燈火闌珊1615
從疫情到現在，利率已經連續下調了三次
剛需一族購房從來都是買早不買晚，如果您是剛需的話還是儘快上車好，加上利息下調，這個時機很適合購房
房價會不會下跌？
從過去十幾年來看，房價一直沒有下跌過，拿08年非典來說，房子不好賣，央行就出政策通過貨幣放水來刺激房地產行業，得到的是什麼？房價節節攀升。
按照之前的經驗來說，只要房地產行業面臨危機和困難時，國家就會出臺新政策來穩定樓市，因為國家百分之四十的稅收都是來源於房地產，所以不可能讓房地產垮掉
去年12月召開的中央經濟會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”穩地價、穩房價、穩預期。意味著什麼？意味著2020年的房地產市場都是以穩為主，既不會大跌也不會大漲
小馬哥房產
彭叔有幾個原因，認為2020年二手房市場將要涼涼。
一、居民槓桿率的高度攀升，個人住房貸款餘額的高度翻倍。剛需實在沒錢買房了。
大家看這兩組數據估計可以更加的直觀：
1、2004年我國的個人住房貸款餘額為1.6萬億元，2019年我國個人住房貸款餘額為30萬億。對比04年，在15年的時間裡，住房貸款數量翻了接近20倍。
2、2008年我國的居民槓桿率為18%，2019年我國的居民槓桿率為55.8%，11年時間，全國居民的槓桿率翻了3倍多。
以前如果說我國還不懂什麼叫超前消費，那麼現在是人人都在超前消費了。居民槓桿率這麼高，哪裡還有錢再去衝擊房價呢。
二、全國各地二手房庫存都達到了超級高庫存的時間，如果說新房去庫存時間超過1年就是高庫存的話，那麼現在各地的二手房去庫存時間已經平均達到4年，就已經是常態了。
舉幾個二線城市二手房去庫存的時間給大家看看（為了統一數據的來源，全部使用綠中介的數據）：
1、南京，當前二手房的庫存量為75279套，一年銷售二手房的套數為13296套，那麼去二手房庫存的時間為5.66年。
2、杭州，當前二手房的庫存量為59719套，一年銷售二手房的套數為16504套，那麼去二手房庫存的時間為3.61年。
3、濟南，當前二手房的庫存量為45334套，一年銷售二手房的套數為5320套，那麼去二手房庫存的時間為8.52年。
4、青島，當前二手房的庫存量為63777套，一年銷售二手房的套數為8513套，那麼去二手房庫存的時間為7.49年。
5、成都，當前二手房的庫存量為120828套，一年銷售二手房的套數為47957套，那麼去二手房庫存的時間為2.51年。
時間有限，就不例舉太多了，全國目前所有二線城市裡面，成交量最高的就是成都了，都還需要2年半的時間才能將二手房的庫存給清理完，更別說其他的城市了。當房子失去了流通性的時候，就會真的成為不動產。
三、房價一年不漲就是跌。全國2019年二手房價漲幅為3.7%，是歷史首次房價的漲幅還抵禦了銀行貸款利率的漲幅。大家現在不管是投資買房，還是自住買房，都是需要靠貸款來完成。那麼當房價的漲幅還低於銀行的貸款利率時，人們早買房，就等於早虧本。2019年的樓市整體表現還算是平平安安，結果漲幅還只有這麼一點點，那麼可想而知，2020年的二手房將會是什麼樣子。當越來越多的人意識到持有房產已經是個虧錢的買賣，那麼勢必會想辦法將手中的二手房變成現金。大量的二手房上架，必定又會對房價產生大量的衝擊，大家都在搶跑，房價不跌才怪。
四、剛需的數量越來越少，彭叔就拿剛需中最牛的兩種剛需來說，一種是結婚剛需，一種是為孩子剛需，這兩種剛需應該是市場上最剛最剛的剛需了。大家請看下面的數據：
1、先看一組結婚的數據：
2014年，全國結婚對數為1306.7萬對。
2015年，全國結婚對數為1224.7萬對。
2016年，全國結婚對數為1142.8萬對。
2017年，全國結婚對數為1063.1萬對。
2018年，全國結婚對數為1013.9萬對。
2019年，全國結婚對數為947.1萬對。
大家可以看出來，結婚人數在明顯降低，那麼結婚的人都少了，就意味著為了結婚而剛需買房的人肯定是越來越少的。
2、再看一組人口出生的數據：
2016年，全國新生兒數量為1786萬人。
2017年，全國新生兒數量為1723萬人。
2018年，全國新生兒數量為1523萬人。
2019年，全國新生兒數量為1465萬人。
這個數據不難理解吧，新生兒代表了未來的剛需和需要上學的學區房。眾所周知，現在全國各地的學校是越蓋越多，那麼新生兒卻在減少，以後需要學區房的人將會越來越少，這部分剛需人群也會降低。
當結婚剛需、上學剛需的人數都在減少的時候，普通人買房的數量將會更加減少。
五、收入的降低。今年這個情況，很多地方至今工都還沒開，去年還在的公司，今年還會不會開都兩說。失業人數肯定會很多，那麼多人去找工作，你覺得今年的工資還會漲嗎？既然工資都不漲了，你說房價還會漲嗎？
六、高收入群體的需求降低。很多人說決定一個城市房價的不是那些普通的打工仔，而是那些手裡有錢的有錢人。那麼既然他們手裡都有錢了，他們肯定早就已經解決了自住這一基本需求，剩下來的就是投資性需求。現在房價的漲幅連銀行利息高都沒有，那些有錢人不是傻子，他們會猴還精，早在去年，有錢人就已經開始將多餘房產轉化為現金了。在經濟沒有復甦之前，他們是不會出手的。
其他的原因就不一一細說了，房子的漲跌無非就是供需關係、人們的購買力、槓桿率這些基本要素，現在這些基本要素都說明房價要跌，那麼房價就自然會跌。
彭叔說的房子是以二手房為主，新房的話彭叔說不好。不過，大家要記住一點，只要你買了新房，不管你住沒住過，它都成了二手房，歸於二手房管。
2020年所有投資房子的人都會很難熬，我們靜靜看戲吧。
有事問彭叔
在之前就說過，今年房價下跌已經是板上釘釘的事了。為什麼這樣講？因為咱們討論的房價漲跌都是相對性的，會有個同比和環比的比較，而不是絕對性的上漲與下浮。
今年的房價，從全國統計數據來看，商品房銷售面積約22000萬平，同比下降26.3%；銷售額約20000億元，下降24.7%，銷售額和成交量同比去年下降了近30個點，一季度房地產行業幾乎全軍覆沒。
3月份部分城市房價上漲，多數房企取消優惠政策，帶起一波購房熱潮，如蘇州三個新盤在一分鐘內售罄，資金量達12億；深圳7分鐘搶光288套新房。這不得不讓人擔憂房價是否出現拐點，自此居高不下。從近一個月的觀察來看，這種擔心是多餘的，上述“小陽春”只不過是疫情期間積壓的購買力集中釋放的現象，沒有持久動力，總體趨勢平穩。
根據CREIS中指數據來看，多地房價即使是上漲，價格也沒有超過去年同期，整體還是負增長，這就是我上面說的“相對性”。
今年房價首先肯定不會大漲，下半年如果疫情得到控制，房價小幅回升的可能是存在的，但想要達到去年的水平，今年是不太可能了。所以今年低價購房的機會是存在的，但是現在國際疫情情況混亂，經濟情況不明，還需要謹慎，不要盲目出手。
