来源：西安楼市 2020年03月09日 07:29
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近期，继一波政策“红包”之后，最为值得关注的是驻马店、广州两地的突破之举，被有形之手打回所引发的喜悲转换！
3月7日，海南发布楼市新政，即日起本地居民限买第三套房、新成交商品房地块须现房销售，成为疫情下首个限购收紧的区域。
“稳市”中有“救市”，让从2019年底就纠结限购要不要放松的西安，看到了希望；海南的收紧，又让西安等观望的城市陷入纠结！
在2月份以来的一波“稳市”政策中，各地送出了琳琅满目的红包。在发布时间较为靠前，内容较为丰富的河南驻马店“17条”中降首付和补贴力度较为抢眼：
河南驻马店：上调公积金贷款额度、首套房最低首付比例由30%下调到20%、各类人才买房补助200元/㎡、大中专以上150元/㎡、农民工100元/㎡等。
3月5日，经河南省约谈驻马店市主要负责人之后，该市发布消息，“17条”撤回，目前该市房地产政策按照原政策执行。
3月初，广州发布促进年度经济发展目标的若干举措的第一版中的第三十一条，明确提出要优化商服类项目建设和销售管理：
广州：商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。
商服类将不再设定最小单元、不再限定转入对象，直白地说，这一条就是对商业住宅及办公性质的公寓取消了限售。
仅仅过了三天，重新发布的文件中，这一条的原有内容被全部删除，取而代之的是促进房地产市场平稳健康发展。
3月7日，海南发布了关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知，重申“全域限购政策不变”，并对局部进行了“加码”：
海南：1、对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居房和商品住房。2、即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
第1条相当于限购第三套房，而第二条则开启了全域现房销售制度。2019年住建部关于尝试现房销售的思考，将首先在海南得以体现。
在当前及今年房地产态势、经济发展大局中，海南未来会不会出台“救市”举措，尚不得而知。
从上述三地的政策变化看，“稳市”可以，要有突破，在“稳市”中夹杂”救市”之举，看来是不行的。
这也吻合最高会议提出的“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济发展的手段”（这一点，央行近期也再度“重申”）精神。
换句话说，即便是在“精准化实行因城施策”下，各地可“自由发挥”，但凡是吻合大政方针的，都可以；凡是有违背的，都不行！
其实，在这轮“稳市”潮中，想方设法刺激购买的不止驻马店和广州，还有不少地方：
湖南衡阳、江西抚州、广西钦州也都纷纷出台了购房补贴政策；苏州相城区将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围；广东江门“支持各类外地人才在江门限购区域购买首套新建商品住房”；温州则在本月正式落地了大学生买房7折政策，推出1700套特价人才房。南宁、东莞等地则在公积金上做起了文章。
之所以驻马店、广州偏偏成为重点关照对象，问题在于“降首付”、“不限制转让”等，都有强烈的为调控松绑的象征意义，触碰到了“房住不炒”的总方针。
而至少在当前，任何看似明显有违“房住不炒”原则的救市政策，还都会不会被允许。
驻马店、广州在“稳市”中掺杂的“救市”之举，可以理解为：一方面是两地的试探性之举，另一方面也给了其它地方观察的契机。
在“房住不炒”的红线下，如今被有形之手明察秋毫而打回，其它地方在此方面想有所“突破”的心思，要想实施恐怕更难，甚至是不可能。
在这样的态势下，我们来看西安，就有了新的参考。
最近一段时间，西安的业界和坊间也在探讨“限购会不会取消”的问题，这不是空穴来风，就像两年前说“西安房价要上2万/㎡”一样。
在2019年下半年，“西安是否调整限购”就再度成为一个话题。当时，我们认为：
西安限购加码已无可能，因为能打的牌已出尽；而取消似也与政策大势不合。截止当前，西安城六区及各开发区、临潼区，西咸新区的沣东新城都在限购范围，限售、限购、限贷、限外、限价等手段都已用上。
那么，在新的态势之下，会不会局部放松呢？
这需要从几个方面来看，较为主要的是：
1、土地财政依赖度。在一份主要大中城市的土地财政依赖度调查中，西安位列依赖度超过90%的9个城市之列，达到99.54%。
对标上述城市的房价，虽说，依赖度与房价高低无直接关系，但对于经济发展的影响还是蛮大的。
2019年度，西安GDP总量为9321.19亿元，按可比价格计算，比2018年增长7.1%。正常情况下，2020年可实现“过万亿”目标。
2018年-2019年，西安经济总量增长不慢反快，是各种积极因素综合发力使然。但这两年也是西安+西咸土地成交量价齐升、楼市活跃度居高不下的阶段。
2、购买力颓势已现。2019年“6·20”限购加码之后，限购区域内，新落户须满1年或有连续12个月社保（纳税）记录、非西安户籍须有满5年社保（纳税）方可购买，市场降温明显。
2017-2018年，西安吸纳各类人才等新落户超百万，2019年也应在40万左右，看起来新增人口量巨大，但说好的购买力激增并没有如期出现。
3、房价高位盼涨。2019年西安全年成交均价在约12500元/㎡，同比涨幅在约15.5%，比2017-2018这两年涨幅收窄约5%+，年度成交量同比2018年下滑了约5%。但从市场实际看，高位盼涨趋势还在继续！
2018-2019年西安+西咸新区土拍信息显示，有接近30宗的土地，亩单价创下区域或板块历史新高，楼面地价在4000-10000元/㎡之间的地块超过20宗。
这些盘上市后，房价将继续走高。
3月3日公示的西安总第108批次11盘房价已再度说明这一点（详见： ）。截止目前，西安+西咸房价达到或超过2万/㎡的盘已近40个，3万/㎡+的住宅盘已超5个！
对西安而言，如何平衡或兼顾如下现实问题，颇费脑筋：
1、西安经济要保持继续当前速度，房地产的贡献度不能忽视；
2、为数不少的房企受建按及资金成本压力，拉高房价愿望强烈；
3、当初冲着西安相对低的房价而来的人，现在有些望而却步，甚至是来而复返；
4、连涨三年后，总体房价已不低，且还在持续走高，而购买力增量减弱；
5、如西安辖区内限购松动，主城区的吸附力更强，将导致西咸新区的购买将会下降，对西咸发展似有不利；
6、……
实际上，西安已执行的人才买房政策，实际上就是变相的“松绑”，问题是这张牌在两年前就出了。现在还有什么牌可打？
当然，就局部来看，还是有一些操作空间（以下仅为举例探讨）：
对人才购房政策进一步细化。可扩展至按照学历不同，给予买房的不同放宽或更大力度的补贴，这样有利于持续吸纳人才和技术工人；
给予特殊人群差异化政策。比如：医护人员，可体现大爱情怀；加快建设限价房，面向中低收入家庭等；
对局部限购进行调整。如对临潼区、沣东新城的默许一些 ……
当下，如果没有更好的办法，现行的就是最好的。
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