文 / 武汉裴sir
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ASK1：热心真诚的裴sir好，人在外地从事导游业，估计两年后回武汉工作，打算疫情后在光谷买房，首付80，预算180万以内的房子，中粮祥云只剩下两栋担心抢不到，现在在17250的中建星光城和14600的纽宾凯麓院两个楼盘之间纠结，考虑到麓院是小高层，公摊低些，可以蹭绿城引进的华科附小附中，但位置在花山感觉有点偏，麻烦你帮我参考一下:万一祥云抢不到，是买星光城好还是麓院好？谢谢！
ANSWER1:
1，神盘也有方法买，裴sir和裴sir星球的球友的原创。
11/19号线交汇的地段是未来光谷东的核心，中粮可以试着代抢等操作，也可以参考裴sir星球沉淀的交资料方式去了解一下交资料的细节注意事项，如下几个宏观+楼盘微观+交资料系统解析能够帮大家更大概率买到房。
《武汉这些神盘都是怎么交资料的》
《矩阵、明源系统都有哪些后门》
《楼市周期律让投资客大赚几十万！》
2，毛坯为啥哄抢。
从刚需上车的角度能够调度最大的杠杆，同时最低的月供压力。如果是精装，那么精装部分XFD 只能贷款十年，意味着月供增加；与此同时精装部分不全款很有可能不让公积金贷款。对于投资的话，资金量投入比例较大，没有发挥好杠杆的作用；除此之外就是武汉本土的精装外包之后多数情况下品质不好管控，这是武汉本土普遍的问题。
3，楼市区位微观。
光谷支撑力强，毛坯自然抢的人多，投资客或者刚需上车的，以及全国做互联网的高薪程序员都会选择光谷，所以光谷东的房价涨的速度也挺快的，甚至比三环区位还贵。中建算是大开发商了，中建大公馆算是污点，比上不足，比武汉本地开发商会好一些，中建的还建房裴sir了解应该不在这边，在杨家湾，所以这个楼盘也没啥明显的缺陷。所以大家自住关注的这个点倒没有啥问题，整个项目56万方巨无霸体量，配套短期还不足，但是很快就会齐全的。
可以参考1中的方法借鉴。
4，麓院毛坯性价比也还行，相比旁边的绿城18k+会便宜些，并且还是小高层。但是如果我资金充足能上光谷东核心，我会放弃小高层或者叠墅等的偏享受的舒适度溢价，选择偏向于干货的地铁区位核心的方式买房。
关于花山废气偷排的问题，往期星球有沉淀，具体分析细节见星球：
《花山废气偷排源头找到了也没办法》
ASK2：聪明帅气智慧的裴帅，我准备今年在汉阳买房上车，SFSD，100平左右的三房自住。子弹80。望推荐几个合适的楼盘，最好能是毛坯，精装也能接受，周边配套可以，交通方便，最好离地铁比较近。
ANSWER2:
1， 自住。
比较推荐万科金域国际22-24k左右精装正地铁口，万科品质还可以，不足点是没有学区，所以相比远洋价格会便宜几千的优势。
汉阳滨江龙湖、金茂府也是不错的，相比万科金域国际而言，短期配套并不足，但毕竟是滨江稀缺江景资源，长远看还是有价值的，考虑上班方便就万科金域国际的交通便捷优势。
万科翡翠滨江挂牌的华师附小， 郭茨口小学原地重建的，但是肯定比没有的强，大概18-19k左右；保利庭瑞阅江台相比万科翡翠的话稍微距离远一点，价格差不多，整体而言这2个盘距离锅顶山有点距离2公里开外，
汉阳的话主要是要避开保利星河，因为就在锅顶山附近。阳光城檀悦这个项目中规中距吧。
地铁盛观毛坯15k左右，有一些价格优势，距离高架有点近有点吵再就是电梯球友反馈品牌很一般。融创望江府在19年年底的时候毛坯出售20k左右，武昌滨江的毛坯，距离地铁有点距离，也没啥学区就是看江的资源，江景资源还是值钱呢。整体而言自住个人倾向于汉阳地铁口的万科多一点，上班去汉口或者武昌地铁都还是很方便。
2， 楼市投资神盘越来越少。
我觉得这个片区购房者能够吃到的短期市场红利基本上都快没有了。因为倒挂的四新之光、中核、四新招商神盘、地铁盛观基本上都逐步清盘了，从此之后基本上就是配套品牌溢价自住盘了。
现在能买到的这种盘就是跟随大盘的涨幅状态跑赢通胀上车盘。一级市场土地，二级市场开发商把价格逐步抬高吃掉了片区的配套发展的红利，购房者基本上买到没啥倒挂福利了，而且往往都是拉来的大开发商搞的配套、学区、品牌溢价把区域的价格逐步的刷新。
所以呢，现在有一种说法就是自住买自己最大限度能够得着的价位的房子。
ASK3:手上资金不足，想用JLH方法买二套房，婚内买过一套房，商贷，妻子是主贷，我是共同还款，若离婚房产过户给妻子，我能算首房首贷不，能否享受首套优先政策，目前看有投资价值的楼盘基本都执行首套优先政策，估计按二套房很难抢到房源
ANSWER3:
1，
按照武汉目前的刚需优先的楼市政策，结婚丧失1个刚需优先，首付3成的房票，相当于损失了几十万。SFSD 刚需优先房票很值钱！
对于普通人，一二线城市的房产是财富的重要衡量标准，所以普通人的致富之路，都是有窗口期的，都会被堵漏洞的。比如你说的房票问题，以前没有这个限购，后面多军JLH的多了就搞了又贷款JLH的话析产需要结清贷款才行。所以我现在一般是问球友是否有买二套的打算，如果有就先不要结婚，2个人分别按照SFSD刚需优先的资格分别买一套。
再就是你们JLH 依旧不符合刚需优先，因为三年内有房产的购房记录。所以你可以用老人刚需优先的房票，接力贷更佳。再说直白点，SFSD 刚需房票还蛮值钱的。
可以星球搜索如下获取相关的方法：
《 武汉破限购，限贷，刚需房票保护的方法15条:》
2，
时间窗口在关闭！
刚需优先的政策就是因为17-18年时候房子太难抢，投资客太多，所以楼市制定了精准的刚需扶持上车的政策，80%的房源优先。同时杀伤了改善型和投资客，因为网红盘或者性价比高的投资盘或者刚需价格区间你看上的盘，如果不享受刚需优先的话，很多时候都只能买别个挑剩下的，所以按照二套房比较难抢，要莫就是在年底或者yq前后开发商蓄水不足的时候才相对稍微好抢点。
这个社会很残酷的，所有的行业，比如医疗、教育、楼市投资，门槛越来越高，都是在和时间在和政策赛跑的，时间窗口都在关闭。经历过2016年时间节点买房的人都体验深刻。
ASK4:裴sir好，我是一名营养师，现在我家已有3套，我名下有贷款，先生名下也有贷款，但对于我们来说没有什么问题，现在手里还有一个二套房票，可以出30+，现在看到清能正荣府不限购，首付款底，请教一下这个房子是否可以入手？我现在只想投资，那个位置是否合适？望裴帅给予详细指导。谢谢！
ANSWER4:
这个问题，知识星球往期有回复同样的问题，建议爬楼梯看一下往期的问答回复。
ASK5:裴sir你好，我职业是孝感公务员，平常工作日只能住在单位，休息日才能走，女朋友准备去武汉（具体位置未定），所以想直接在武汉买房，目前子弹40，月供能够接受6k左右，自主为主，投资为辅，主要考虑交通便利，有发展前景，户型适中，三环内的，首付在40-50，麻烦给我推荐一下合适的楼盘。想赶在疫情结束过后看能否淘的高性价比的盘。还有一个小问题，寄住证明需要街道盖章吗？是否房主直接签字就可以了.
ANSWER5:
1， 之前首付40万的性价比还不错的网红盘知识星球已经汇总可以爬楼梯看一下。
2，自住高概率是一个伪需求。
子弹有限，选择主城区小户型，而且价格比较高，小面积高单价其实未来随着生活水平的改善多数是希望能够选择更大的户型的，这时候就要考虑套现离场，换房子，那你的房子要满足两个条件一个是金融增值属性一个是便于套现。
收益 = （卖出价-买入价）x 面积 x周转率 ，
大面积低单价流派是多军中比较偏爱的一个选择，因为这种投资回报率相对高。低单价不要太低，最好选择3环边有支撑力的楼盘，这样出手相对方便。买一个三环区位的三房是相对比较稳妥的。低单价意味着随着武汉的发展速度，一些配套还不成熟的地方很快就会发展起来的，潜力会逐步兑现的这个价格就会逐步升值。
个人经历和经验来看偏向于投资一些更适合你们的综合考量，因为你们不清楚具体工作位置，来武汉高概率工作和房子居住地不匹配，投资套现换房可能性较大。
3，
借住证明不需要盖章，签字就可以了，有些区域落户时候要户主的一些信息，有些区域不要。
ASK6: 裴sir ，请教一下刚需上车和投资客买房有什么区别。
ANSWER6:
武汉目前投资客和刚需买房有什么区别
1， 刚需新盘税费少，政策打压，价格相比二手房一般会便宜些，一般优先选择新房。2019年武汉新房价格平均涨幅10-15%左右。假设一年涨15-20万，对于刚需你不会考虑出手卖房，今年不买，明年同样价格只能买更小，更远的盘。2018年白沙洲三环内神盘保利13k，而2019年4环内的万科理想13k，有一种首付50万被从3环内赶到4环边的感觉有没有。
2，
很多人会说，不对啊裴sir，我之前买的房子现在好像还在跌，怎么你还说新房涨价了。有人涨，有人说跌，其实大家说的都对，只是站在个体的角度看的一个楼盘。 裴sir自己用知识星球汇总了这几年几百上千个楼盘的价格信息，得出的结论是新房平均涨价10-15%左右，不过二手房确实整体横盘了。
3，对于投资客，新房备案价涨，二手房利率上浮20%杀伤卖不了好价格，未满2年还有各种税费。加上现在的二套房首付4-5成利率上浮30-40%，而且非刚需还只能买大户型，单价20k以上的，否则只能买刚需挑剩下的，性价比高的盘与你无缘。
投资楼市税费数十万，月供乱七八糟的，加上利率上浮，资金成本很高。这两年的“房住不炒政策下，尤其是利率上浮20%导致二手房卖出价不高，新房买入价又持续上涨，给人感觉就是很难赚到钱，还有站岗的感觉。
详细分析见星球文章：
《武汉房住不炒的政策如何导致炒家巨亏的！》
4，总结。
所以啊，对于一二线人口流入的城市，比如武汉，刚需首套房，早点买，还能买大三房，位置好点的；否则都被挤到了四环。
对于投资客来讲，楼市投资盈利提出了更高的要求。政策为了让投资客少盈利，还打出了刚需优先的政策，性价比高的盘大多数是140平以下的户型，单价低于20k以下的刚需盘。现在投资客或者改善型只要3年内有过交易记录就不是刚需了。以前还有机会抢一下倒挂的刚需盘投资盘，东原、保利新武昌等，现在交资料的机会都没有了。除此之外，二套房首付4-5成，利率上浮30-40%，上浮了更高了，导致投资楼市的资金成本更高，投资楼市很难再享受房贷通货膨胀的收益了，与此同时，房产收益也收窄。
以上看懂的才是老司机，看不懂很正常，看不懂的可以扫码进星球学习。
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武汉楼市微观（投资避险）：
1，武汉房住不炒的政策如何导致炒家巨亏的！
2， 武汉楼市精装政策是如何坑的你！
3， 楼市周期律让投资客大赚几十万！
4，武汉如何实现板块轮动暴涨的！
5，为什么大部分人一买就站岗或者血亏？
6，武汉破限购限贷，保护SFSD资格15条神操作!
7，地质问题复杂的白沙洲到底能不能买？
8，20年武汉商转公详细流程！
9，20年武汉异地公积金贷款流程--北京版！
10，20年武汉异地公积金贷款流程--上海版！
11，20年武汉（二套房）异地公积金贷款（最复杂）流程--深圳版！
12，注意！如下行为将会导致你彻底失去武汉异地公积金贷款资格！
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