萬的大戶型。接下來，只要購買力不降，天花板就會繼續高漲。
再說買入時機。在窗口期買入的房子，回報率肯定更高。
而每年的窗口期，就是年前和年後剛開始這一段時間。
以陽光城市花園為例。下圖是
100平左右去年3月的行情：
▲來自一個買房人去年此時的看房記錄
但到去年年底，陽光這個面積段的房子單價已經漲了5000+元/平~
- B區98平單價3.9萬（4月前是2.96萬）
- B區99平3.5-3.7萬（4月前是3萬）；
- C區104平單價3.3萬（4月前是2.59萬）；
- A區D區92平單價3.5-3.6萬（4月前是2.81萬）。
同樣100平左右的房子，年底比年初漲了50-90萬。
再看其他學區房，最新成交價和去年4月前的窗口期房價比，也都有不少的漲幅。
今年也有窗口期。受疫情影響，今年的窗口期會比去年更長一些，可能會延續到5月前。
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