用戶4253174189153

1.這是什麼地方呀，真是夠黑的:現在基準利率是4.9，6.37就是基準上浮了30%;

2.現在房貸沒有固定利率，設置固定利率是違規的。固定利率，6.37這麼高，銀行倒是開心的。

3.這個上漲的幅度，30%，至貸款結清前都不會變。基準利率，是央行根據當年的經濟形勢和資金市場的狀況，會有調整。2019年央行的基準利率如果下調，住房貸款的利率在2020年1月1日會相應調整。

4.還有一種情況，央行的基準利率沒變，商業銀行調整房貸的定價:上半年資金比較充裕，一地的住房市場通行的利率是上浮30%，到了下半年，可能由於房產市場的原因，變成上浮20%或15%了，如果市場沒有變化，下半年商業銀行一般額度緊張，有可能會變成上浮40%。

同一年的貸款，也會有不一樣的情況。

信貸員魚二

只有基準利率的下調老客戶的利率才會下調

你的首套房貸款利率是6.37%，說明是在房貸基準利率之上上浮了30%，你應該是在近一兩年買的房子，屬於限購高峰期，不少城市都是上浮20%、30%，個別城市深圳都上浮40%，其實利率的上浮堪比房價的上漲，對購房者來說都是出錢，利率上浮30%，如果首付是20%的話，相當於房價是上漲了13%的。

利率上浮30%，相當於房價上漲了13%，所以買房的時機很重要，不僅要看房價，還要看利率。

利率什麼時候會下調呢？

房貸基準利率下調的時候，老客戶的利率才會下調，什麼是房貸基準利率？這個是央行給商業銀行規定的5年以上的長期貸款的基準利率，房貸是長期貸款，所以就沿用了這個利率，最新的房貸基準利率是2015年底的時候確定的，具體是4.9%，那麼商業銀行在發放貸款的時候，可以在這個基準利率基礎上上下浮動，比如2015年的房地產市場的目標是去庫存，也就是打折促銷，於是銀行紛紛下調利率，九折利率，八五折利率，甚至七折利率都有了，那個時候買房就很舒服了，不僅房價不高，利率還優惠，但是從2017年開始，從一線城市開始的嚴厲限購措施就來了，措施之一就是上浮房貸利率，上浮10%還遏制不住房價，那就上浮20%，你購房熱情這麼高，那就上浮30%，甚至上浮40%的都有，目的就是遏制房價上漲。

有很多朋友買房的時候利率上浮了30%的，就是在限購的高峰期買的，利率如果要下降，怎麼辦？第一是等基準利率下調，這樣你的利率就隨之 下調 了。如果是一般的從上浮30%到下調為上浮20%，這個和你是沒有關係的。

還有三個方法就是，第一提前還貸，第二商業貸款轉公積金貸款，第三是換個銀行，操作起來都有難度，想省錢當然是要付出點成本的，具體的要諮詢當地的銀行政策。

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壹號股權

房貸利率6.37%說明是在基準利率4.9%的基礎上上漲了30%給你審批的貸款，全部還完貸款相當於房價上漲10%左右，假如100萬的房，按揭70萬，按揭20年，基準利率4.9%計算，連本帶利總共要還110萬，加上30首付，總共140萬，如果利率上調30%，總共20年要還按揭124萬，加上30首付，總共154萬，多還14萬利息，總價100萬的房，又增長了14%的房價增長率，瞬間給你的房價就漲了。

如果利率掉下來，銀行執行4.9%老客戶的利率是不會下調的，因為有合同，有約定，什麼情況下，老客戶的利率才會下調，基準利率變化，比如基準利率變成了4%左右，那麼從第二年1月1日，開始重新計算，老客戶利率，重新計算房貸按揭，或者基準利率變成了6%也會重新計算，增加按揭，當然，一般的銀行都會有一個條款，只降不加。

如果有機會，還是要交鈉，住房公積金，之後把商業貸款轉為公積金貸款，公積金貸款的利率，相對非常的穩定，現在執行的是3.25%，比現有的基準利率，優惠了35%左右，相當於房價優惠了15%以上，利率對房價的調控，一般人沒有計算過，其實就是這麼現實，會省很多錢，明白了吧？

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問，可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

利率6.37%，基準利率上浮30%啊，看來您上車的時機不好啊，高利率，購房成本可夠高的。

現在已經批貸還款了，只有一種情況可以影響到您的還款金額，就是央行調整基準利率，目前的基準利率是4.9%，是2015年10月24日央行公佈的，已經是近十幾年來最低的住房貸款利率了，到目前已經快5年沒有變化了。只有這個利率發生變化您的還款額還會發生變化，利率增高，還款額提高，利率下降，還款額下降。

文中開頭說的上浮30%，這是各個商業銀行自行調整的，這個之後是否調整都與您沒有關係，你在整個貸款週期內都是上浮30%的。近期有消息說，個別城市的首套貸款利率下調指的就是這個。

舉個例子簡單說明一下:

老張貸款100萬，貸25年，當時辦理時利率上浮20%，等額本息月供6370元。

若，央行調整降低基準利率為4.5%，則老張實際利率為4.5%*120%=5.4%，新的利率生效後，月供為6081元，比原來月供少了289元。

若，央行未調整，貸款銀行利率調整利率上浮10%，此時老張還款額不變，仍月供6370元。

注:基準利率調整後並非馬上生效，各個銀行也不一樣，有的下個季度生效，有的第二年1月1日生效，具體可以看一下借款同。

所以，對於已經批貸的只能寄望於央行調整了，但調整也是一把雙刃劍，央行也有可能調高利率，如果提高，相應的月供也會增加。

點頭像加關注，購房交易不迷路

小崔聊房

看題主提出這個問題的時候是2019年年初，現在回答的時間是2020年年初，時間過去了一年，房貸市場的變化也比較大，目前根據銀行的最新規定，貸款利率採用的是LPR+加點的模式，所以就按照這種模式來回答題主的問題。

6.37%的利率怎麼來的？

如果是首套房的話，題主的貸款利率真的是太高了，因為按照之前基準利率為4.9%，題主的6.37已經上浮了30%。這在首套房裡面絕對算一個比較高的水準。6.37%的利率其實是有兩部分4.9%+4.9%×30%。4.9%成為基準利率，4.9%×30%是上浮利率。如果他用中學時的方程式的話，4.9%就相當於x，30%相當於a。也就是說4.9%是一個變量，這個變量是根據國家的調整來規定的，從2015年之後4.9%的基準利率就沒有再變化，而現在這個x已經要消失，被LPR所替代。對題主來說，最可怕的地方要在於這個常量a，他將會成為題主很長一段時期的麻煩。

什麼是LPR+加點的貸款利率新模式

根據央行的最新政策規定，2020年3月1日到8月31日之間，銀行的所有貸款都要轉換成LPR的新模式。Lpr利率報價的模式是18家商業銀行根據對最優質客戶的報價形成的利率，去掉最高值和最低值進行的平均值，LPR也是一個浮動利率的模式代替了之前的貸款基準利率。

簡單點來說，之前4.9%的x值是由國家定的，現在lpr利率是由商業銀行報價形成的另一個變量y。在這個期間房貸利率會面臨著比較大的變化，客戶會有兩個選擇，

根據國家的政策引導，大部分的客戶應該都是選擇lpr的模式。由於題主之前的貸款利率為6.37%比較高，因此形成了常量a30%也比較高，會導致另外一個常量b1.57%。這個常量b1.57%會始終伴隨題主的貸款生涯。

LPR模式下貸款的利率會怎麼變化？

在LPR貸款利率之前，銀行一般約定每年的1月1號會重新計算貸款利率，也就是x每年會變一次，如果x變高則貸款利率就會提高，如果x變低，客戶的貸款成本就會變低。LPR貸款利率形成之後，每個月會進行一次報價，但是是否每個月都會調整一次貸款人的利率呢?明顯不是的，根據最新的指導文件，利率調整週期一般為一年以上。所以調整期限和之前的也沒有什麼太大的區別，只是報價的主體變化了而已。從2019年8月，新的報價機制形成之後，一年期的利率降了三次，從4.31%降到了4.15%5年期只降息了一次，從4.85%降成了4.8%。大的趨勢是往下降的，但是幅度卻非常有限。

題主的房貸利率會不會進行下調？

對於之前按照老的貸款模式簽訂的貸款，銀行都會在最近一段時間聯繫，讓客戶選擇新的貸款模式。如果題主選擇的是lpr模式，那貸款利率的漲跌只能寄希望於銀行間的市場報價，也就是y的漲和跌，但是無論怎麼樣銀行是不會區別對待新客戶和老客戶的。只要lpl的利率值有所下降，那題主的貸款利率就會下降，現在從全球視角和國內經濟的發展情況來看，我國降息成為一個比較大的趨勢，所以題主的貸款利率下降有比較大的可能性。

四大財子

這是什麼時候對方房貸利率，有那麼高嗎/6.37%相當於基準利率4.9%上浮30%,一套房最近沒有這樣高的利率的。

房貸利率變動是跟隨基準利率變動而變動，上浮幅度是不會變動，因此樓主的首套房利率上浮30%是不可能改變的，利率要變動的話，需要央行降息才行，但降息也不會影響貸款利率很多，比如降息25個基點，變動的利率也就是25*（1+30%），也就是32.5個基點，執行6.045%的還貸利率。

目前按揭貸款執行IPR加點形成，央行規定首套房利率是不得低於4.85%，但暫時不涉及存量貸款，正在研究存量貸款的加點改革，如果進行加點改革，購房者可以與銀行商量執行新的LPR加點標準。

也就是在IPR基準利率上加多少個基點，執行新的利率，但有合同存在，這一按揭貸款利率要降低很多很難，

這一利率上浮幅度太大，購房者怎麼會簽訂如此之高的貸款合同，有點蹊蹺，或許這就是一個假設。

杜坤維

經常關注樓市的朋友就知道，不同時期買房，它的房貸利率是不相同的。有的朋友買房在基準利率上甚至還有折扣優惠，有的朋友買房在基準利率上有上浮甚至上浮，比例很高。

那麼有朋友問了，首套房貸利率是6.37，如果現在利率掉下來了，銀行會不會給這些已經貸款成功的老客戶下調利率呢？

今天我們就來討論一下，如果房貸利率下調，銀行是否會主動給老客戶下調利率？

一，首套房貸利率6.37，如果是按照固定貸款利率執行的，利率掉下來了，銀行是否會給老客戶下調利率？

我們都知道在以往的房貸申請當中，我們的房貸利率是按照基準利率+上浮比例來進行執行的。

也就是：（固定房貸利率執行）房貸利率=基準利率（4.9）+上浮比例（10%或15%或20%……）

而這也是大部分購房者申請房貸的執行利率標準。而且在之前的執行政策當中，房子的貸款年限最長是30年，但一旦確定貸款年限之後，你的利率就固定不變了。

換句話說，之前按照固定利率執行的房貸利率，銀行不會在利率掉下來之後，主動去給老客戶下調利率。之前是貸款利率6.37，房貸利率掉下來了，你的房貸利率同樣是按照6.37支出月供執行。

但是有一個好處就是，在2020年的8月30日之前，銀行會通知各個購房客戶去更改房貸利率的合同。之後可能按照最新的lpr利率+加點係數，形成你的實際房貸利率。

而且從2021年開始，每年都有相應的調整，那個時候才有可能，銀行主動的去結合實際的市場利率和加點係數，來調整你的房貸利率。

而目前的情況來看，如果是按照固定房貸利率加上上浮係數執行的，即便是你是首套房房貸利率特別的高，6.37銀行也不會主動去下調你的實際利率。

二，首套房貸利率6.37，如果是按照lpr+加點係數形成。利率掉下來了，銀行會不會給老客戶下調利率？

Lpr加點係數形成現在的房貸利率，其實是從2019年的10月8日就開始在逐漸實行。當然截至目前為止，

按照政策的相關規定和要求來看，Lpr+加點係數執行的房貸利率是一年一簽，而且lpr和加點係數都是根據市場的最新利率進行相應波動和調整的。

也就是：（lpr執行）房貸利率=lpr+加點係數（可以為負）

這種情況下，由於是籤的短期合同是一年一變化的。那麼市場的房貸利率如果下調了，銀行就會在第2年和你簽署新合同的時候，執行下調之後的房貸利率。

換句話說，最新的lpr利率執行的房貸，如果市場的利率下掉了，銀行會主動給老客戶降低房貸利率。

當然了，這是目前我們看到相關政策的一個規定，具體能不能落實還要等到2020年8月30日左右。到那時看看是不是把所有以前固定的房貸利率轉為了最新的lpr房貸利率執行。

而且還要等到2021年的時候才能真正的確保，當銀行利率下調時，銀行到底會不會主動去下調購房者的房貸利率。短期內我們也只能跟著這樣的政策去猜想，或者以後房貸利率方面的執行政策又有了新的變動，就不得而知了。

三，小結

總的來說，即便你首套房的利率是6.37，假如有一天利率掉下來了，銀行會不會給老客戶下調利率，還是得繼續觀察一段時間，目前還不能特別準確的下結論。

但是按照理論上的政策規定，之前固定貸款利率執行的，即使利率掉下來了，銀行也不會去給老客戶下調利率。而按照最新的lpr+加點係數形成的貸款利率，銀行會結合當時市場去給老客戶下調利率。

當然這僅僅是一個討論，具體的話我們就讓時間來證明吧。

但是需要提醒大家的是，即便是房貸利率是6.37，實際上它並沒有我們人民幣的通脹率大。換句話說，6.37的房貸利率實際上就是銀行給給你的福利，完全是不需要還的，通貨膨脹都抵禦不了。

這樣來看，與其去糾結房貸利率是否會被銀行主動的下調，不如去選對自己的城市選對自己的優質房子來得更關鍵更重要。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

首套房貸款利率6.37，如果現在利率掉下來了，銀行會給老客戶下調利率嗎？我先拋結論，貸款利率是寫進合同的，就算銀行想降低利率也不可能，並且銀行是盈利機構，沒有動力能促使銀行主動降低利率。

一、貸款合同上會明確寫明貸款的利率，銀行無論是降低還是提高利率都是違約行為，實際中根本無法操作。

題主的貸款利率6.37%是非常非常高了，是目前基準利率上浮30%，雖然這個利率非常高，但依然符合法律規定。一旦題主和銀行簽訂了貸款合同，貸款利息會清清楚楚的寫進合同裡。

假設你和銀行關係非常非常好，銀行決定給你降低利率，也無法在原來合同上操作，因為利率是明文規定的，受到法律保護的，違反合同約定等同違約。銀行只有解除原有的貸款合同，再和你簽訂新的一份的貸款合同。但這在實際操作中根本不可能執行。

二、銀行是商業盈利機構，賺取更大利潤是最大目標，利率下調週期銀行也不會主動給客戶下調利率，降低自己利潤。

我們要明白銀行是一個商業盈利機構，不是慈善機構，最大的目的就是賺取更大的利潤。利率就算下調只是意味成本下降，銀行能合理合法的賺取更大的利潤，銀行為什麼會給購房者下調利率降低自己賺的利潤了？

例如手機在不同的時間段價格都不是一樣的，後期由於手機產業化銷售價格下降，商家會給前期高價購買手機的人退款嗎？這顯然是違背商業邏輯。

三、貸款利率不會隨著利率的波動而波動，不是在保護銀行也是在保護購房者。假設貸款利率忽然上漲，銀行也不能調整你的貸款利率。

銀行不能隨意調整貸款利息不僅僅是保護銀行的利潤，也是保護購房者的利益。我們要知道利率不僅僅有下降的週期，也是有上漲的週期，如果貸款利率上漲，銀行上調你的貸款利率，讓你月供壓力忽然增加。你肯定也不願意。很多購房者都是傾家蕩產購房，月供都是達到家庭最大壓力，如果銀行隨便提高貸款利率，隨時讓購房者無力繳納月供的。

綜上所述:首先貸款利率是寫進合同，受到法律保護，就算銀行也不能隨便調整；其次銀行是盈利機構，根本沒有動力促使銀行自我降低利率；最後銀行不能隨便調整利率也保護購房者，讓銀行不能隨便提高利率。

我是從業15年的資深專業地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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冷眼看地產

這個問題，我們得區分“房貸新政”前後兩部分進行區別看待: 在2020之前的存量浮動利率貸款，只要原合同執行的貸款利率並非固定利率，那每年的1月1日，都會根據最新利率（央行貸款基準利率）水平進行房貸利率的調整。

比如說，首套房貸利率6.37%，就是指在貸款基準利率4.9%（5年期貸款基準）的基礎上上浮30%，即4.9%*1.3=6.37%，如果基準利率下調則房貸新政也會隨之下調，已購房者的月供也就相應減少。但如果僅僅是商業銀行根據當地房貸信貸政策對上浮幅度30%進行調整，則已購房者的月供不變。

也就是說，除非是央行基準利率4.9%變化的前提下，已購房者的月供才會跟著升或減，但央行貸款基準利率自2015年10月以來已經五年未調整了，因此你的月供不會變。

現在的關鍵是，2020年3月1日起將現在存量浮動利率貸款利率定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR），已購房者要麼選擇固定利率，要麼就是選擇LPR。

第一，如果你選擇將房貸利率轉換為固定利率，那就不會有什麼變化的。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。那麼，一旦選定之後，以後還房貸期限內利率不再浮動。

第二，從基準利率轉換為LPR，即選擇“LPR+加點”形成房貸利率。LPR是貸款市場報價利率，每月20日發佈一次，是不斷變動的，這意味著如果選擇加點形成的房貸利率，那麼，以後的房貸利率將隨著LPR的升降而或升或降，月供也隨之增或者減。

總之，固定利率的客戶，還款期限內還款利率不再浮動。切換至LPR的客戶，儘管還款期限內月供有所浮動，但“加點數值”不變，這個“加點數值”應等於原合同最近的執行利率與轉換後的LPR的差值，比如說6.37%與現在LPR（4.8%）的差值就是6.37%-4.8%=1.57%，也就是157個BP。像您這種情況，肯定應該是選擇加點形成的浮動利率為佳。

東震木

利率組成部分

首先，你的房貸利率6.37是兩部分組成的，即中國人民銀行對國家專業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為 基準利率，各商業銀行（除中國人民銀行以外的銀行金融機構）在中國人民銀行下發公佈的基準利率基礎上針對某種業務對利率做出不同幅度的上行調整為 上浮利率，你的6.37的利率是 基準利率 4.9*（1+上浮30%）得到的貸款利率。你的利率上浮了30已經很高了，19年2月份以後全國很多城市的商業銀行已經是下調了貸款上浮利率，基本是在10-25的範圍內了。

其次 你說的利率下調是基準利率下調還是說上浮利率下調，上面說了貸款利率是是由基準利率和上浮利率加起來組成的。

1 基準利率下調

按照規定基準貸款利率出現調整時，所有已經執行中的房貸利率和未開始執行的房貸的利率，都需要按照新的房貸利率從次年的1月份開始執行。也就是說，如果我們已經拿到了比較高的房貸利率，遇上了中國人民銀行調整房貸基準利率的情況。那麼到了第二年1月1號的時候，已經在執行中的房貸利率也可以按新的貸款利率來執行了。假如基準利率由4.9降至4.5，那你貸款利率就變成了4.5*（1+上浮30%），上浮的30%是保持不變的。所以說已經拿了房貸的人 也只有在央行下調新的基準利率的時候，才能達成節約信貸成本的夙願。

2上浮利率下調

銀行與貸款人的合約簽訂完畢之後，我們就得根據房貸按揭合同來償還我們的房貸本息了。合同生效之後，不論銀行還是個人，都是不可以隨意根據市場變更來變動我們的房貸利率的。所以即使後期銀行的上浮利率有所下調，已經拿到房貸的人的房貸的上浮利率也是不受此影響，更不能因為房貸利率下調了而減少信貸成本。也就是所上浮利率的下調不會影響你的貸款利率，你和銀行簽訂合同的是籤的是多少，直至貸款還清上浮利率是不會改變的。當然了你對銀行的貢獻達到銀行優質客戶標準的時候，可以向銀行申請下浮利率，但是這種情況是很少的，能成為銀行的優質客戶的時候，你也不會向銀行貸款了。

關鍵字: 房產 財經 銀行