作者 | 707的牛
數據支持 | 勾股大數據
我最近一直在想，投資地產股的超額收益到底在哪？無非還是那兩點，業績增長和估值提升。而房企和銀行類似，玩的都是金融槓桿遊戲，追求資產負債表的平衡，所以估值上升的空間不會太大。最近兩年是地產股的業績釋放期，成長的確定性還是有的。
但是有些地產公司不僅增速很快，同時可以考慮估值彈性，這樣投資勝算就更大了，比如金科，彈性空間可以從幾方面進行思考。
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落地的股權之爭
地產公司簡單來說可以分為兩類，一種是佈局全國性業務的，像萬科，融創，恆大，碧桂園，保利就是這類；還有一種就是區域性的，主要業務只在某一個地區；像綠城，金科這些。
金科是1998年創立的，前10年一直深耕重慶和四川市場，穩坐西南地區的第二把交椅，第一應該是龍湖。因為重慶地區房價低，銷售量大的特點便成為了多數房企重點佈局的城市。
金科和融創的股權之爭要從2015年說起。2014年樓市低迷，金科嘗試轉型做多元化業務，年底公司花了7億元收購了新疆的一個風電項目，並在之後累計投入了15.7億元。
但是錢從哪裡來呢？2015年8月，金科專門為這次風電投資項目做了一次“定增”：擬募資45億元用於3個地產項目、景峽項目及償還借款。預案規定發行價格不低於5.82元/股，遵照價格優先的原則確定具體發行對象。
金科為了回補資金缺口，最終招來了融創這個意欲控股的大買家。2016年9月，融創發佈公告40億元參與定增，以4.41元/股的價格認購金科16.96%的股份。定增完成後，黃紅雲夫婦的持股比例將下降至25.21%，僅比融創的持股比例高出8.25%。
公司管理層立馬感受到了來自大股東控股權的威脅。金科方面也採取了一系列的抵制措施，最後的結果是，公司一致行動人持股29.98%，融創持股29.35%，僅僅相差0.63%。而融創一直在重申自己只會充當財務投資人的角色。
融創的態度可不可信？我覺得還是可信的，如果融創繼續加大增持力度，持股30%以上會觸發要約收購，極大的增加收購成本。同時資本市場已經發生過“寶萬之爭”的前車之鑑，監管機構的管控力度會更大。
一是繼續增持成本會加大，還可能引來不必要的麻煩；二是融創現在已經是行業的頭部企業，沒必要挖別人家的牆角。因此市場關於金科方面的股權爭奪也是沒必要的。
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省外擴張+物業管理的市場溢價
在我們印象中金科一直是一家地域性房企，其實公司在2008年的時候也開始了省外擴張之路，逐漸進入北京，湖南，江蘇等地。
2018年，公司完成了在上海，廣州，寧波在內的25個核心城市的佈局。金科不僅加大了其他地區的拿地力度，2019年中期，在新增土儲面積當中，重慶加上四川的佔比是27%，尤其是公司的大本營重慶，佔比從開始的35%下降到12%，京津冀、長三角、珠三角三個經濟帶的佔比達到19%。
而且在其他幾個主要城市的市場份額提升非常明顯。具體來看，公司在武漢，合肥，鄭州，南寧，無錫等地的市佔率增長超過100%。金科的發展戰略也顯而易見，通過聚焦某一地區做強做大，然後在全國重要的區域進行佈局。從公司近幾年的動作來看，金科也慢慢的從地域性房企向全國性房企轉型。
除了做大基本盤，進行省外擴張能帶來市場溢價之外；金科物業業務也有助於提升整體估值。隨著碧桂園，保利這些頭部房企的物業板塊被分拆上市之後，將物業板塊剝離上市也成了業內的一種趨勢。正是因為物業公司現金流好，輕資產，增速快的商業模式也享受著超高的市場溢價，這一點市場也在慢慢接受和理解。
因此，房企旗下有自主運營物業業務的，都可以在估值上也可以給出大概20%的溢價空間。結合最新的數據，金科物業2019年上半年營收是12.03億元，同比增長84%；淨利潤1.59億元，同比增長260%；合約在管面積2.4億平米，排名行業前十。
對於物業板塊的增速也不用太悲觀，金科2019年銷售額1803億元，竣工之後都會轉化為在管面積，即使未來公司銷售增速放緩，也可以維持2000億左右的銷售額。所以物業業務按全年3億淨利潤保守計算，大概30X PE ，這部分業務也值百億。
金科也剛剛發佈了業績：2019年公司實現營業收入677.73億元，同比增長64.36%；淨利潤56.76億元，同比增長46.06%。同時公司也有在故意隱藏利潤的嫌疑，2018年存貨跌價計提準備是0.86億元，2019年卻計提了9.81億元，整整多計提了9個億。。疊加銷售高增速和自有物業體量大的因素，假若給與同等梯隊公司9X PE的估值，股價也還有一定空間。
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不可逆的結構性週期
投資地產股，看銷售額排名前20的公司就夠了，其他的都可以略過。因為存量的房地產時代，隨著行業集中度的提升，最終的強者大概率會在這些公司當中產生。同時行業前五的公司排名每年偶爾會變動，但基本還是在那幾家公司裡換來換去。
目前房產行業現狀是：TOP5市佔率18%，TOP10市佔率27%，TOP20佔55.1%， TOP21-50為 26.75%，而TOP51-100為18.61%。而TOP100佔據了整個房地產市場的67%。可以看出，房地產行業的市場集中度不算太高，前20家公司佔據了一半以上的市場份額，同時前10家公司又佔據了大半的市場。而可以實現彎道超車的房企，是增速最快的，排名在10到20左右的公司。這個梯隊的地產公司市佔率會得到顯著提升。
金科2019年銷售額1803億元，同比增長40%，行業排名17位。第二梯隊的房企增速整體快於頭部房企，也可以給與一定的估值溢價，因為成長性擺在那裡，而且這種趨勢在未來還會持續下去。為什麼呢？基於這種判斷大概有 3點邏輯：1、行業調控趨嚴，地產商融資受限，多數小房企紛紛和更大房企合作，共同開發。2、二線房企較一線房企槓桿率更低，還有加槓桿的空間，所以合作項目後期還會加快。3、二線房企的銷售基數比一線房企小，增速自然會快很多，龍頭地產公司已經經歷了這個時期。
也就是說地產行業集中度的提升，將是投資二線房企的黃金時期，因為這種機會是行業發展趨勢，不可逆轉的。而像金科這種銷售額在2000億左右，增速保持在30%以上的地產公司，港股有，A股也有；投資它們才會有超額收益。
之前由於疫情影響，房企1、2月份的銷售數據都很糟糕，售樓部不能開張，工地也不能開工。整個板塊都在回調當中，現在隨著疫情得到控制，加上政策有鬆綁的預期和大資金更加追求確定性，所以地產股最近的行情也還不錯。
但地產板塊的個股之間，行情已經顯然出現了分化，大漲的時候不漲，大跌的時候跟著回調。也是有原因的，要麼是今年以來拿地力度大幅放緩，也可能是主要業務在湖北等疫情比較嚴重的地區。
在地產股業績都有超預期的確定性情況下，投資彈性來源於差異化，比如合約銷售額佔比較大的。短期來看可以選擇儘早復工，基本盤不在湖北和華中地區的房企，比如金科，這些都是選擇地產股的大體思路。
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