楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
“ 你在楼市新闻里看到的
不一定是，真相！”
是的，
2019年的东莞楼市，
需要一个真相。
这一年，
南城在爆涨，
水乡在阴跌……
松山湖一飞冲天，
长安已横盘三年……
这一年，
《滨海湾》年初大热，
却无房可买……
凤岗10号线建与不建，
吵了一年仍反复无常……
这一年，
清溪蹭不到热度，
常平叫苦连天……
万江龙湾借势而起，
自夸“小西平”……
这一年，
普通家庭在"卖小换大“，
投资者在”以一换三“……
三年前买黄江的一分未赚
三月前买松山湖的最少已挣60万……
同一个城市，不同的楼市，
闭眼买房躺赢的时代，过去了
专业知识买房的时代，来临……
今天，本篇，便给你还原一个
《2019，东莞楼市真相》（上篇）
1
东莞：冰火两重天
总有“看空”者，天天满脑子问号：
为什么全国楼市一片冷，
只有莞深火爆？
关于这一点，完全可以在此前的一篇文中找到答案：
《莞深楼市已疯，一边是买买买，一边是请冷静》
同时，楼市逻辑早已变化，
现在的楼市，不仅一城一策，
即使是同一城市的不同区域，
也完全是不同的行情。
2019东莞楼市，
用“冰火两重天”来形容，
是再贴切不过了。
热门区域，
如南城与松山湖，
从9月至12月，三个月涨幅达20-30%，
一套100平小三房，3个月涨幅最少60万，
堪称自2016后、最近三年的最大涨幅。
巨大的既得利益背后，是不差钱的业主，
看涨势已起，纷纷捂盘惜售，
以待来年卖出更高的价格，
如此，使得本就暴涨的市场供需关系更加紧张，
整个局部市场真正是到了所谓“一房难求”。
冰封区域，
如水乡和临惠镇区
一手市场冷清，
一些开发商偷偷下调了备案价，
或者偷偷加大了成交价折扣，
不敢明目张胆的降，怕前期买过的业主来闹事，
也不能不降，再卖不出，开发商自己就要凉凉……
二手市场更是萧条，
巨大的存量市场，接盘侠远远不够用，
业主们挂了一年14000的价格卖不掉，
今年只好13800处理掉赶快换仓，
实在是“涨”得速度追不上通胀。
以为把“钱本位”换成“砖本位”，
资产就一定保值增值了吗？
不，
所谓“年底不买房，一年又白忙”
其实，
买错了地方，也同样是白忙。
2
中心城区：“领涨者”与“追涨者”
领涨者，西平
如今的主城区楼市，唯南城马首是瞻，
深圳湾一号缔造者鹏瑞趁势拿下西平地王，
原南城体育馆的商业改造如火如荼，
西平的CLD（中央生活区）地位进一步巩固，
与松山湖一起领涨全城，
成为全东莞唯二的绝对热点，
连东城琥珀台都因地缘靠近优势，
被“西平圣光”加持，而成为所谓“日光盘”……
与西平一路之隔的南城CBD，
水涧村拆迁，华润万象城造势，
“东莞国际商贸区”未开先热，
旁边的金域华府持宠而骄，
价格也借势终于追上了西平标杆景湖时代城，
连有着20年楼龄的石竹新花园，
这种常年卖不动的“老破大”小区，
业主们也因此成功解套，重新做了配置。
南城的热势又一路蔓延，
南城总部基地蛤地站也被引燃，
其代表性楼盘恒大御湖也终于破了3万大关，
互联网时代，业主们反应迅速，
一个几千户大盘的业主调价也几乎在两三天便全部完成
天安数码城的恒大御景与圣河西也水涨船高，
听完建议马上去买的行动派或许还能签到笋，
那些“工作忙”的等到周末才能赶过去看盘的，
往往发现楼价又涨了三五斗……
雪耻者，万江
南城的热，也直接带旺了
南城与万江交界处的“龙湾片区”，
R1滨江公园地铁站工地的热火朝天、
万科东江之星商业的开业、
胜利村的旧改、
深圳天健拍下的万江楼王、
保利天际花园的期待、
上东国际二手楼的热浪、
马上开盘的信鸿御江东岸，
也预言着万江马上“破3”
…… ……
万江，也终于一雪前耻，
开始改变其在东莞人心中的城中村形象，
誓要将龙湾区域变成人人羡慕的“小西平”。
追涨者，东城/莞城
在南城楼市交易量从年初连续上涨十个月后，
东城也终于被这波上涨影响，
老牌豪宅星河传说与天骄峰景，
也开始带动东城核心区众多诸侯开始追涨南城。
莞城的学区房一直被全城追捧，
然而近年来，却没有可圈可点的品牌次新盘可选，
大多二手品牌小区，楼龄已近10年，
城市界面落后、居住环境与南城与松山湖存在较大落差，
“文化莞城”的打造理念虽然好听，
但却并不吸引如今已是主力的年轻购房者，
如果是为了孩子上学买，完全没有问题，
但如果奔着纯投资来买，则只能评个七十分，
纯投资上远远达不到“优秀”。
3
横盘已久的“临深”
临深楼市，
长安、黄江、塘厦、凤岗……
在经历过2015-2016的疯狂后，
便进入了漫漫横盘期。
进击的长安
早在2016年底就已经破3的长安，
在2020年马上来临的今天，还是3万，
鼎峰悦境的3万卖了很久，
就在写文的当下，
首铸与龙光这俩长安地界上的竞争对手，
其新盘，正在酝酿“开盘大戏”，
备案均价已逾32000，
估计好楼层会破35000大关，
能不能带动冰封已久的长安迎来破局，
且看这两天开盘的真实呈现。
冰封的黄江
黄江的楼市也冰期未解，
2016年底已经是破2万的均价，
到了今天，二手楼市挂牌
依然在20000—23000徘徊，
一手业主们有些欲哭无泪，
等得起的，准备长持以待将来，
等不起的，已经想着解套变现，
说实话，如果算上三年的利息
以及通货膨胀的损失，
一个个业主账面上几乎均是亏损状态……
量涨、价不涨的塘厦
塘厦近三年的楼市，
一直保持着“量涨但价不涨”，
虽然，“粤B”车辆充斥着塘厦的大街小巷，
虽然，塘厦上深圳的高速路口总是车多为患，
虽然，塘厦外地人小区在百度地图上多有标注，
但，二手交易价格，虽微涨却不甚理想，
究其原因，依然是供需关系并没有太过紧张，
临深的楼市，不受地方镇区经济影响，
完全在于，只有深圳的“临莞”涨，
东莞临深才会跟着受益。
被深圳10号线摆布的凤岗
凤岗的楼市，不温不火了三年，
如单刀般插入深圳的凤岗，
是最早被深圳客攻陷的东南强镇，
也是东莞2015年第一个破2的镇区，
如今，置身最靠近深圳龙岗的大运城邦，
你会有身处深圳的感觉，
然而，凤岗的楼市，完全受龙岗摆布，
成也龙岗，败也龙岗，
龙岗横盘了三年，凤岗也只好跟着横盘三年，
一条深圳10号凤岗延长线，
说修不修，吵吵闹闹了几年，
最近又有要凉的迹象……
要问凤岗的下一波高潮什么时候来临？
深圳龙岗说了算！
2019年，已然成为历史，
2020年，临深会破冰吗？
长安、黄江、塘厦、凤岗，
临深的下一轮窗口期，到底什么时候来临？
深圳这一波热浪，什么时候才会再次影响到临深？
且待房投学堂即将开始的《临深》专题，
一篇篇为你分解。
4
“临广"与“临惠“的尴尬
东莞，不仅有"临深”，
另外还有“临广”与“临惠”，
那么，临广的中堂、麻涌，石碣……
临惠的石龙、石排、企石、桥头、谢岗，
在2019年的楼市真相又如何？
滨海湾的虎门与沙田呢？
常平、樟木头楼市是否真正没落？
水乡新城概念下的东莞西站望枢纽有投资价值吗？
松山湖第二生态园是否能带动茶山、石排走向辉煌？
…… ……
还有太多东莞2019楼市真相，
且待《2019，东莞楼市真相》（下篇），
再与【房投学堂】的圈友们，详细分解……
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