蜜瓜酱
笔者今天正好写了有关现房销售的文章，以此作为应答。
海南省，3月7日晚，再出重磅，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主题责任制的通知》，提出实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度，海南成为全国首个实现现房销售的省份。《通知》主要内容可概括为以下几点：
1、海南各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段；
2、各市县要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，科学合理确定新建商品住房销售价格，使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行；
3、通过发展市场化商品住房、市场化租赁住房，满足省内居民多层次居住需求和省外居民旅游租赁住房需求；通过加大公共租赁住房保障力度，满足困难群众的基本住房需要；通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，发展安居型商品住房的目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，真正享受到海南自贸区（港）建设红利。
4、鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房；加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，有序实施引进人才住房保障。
5、实行本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
6、改革商品住房预售制度，自《通知》印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
《通知》明确指出，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，这与3月4日，央行官网发布的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会”上重申的 “房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段”保持一致，可见，各地针对房地产的短期政策仅仅是“救市”而不会真正刺激楼市，一旦出现任何风吹草动，国家层面就会干预。
《通知》的第五个归纳点限购政策，也说明了海南在严厉管控本省行政区域内的炒房现象，毕竟从国家到地方，防止系统性金融风险的这根弦是一直紧绷着的。
海南省住建厅厅长霍巨燃表示，海南省“全域限购”政策自实施以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。同时，海南省加快调整经济结构，经济运行保持总体平稳，2019年全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化，海南服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。
难道，海南是尝到“全域限购”甜头之后，继续加码调控力度吗？
事情可能没有那么简单。
在《通知》里，我们不难发现，安居型商品房是海南未来住房保障体系中最重要的一环，海南要靠它吸引人才，保障困难群众的住房需求，而保障房的分配是不按照市场机制来运作的，建设过程容易出问题，为了安居房能安居，保障房有保障，让现房销售这个紧箍咒来限制它，不失为一种好的策略，否则要是失信于人才，那还有谁会敢来海南安身建设呢？毕竟，过去30年海南楼市经历了大起大落，去年，海南更是提出了2020-2025引进百万人才，这是在给人才吃定心丸。
另一方面，在自由港和自贸区的光环下，太多的房企等着这块肉，现房销售正是要去去房企的浮躁，扼杀高周转。长达两三年，甚至五六年的开发周期，巨量资金沉淀，房企拿地必将更为理性，房价和供应量趋于稳定，不会大起大落，只有房企不那么焦虑，沉下心来，才能磨出好作品，才能让百姓安心买房。
对于购房者而言，能够实行现房销售当然是最好的。在以往购房者的投诉中，大部分都是因为货不对板，比如：广告虚假宣传、房屋质量投诉、延期交房，小区规划设施变更、承诺缩水、全装修和样板间不一样、面积缩水等。如果是现房销售，那么这些问题都可以迎刃而解。
然而，此路漫漫远兮，现房销售必然会让房企面临高负债运营，资金面压力大，在房企融资被不断收紧的今天，现金流压力再加码，对高周转的房地产公司无疑是致命的打击，而背后的银行则要在其他行业和房地产金融中作出取舍，那么问题来了，谁会给房企做背书呢？
看来，要想真正吸引房企投身现房销售，还要下一番功夫。
业内专家认为： “海南本地户籍购第三套房的比例非常低，这一新规定对当地楼市影响不大” ，而安居型商品住房的推出就是为了解决刚需，吸引人才，海南出台这些政策，主要还是针对纯投资的购房者。
其他城市不具备海南的经验和优势，跟进“现房销售”的可能性也不大，而且现在房地产行业处于一个阶段性的调整期，经过年初的疫情，很多中小型房企已经元气大伤，资金面非常紧张，各地政府都在出台相对宽松的“救市”政策。
“尽管现售可以避免出现货不对板，但是预售有利于开发融资。”
北大房地产法研究中心主任楼建波认为，与其他国家相比，我国一些楼盘开发规模较大，加上开发期限限制等原因，很难像国外开发商那样，拿一块地慢慢开发，再销售现房。
总之，不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合房地产市场调控 “因城施策” 的要求。
（个人观点仅供参考，不作为投资依据）
董小姐说房
不是强制性要求，所以不用过度解读。而且，国家对房地产的调控并不是要杀死房地产，要不然也不会涨成这样。
