负责任地告诉大家，敢买！当然，到底该不该买是另一个问题，我先不下结论，看到后面大家会有答案。
为什么说敢买？因为房价肯定会有波动，但是大家不要指望房价会一直跌，幻想跌到人人都买得起的水平。这根本不可能。
理解这个问题的逻辑本身并不复杂，经济学就是关于生活的科学。长话短说，我们来推演一下房价问题，顺便学习和运用一下经济学基本原理——商品的价值、价格与供求关系。
商品的价格由内在价值决定，又受到供求关系的影响而发生上下波动。就是说，如果一个商品的价值是一定的，比如一套房子的内在价值是100万元，但在供应紧张需求旺盛的时候，它的价格可能是200万元，相反，等到乏人问津的时候，可能价格变成50万元。
所以，如果想研究房价，我们必然要研究两个问题：第一，房子的内在价值。第二，房子的供求关系。
对于第一个问题，房子的内在价值，其实很难去评判。一般理解，房子的价值来自于两个部分，一是钢筋混泥土砖头的价值，二是土地的价值。在不同的时代，钢筋混泥土砖头的价值并没有太大变化，只有其中的人工部分价值会不断上升，但这部分价值占房子价值的比例比较小，其变动的影响也就比较小。而土地的价值就比较复杂了，这种价值到底是否合理，很难有一个比较确定的答案。所以，对大多数普通人，可以略过房子内在价值这个问题不考虑。
我们可以有一个大概的、总体的判断，那就是在不发生战争的前提下，土地的价值在不断上升，进而促使房子的内在价值不断上升。这是推动房价长期走牛的基础。
当然，仅有这一点还不够，关键还得看供求关系。或者说，从供求关系来理解房价会更加容易一些。
刚刚放开房地产市场的时候，人们普遍居住条件很差，所以很需要房子。这种居住需求，就足以消化全部供给还有余，房地产市场的主要矛盾是供不应求。因此，房价不断上涨，涨到很多人都买不起房子，因为这个阶段房子的供给本来就不能满足大多数人的需求，房价偏高很正常。对这点，大家可以回顾一下，上世纪80年代报纸上关于北京房价过高的批评文章。
随着时间的推移，房子越来越多、越来越多，多到没有那么多人来住了，出现了很多空房。有个术语叫空置率，专门描述这个现象。有些专家很高兴，说是房子空置率过高，房价要下跌，大家先别急着买房。
结果非常打脸，房价没跌，反而一路高歌猛进。这些专家蒙了，不是说供求关系决定房价吗？
这点没错，但本砖家要告诉大家的是，这里的需求可不仅仅是居住需求，还有一块很重要的需求是投资需求。房子是用来住的，这话很正确，天经地义，但什么时候住、谁来住却不一定了，从买到住可以有一段时间间隔对不对？买来可以给别人住对不对？这两点对应的需求，可以归纳为投资需求。
由于中国老百姓投资渠道、投资产品的匮乏，加上出于对货币贬值风险的规避考虑，在过去的十多年间，房子成了家喻户晓的、非常重要的投资品。在这种强劲的需求推动下，房价完全不利会空置率的存在，涨得越来越高，也让很多人大跌眼镜。在这个阶段，大家记住了一个老头——让人买房的“任大炮”。
但是，这种情况背后蕴含的危机令人担心，眼看房市可能失控，国家出台了严厉的限购措施，强行摁住了房价的牛头。
由此我们可以得出一个推论，既然现在的房子供求关系是被抑制了投资需求情况下的状态，那么，一旦限购放开，在其他条件不变的情况下，房价可能重新回到上升通道。从这一点来看，现在的房子仍然可以买。尤其是对于刚需来说，没有必要考虑太多。
现在买房有没有风险呢？肯定有。假设我们过度加大房子的供给，假设我们能显著降低货币的贬值压力以抑制投资需求，房子的供求关系就很可能发生重大转变，进而压低房价。
至于这两点能不能做到，又在什么时候会做到，这就是决定我们应该什么时候再投资买房的因素了，还得视情况因时而动，非刚需可暂时观望。
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