前言
对于投拓人来说，“强排”这个词一定不陌生，在项目前期进行可研分析时这是一个必不可少的环节。强排并不是简单的一个部门可以制作的方案，它是一个需要结合房企各个部门通力合作之下的产物。So，本期投研君跟大家聊聊强排方案是如何制作出来的。
强排是什么
简单来说强排就是根据目标地块的规划指标将建筑物进行排布的基本方案。强排要解决的问题包括：做拿地成本测算及投资回报可行性测算；为营销策划和产品定位做论证。对于房企来说，强排就是按照建筑规划的一些强制性要求之下，尽可能排布更多的面积，让项目的价值最大化。因此，在做强排之前，首先要确定这个项目最终的受众人群是哪类，刚需、改善还是其他的。其次，要设计好产品类型的配比，多少比例做成高层、多少比例做成多层、哪些甚至可以做成别墅等。只有等强排做完，房企才能最终计算出初步的成本和利润，最终如果是招拍挂项目就能确定底价，如果是收并购项目就能知道公司拿地的警戒价格。
各部门配合制作强排方案
强排的制作肯定不是依靠单个部门进行，而是需要各个部门的人都参与进来，包括投资、营销、成本、资金和工程设计等部门。
投资部门的关注点：项目的利润率和IRR指标。对于投资部门来说，能不能拿到项目首先取决于公司对于项目的指标考核，如果没有达到预期的利润率和IRR，投资部门是无法获取项目从而无法完成公司下达的投资指标。但是利润率和IRR的测算，完全取决于公司各个部门之间的沟通，投资部门要和各个部门负责人进行沟通争取在进行强排测算时，各个指标的制定是合理且有一定变通性的。
营销部门的关注点：由于项目最后都是要通过营销部门的策划进行推出售卖，营销部门会更关注项目的区位、户型以及项目周边现有竞品的销售情况。因此，在强排阶段，设计人员需要和营销人员确认好产品的受众人群和搭配比例（哪些是可以做高溢价的产品，哪些是走量的产品），要考虑到如何可以把项目的价值最大化释放出来。
成本部门的关注点：跟投资和营销相比，成本部门的关注点会比较封闭。无外乎针对地上、地下部分以及道路绿地的测算。较少会和其他部门产生分歧。
资金部门的关注点：资金部门需要根据项目的强排方案给出现金流的排布和法务部门一起完成税务方面的筹划。同时，资金部门还有一个重要的责任便是替项目找好资金，配合投资部门顺利的获取项目。
工程设计部门：设计强排方案是工程设计部门的本职工作。如何合理将完成强排设计方案不是一件简单的事情，但往往很多设计师会忽视一个很重要的环节，那就是很少有设计师真的跑去进行现场看盘并调研。很多时候只是通过其他部门给出的一些书面资料和网上的信息就把强排方案做出来。这会导致很多细节隐患的发生，因为仅仅是书面资料和网上信息很难察觉到诸如噪音、臭水沟等不利因素。
强排方案的制作过程
强排方案的普遍流程分为，前期项目调研分析、方案初步推导、根据指标进行详细测算。
前期调研分析：接到强排方案的工作，第一步就是对目标项目进行初步的可研调查，比如城市的宏观层面研究、项目周边的整体规划和竞品现状分析、现场考察项目发现隐患并给出解决方案。
方案初步推导：前期调研分析之后，就可以对项目进行一个初步的推导，给出合适的产品搭配及销售节点排布。
根据指标进行详细测算：在完成方案推导后，设计师可以根据规划给到的标准指标，将项目数据进行完善，提供详细的成本测算。建立一套完整的测算表，然后对项目方案进行综合评估，最后将完成的强排方案制作成可研报告进行上会审核。
总结
强排方案是一个综合方案，也是一个团队工作，强排方案的好坏往往也能看出一家企业内部沟通是否高效，各部门是不是真的以公司利益为先。本期分享中的关于强排的问题，希望可以能帮助大家提高警惕，做到事半功倍。
如果你在这个一切都过的飞快的环境中感到了惶恐和焦虑？那就利用一切时间多看看【投研参考】的文章，这里不仅仅有投拓人需要的地产专业知识干活分享，还有金融类专题讲座。
本篇文章部分内容来自网络及报刊，我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保证，请仅作参考。
閱讀更多 投研參考 的文章
