夜話西遊
房地產市場低迷，怎麼快速去庫存？毫無誇張說2020年上半年去不了庫存的，可能以後幾十年都賣不掉了，根本不存在有什麼辦法可以快速去庫存，為什麼？
第一、現有世界經濟體系出問題了。世界第一第二大經濟體系債務太高不說，還在打貿易戰。看看最近股市就看出苗頭了，加上疫情影響，恐怕即將進入10年甚至更長的蕭條。現在各國都在互相揭短，不合作要冷戰的節奏。一個完整經濟體系分裂了，經濟發展會舉步維艱。
第二、最近裁員、降薪的很多。還有沒有復工的中小企業、實體一部分可能直接開工不了了。本來2016以來很多企業都是依賴債務維持，利潤低下，現在疫情讓2-3個月開不了，債務太高立馬把他們打回原形。各行各業肯定都有這種情況，由於債務太高，疫情一影響直接導致資金鍊斷裂，無法正常經營。套的資金來源還亂七八糟的，救都沒有救方向。銀行貸款、市場非法融資、債券、高利貸、網絡貸款、基金，反正你是想不到的都有。裁員降薪了，買房的房奴都可能引起斷供潮，你還想把房子賣出去？
劉華銀mark
受本次疫情影響，多地的房地產監管部門都發布了房企延後復工、暫時關閉線下售樓處的通知，目前房地產一手房和二手房市場交易都受到了較大的影響。隨後，各大房企相繼通過線上直播、線上售樓處、全民營銷等方式尋找突破口，保持項目在市場上的熱度，但成交效果均不太理想。
那疫情過後，房地產交易又將會出現怎樣的市場形態，各大房企又該如何極速去化實現資金回籠？
市場形態1：線上賣房成為行業焦點，流量平臺或將打一場翻身仗
雖然“線上客戶量獲取”在複雜房地產交易服務中所佔據權重仍然不是重要的。但自房天下推出了“直播看房”後，一度將線上量價值推向市場議論焦點，在直播看房、VR找房、短視頻廣告等等市場需求下，2020年會湧現出來一批直播看房的創業公司，線上量平臺或將打一場翻身仗。
我們認為，房地產“線上交易”仍然很難異軍突圍成為主流，房地產買賣受政策管控、消費顧慮、交易複雜等重大因素影響仍然存在，不會因為疫情的出現而改變。因此，房地產的線下交易模式短期內不會發生太大變化。
市場形態2：全民賣房新渠道模式將打響第一槍”
2020年2月13日恆大地產3天內，客戶線上認購房屋4.75萬套，總價值580億，成為各家房企研究和探討的焦點議題。我們認為，不是每一個房企都具有恆大地產一樣的品牌基礎、渠道基礎、廣告投放能力，多數房企要解決當下庫存問題，仍然需要通過渠道平臺鏈接經紀公司來實現，由經紀公司開展全民渠道賣房將遠遠大於一家房企“自營銷”所帶來的成效。
疫情後去化：深耕渠道提升增量才是王道
2019年，渠道營銷上地產熱搜榜，甚至有些房企有被渠道“綁架”的誤解，我們認為大家應該適應行業變化和遵循發展規律，懂得擁抱互聯網一樣去擁抱渠道營銷，正確評估這個新行業給我們帶來的價值。
任何一個新事物起初都會讓很多人感到不適應，同時每一個新行業的誕生初期都會存在著諸多問題和亂象，居住服務領域的“渠道營銷業”也不例外，過去的一年營銷手段怪象百出，模式混相多態，例如包銷、墊傭、預付保證金等方式竟然成為了各家渠道公司不斷打磨的“殺手鐧”，導致開發商啟用渠道營銷並無實際增量，原因是行業內耗造成大家都在原有的池子裡抓魚，無暇顧及服務品質和渠道增量，多家分銷又造成誰都不需要為結果負責，造成開發商用哪家渠道效果都差不多。罪魁禍首“房地產服務+金融”的攪局受疫情影響後遺症將更加明顯，每個企業使用資金槓桿都需要資金成本，用“金融手段”解決“營銷服務”本身是治標不治本。
2020年，深耕渠道，提升增量，才是王道。隨著“房地產服務+金融”的產品化，這個領域的資金渠道會越來越多，“墊傭”將不再會是殺手鐧。能服務好或賣好一個項目可能與市場環境、區域資源、個人能力有很大關係，但作為一個服務型企業，能服務好多個項目甚至佈局全國多個城市靠的一定不是這些，需要的是戰略眼光、核心優勢、團隊專業、運營能力的持續性。
市場需求：帶可選精裝項目將成為銷售的必要條件
房產交易的下游產業“從房到家服務能力”將凸顯優勢，起到助力作用。但值得思考的是有80%以上的樓盤項目都是毛坯狀態銷售，這與市場需求很不匹配，投資客戶更希望買的房子是帶裝修的，且最好能“拎包入住”。
杭州房產小達人
房地產去庫存 如何發力
全省經濟工作會議提出，要著力化解房地產庫存，堅持供需兩個方向發力，多措並舉促進房地產市場穩定發展。省經濟信息中心新近發佈報告認為，去庫存的任務被提升至前所未有的高度，在這一背景下，釐清全省房地產市場庫存情況，把握未來房地產市場需求走勢，採取積極有效的措施，化解房地產市場庫存，深圳小產權房價格，穩定房地產市場發展，成為當前亟待關注的重點。
安徽去庫存週期總體好於全國
“房地產市場庫存高位，但去化週期整體好於全國平均。”省經濟信息中心預測處經濟師王莉莉分析。
據省經濟信息中心近日發佈的一份報告，在不考慮待開發土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個月，全省房地產庫存面積(包括在建未售、待售面積)達32844.2萬平方米，按2014年全省商品房銷售面積計算，需5.3年才能消化。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年全省商品住宅銷售面積計算，需要3.5年消化期。我省去庫存週期總體好於全國，同一口徑計算下，全國商品房、住宅去庫存週期分別為6.2年和4.4年。
“區域庫存分化明顯。”省經濟信息中心預測處經濟師常彬斌認為，若考慮寬口徑庫存，皖北的宿州、亳州、阜陽商品房去化週期分別在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安慶去化週期分別在4.5年和4.4年，低於全省平均(5.7年)，部分城市去化週期在7年至9年，有的甚至在10年以上。縣域庫存差異大，多數縣城房地產市場處於低迷狀態，皖北縣域好於皖南。
市場將進入較長時間的盤整期
當前，房地產市場進入長週期調整階段，小產權房 ，與此前限購限貸政策措施導致的房地產市場調整不同，此輪房地產市場下滑的觸發因素並非來自政策層面，而是由於房地產市場內部供求格局的深刻變化引起。
“人口結構正在發生變化，難以支撐房地產需求的持續釋放。 ”省經濟信息中心預測處經濟師倪夢分析，城市購房主力年齡段在25歲至49歲之間，而根據第六次人口普查結果，我省這一群體人口規模2015年預計將比2010年減少1.6萬人左右，購房主力人口數量開始出現趨勢性下降，這將導致住房剛性需求增長放緩。
誰伴我闖蕩
近一段時間以來，樓市去庫存壓力加大，三四線城市相對明顯。而臨近年底，土地市場整體供應走高，成交方面延續價增量減的低迷態勢。
專家表示，如果去化情況不及預期，開發商庫存將進一步積壓，資金鍊或面臨嚴峻考驗。
價增量減 年底土地市場成交延續低迷態勢
中國指數研究院統計數據表明，11月，全國300個城市各類用地供需規模同比基本持平，住宅用地推出與成交面積小幅增長。
今年1-11月，全國300個城市各類用地供需規模與去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3億平方米，同比增長2%。成交方面，1-11月，300個城市各類用地共成交16.9億平方米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長3.4%。
11月住宅用地成交樓面價為歷史最高水平，平均溢價率保持在低位。初步統計，1-11月，全國300個城市各類用地成交樓面價為2527元/平方米，同比上漲17.9%。其中，住宅用地成交樓面價為4409元/平方米，同比上漲17.3%。溢價率方面，1-11月，全國300個城市各類用地平均溢價率為13.9%，與2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢價率為15.7%，較2018年同期下降0.3個百分點。
中國指數研究院相關負責人認為，2019年，住宅用地供需規模同比小幅增長，成交樓面均價保持較高水平，平均溢價率與去年同期基本持平，土地市場整體表現較為理性。在房地產金融管控繼續從嚴的情況下，土地市場仍將保持平穩態勢。
樓市去化週期延長
中國社科院近日發佈的《中國住房發展報告（2019-2020）》指出，樓市期房存銷比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年反彈至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。報告還指出，北京樓市去化週期升至17個月左右。
諸葛找房數據顯示，樓市庫存持續上漲。11月重點監測的20城批准上市面積為2143.04萬平方米，環比上漲30.7%，同比上漲13.5%。北京、南京、武漢等熱點城市均呈現不同程度的上漲。
以北京為例，2019年11月商品住宅庫存量1039.63萬平方米，去化週期17.27個月。而2018年底，庫存面積為978.7萬平方米，去化週期16.9個月；2017年庫存面積是646.59萬平方米，去化週期14.98個月；2016年去化週期8.2個月；2015年去化週期為9.09個月；2014年庫存1112.23萬平方米，去化週期為10.89個月。
中國指數研究院近日發佈的統計數據顯示，今年以來，全國土地市場呈現前高後低態勢，下半年流拍水平升至8%左右。具體來看，二季度土地市場回溫，部分熱點地塊刷新區域成交樓面均價。二季度全國高價地共成交133宗，佔總成交宗數的5.8%，達到2018年以來的最高值，流拍率僅為4.8%；三季度以來，隨著房企融資環境收緊，資金壓力漸顯，高價地宗數佔比持續下降，流拍佔比持續提升，11月流拍宗數佔比為8.9%，但仍低於2018年下半年的流拍水平。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，當前北京的庫存量已接近2014年的水平，市場或再次轉向去庫存。
同策研究員首席分析師張宏偉認為，一線城市和部分二線城市市場去化週期延長主要和去化速度降低有關係，和絕對存量關係不大。
三四線城市壓力大
三四線城市的去庫存壓力可能更大。張宏偉認為，一是過去兩三年間買房需求已被透支；二是從棚改的角度講，市場繼續增長的推動因素減少，三四線城市面臨需求動力不足。
國仕英表示，隨著市場降溫及棚改等政策支持逐漸退出，三四線城市面臨著供需失衡問題，尤其隨著市場熱度逐漸下滑，購房者觀望情緒變濃，且大部分三四線城市作為人口淨流出城市，本地購買力不足。供應過多疊加購買力不足導致庫存逐步攀升。
面對這種情況，國仕英建議，未來三四線城市政府要更謹慎控制供地節奏，加快產業結構優化調整，更新產業佈局，推動地方經濟發展。另外，開發商要進一步以優惠促銷來吸引消費者，拉動項目去化率。
安徽工程大學副教授蔡書凱指出，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係，嚴格控制部分城市土地供給，避免庫存高企
服務三農浩哥說電影
您好，很高興回答您的問題。
市場低迷是外部環境，而外部的環境隨時都在發生著變化。環境變化帶來了危險也同樣帶來了機會。
您的這個問題，其實是在問，現在這種特殊情況，市場銷售成交低迷，該如何做好銷售工作來達到去化目的。
這本質上是一個營銷和策略的問題
這裡給不了您具體的意見，畢竟每一個公司每一個項目，所面臨的情況不一樣。
決策意見需要客觀的信息環境和決策模型，對您的信息環境畢竟不清楚。
這裡只能給您提供一些方向
利用SWTO分析工具，分析外部威脅和機會，然後結合項目的優勢和劣勢，在策略上作出調整。
比如：外部威脅是疫情導致了不能線下看房，客戶不看房無法下定；機會是利率下調，公積金首付比例下調等政策刺激；項目優勢是小區物業不錯，綠化好；項目劣勢是位置離市區較遠，交通不便。
很多人都知道SOWT，但很多人並不知道SOWT分析到底怎麼正確的用。
其實SOWT分析不是要你把他們都列出來，而是把他們列出來後兩兩組合。
比如：
第一：SO（優勢+機會）
優勢和機會匹配嗎？也就是物業不錯，綠化高能跟利率下調公積金首付比例下調組合什麼槓桿效應的策略嗎？
也許你可以宣傳：我們家的物業是一級資質的物業，只要在這個時間段買房，我送你一年物業費，只要是有公積金的，我再送你一年物業費。
這就是增長型策略。
第二：WO（劣勢+機會）
但你的交通還是不方便啊，我總不可能以後上班天天打車吧，那成本多高啊？
劣勢+機會的抑制性，會壓制購房者的慾望。
好啊，那我就宣傳只要你是貸款買房，放款之後，我送你一輛車讓你代步上班。
這就是扭轉型策略。
第三：ST（優勢+威脅）
你的優勢是小區綠化好，物業服務好，但威脅是，現在誰還敢出門吶。
客戶體驗不到你的優質，這個時候你的優勢不優了。
怎麼辦？
“優勢+威脅體現出“問題性”，必須採取多元化的戰略，發揮你的優勢。
比如：那我就直播拍攝我的小區園林，把我們的物業服務拍成微視頻，讓你感受到，萬一哪天發生像疫情這樣的情況不能出去，呆在這樣的小區，有這樣的物業伺候著，我哪也不想去了。
第四、WT（劣勢+威脅）
淘汰掉一些競爭對手後，客戶發現，嗯，物業很重要，綠化也很重要，那我買市區物業好綠化也好的小區那更好好啊。
這是最脆弱的困難局面。
這個時候要採用防禦性策略，避免與位置在中心，物業和環境又好的小區直接競爭。
比如，聯合區域裡的房企，一起炒作區域的發展和區域的規劃，讓要買房的客戶都被吸引到這個區域來看房。
以上，是利用工具模型去幫助你分析，可能跟您的項目實際情況不相同，但您可以利用這些方法，套用模型多思考，思路多了，相信問題就有辦法了。
希望我的回答能幫到您。
長沙樓市寧劍
疫情之後，房企如何快速走出疫情陰影，恢復市場情緒，房地產企業復工復產短時間內成績能有幾何？
近日，各地在繼續加強疫情防控的同時，分類有序推動企業復工復產，維護經濟社會正常運行。目前，多家房地產開發企業已經陸續復工，一方面加快推進和實踐線上營銷模式，保“錢袋”應對當前挑戰;另一方面持續加強土地儲備，添“糧草”蓄力長遠發展。
多地出臺政策保持市場平穩，但是效果堪憂
疫情發生以來，在房地產用地及開發建設領域，各地採取了土地出讓中止、建設項目暫停、復工延期、售樓處暫時關閉等一系列措施。與此同時，房地產開發企業的運轉也一同經受著考驗。
在加強疫情防控的同時，多地也在有序推動房地產和建築業復工復產。但是效果堪憂，市場信心恢復是關鍵。
儘管政府和企業做出了巨大的努力，但是成績到底能有幾何？疫情之後，大家如何快速走出疫情陰影，恢復市場情緒，這個真的很難說。新形勢下是否會誕生一批電商房企呢？
賣房子的人2020
恆大的模式無疑是給整個房產業上了一課，無論結果怎麼樣，但是，起到了畫龍點睛，面子裡子都有了！賺足了眼球，讓更多房企羨慕嫉妒！總的來說，在三四線成熟沒有什麼低迷可言，反倒對於地級市，縣城級別的區域顯得各位乏力，個人認為，但凡有人類的地方就不會出現房產低迷，所謂的低迷是房企的暴力時代大勢已去而已，因為，房子是用來住的不是用來炒的！
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好萊客定製家居中心
今年的疫情影響，各行各業都受到了很大的衝擊，尤其房地產也受到了大的考驗，現在一二三線城市出現了打折出售去庫存。
我怕我喜歡上你
賣了建，建了賣，永遠都有庫存，去庫存，就是大搞房地產，誤國。
用戶3185671148329
五線以下小城市的房地產低迷是有些地方的。那是因為這些小城市人和周邊農村人都往大城市流動造成。而一二三線大城市的地產市場有這些人帶動上漲，這種趨勢還要十年以上要走。
故此，，這是地產市場自然規律。這不能唱衰整個地產市場。這種思維不正確，不實際。
