前言
對於投拓人來說，“強排”這個詞一定不陌生，在項目前期進行可研分析時這是一個必不可少的環節。強排並不是簡單的一個部門可以製作的方案，它是一個需要結合房企各個部門通力合作之下的產物。So，本期投研君跟大家聊聊強排方案是如何製作出來的。
強排是什麼
簡單來說強排就是根據目標地塊的規劃指標將建築物進行排布的基本方案。強排要解決的問題包括：做拿地成本測算及投資回報可行性測算；為營銷策劃和產品定位做論證。對於房企來說，強排就是按照建築規劃的一些強制性要求之下，儘可能排布更多的面積，讓項目的價值最大化。因此，在做強排之前，首先要確定這個項目最終的受眾人群是哪類，剛需、改善還是其他的。其次，要設計好產品類型的配比，多少比例做成高層、多少比例做成多層、哪些甚至可以做成別墅等。只有等強排做完，房企才能最終計算出初步的成本和利潤，最終如果是招拍掛項目就能確定底價，如果是收併購項目就能知道公司拿地的警戒價格。
各部門配合製作強排方案
強排的製作肯定不是依靠單個部門進行，而是需要各個部門的人都參與進來，包括投資、營銷、成本、資金和工程設計等部門。
投資部門的關注點：項目的利潤率和IRR指標。對於投資部門來說，能不能拿到項目首先取決於公司對於項目的指標考核，如果沒有達到預期的利潤率和IRR，投資部門是無法獲取項目從而無法完成公司下達的投資指標。但是利潤率和IRR的測算，完全取決於公司各個部門之間的溝通，投資部門要和各個部門負責人進行溝通爭取在進行強排測算時，各個指標的制定是合理且有一定變通性的。
營銷部門的關注點：由於項目最後都是要通過營銷部門的策劃進行推出售賣，營銷部門會更關注項目的區位、戶型以及項目周邊現有競品的銷售情況。因此，在強排階段，設計人員需要和營銷人員確認好產品的受眾人群和搭配比例（哪些是可以做高溢價的產品，哪些是走量的產品），要考慮到如何可以把項目的價值最大化釋放出來。
成本部門的關注點：跟投資和營銷相比，成本部門的關注點會比較封閉。無外乎針對地上、地下部分以及道路綠地的測算。較少會和其他部門產生分歧。
資金部門的關注點：資金部門需要根據項目的強排方案給出現金流的排布和法務部門一起完成稅務方面的籌劃。同時，資金部門還有一個重要的責任便是替項目找好資金，配合投資部門順利的獲取項目。
工程設計部門：設計強排方案是工程設計部門的本職工作。如何合理將完成強排設計方案不是一件簡單的事情，但往往很多設計師會忽視一個很重要的環節，那就是很少有設計師真的跑去進行現場看盤並調研。很多時候只是通過其他部門給出的一些書面資料和網上的信息就把強排方案做出來。這會導致很多細節隱患的發生，因為僅僅是書面資料和網上信息很難察覺到諸如噪音、臭水溝等不利因素。
強排方案的製作過程
強排方案的普遍流程分為，前期項目調研分析、方案初步推導、根據指標進行詳細測算。
前期調研分析：接到強排方案的工作，第一步就是對目標項目進行初步的可研調查，比如城市的宏觀層面研究、項目周邊的整體規劃和競品現狀分析、現場考察項目發現隱患並給出解決方案。
方案初步推導：前期調研分析之後，就可以對項目進行一個初步的推導，給出合適的產品搭配及銷售節點排布。
根據指標進行詳細測算：在完成方案推導後，設計師可以根據規劃給到的標準指標，將項目數據進行完善，提供詳細的成本測算。建立一套完整的測算表，然後對項目方案進行綜合評估，最後將完成的強排方案製作成可研報告進行上會審核。
總結
強排方案是一個綜合方案，也是一個團隊工作，強排方案的好壞往往也能看出一家企業內部溝通是否高效，各部門是不是真的以公司利益為先。本期分享中的關於強排的問題，希望可以能幫助大家提高警惕，做到事半功倍。
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