买房贷款,“房贷20年”和“房贷30年”,哪个更划算?为什么?

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首先先来用一个实例对比,来分析一下房贷20年与30年在各种情况下如何选择更为划算。

假如100万商贷,利率上浮10%即5.39%,等额本息方式还款,分别看下期限20年与30年差别:

贷款期限为20年:

即每月还款额为6816.89元,20年总利息支出为63.6万元;


贷款期限为30年:

即每月还款额为5609.07元,30年总利息支出为101.9万元;


按上述方式计算整理如下:

相同利率及贷款金额下,贷款期限越长,总利息支出越多,但月均还款额越低;


通过上述规律,可以看出各种情况选择如下:

1、实际贷款平均利率:

上述情况仅是按全部商贷来计算,实际贷款过程中肯定会用到公积金贷款,甚至公积金贷款占全部贷款额一般以上!(部分公司根据工龄还会提供一定金额低息或免息贷款)

因此,实际贷款平均利率会低于甚至远低于商贷利率。此时如平均贷款利率只有4%左右,那么肯定是选择贷款期限越长越好。

这样无论是将自有资金用于理财,还是另作他用都是有利的!现在借钱如此之难,去哪里能拿到100万贷款还那么低的利率!既然好不容易贷出来了肯定是期限越长越好!

但假如是全部商贷或利率上浮30%左右,那么实际贷款利率将达到6.37%!此时期限拉长将导致总利息支出太高,建议选择较短的期限!


2、是否会提前还贷:

假如贷款后会考虑提前还贷,那么建议选择贷款期限较长的方式。

因为既然考虑到会提前还贷,肯定是手中现金留的越多越好,提前还贷前每月支出越少越好。

手中留有足够现金,主动权在自己手中,等提前还贷后,即使每次只是部分提前还贷,最终仍会大幅降低总利息支出。因此如果会提前还贷,那么贷款时不妨选择期限较长的方式。

注意,大部分银行一年内提前还贷会有一定手续费,而一年后再提前还贷则无此费用。部分银行每年还有1-2次免费提前还贷机会,建议好好利用!具体每家银行各不相同,还需具体咨询!


3、收入是否稳定:

对于收入稳定的群体,贷款期限问题不大。但假如是一些销售类的职位,每月收入可能相差10倍都不止!

如是此类岗位,建议选择贷款期限较长的方式。通过拉长贷款期限,减少每月的还款额,可以降低违约风险,避免某些月份因收入不足导致无法正常还贷。

而假如某些月份收入居高不下,也可以通过部分提前还贷的方式降低总利息支出!


4、利率走势:

假如判断今后利率会下行,或者短期内利率下行,也可选择期限较长的贷款方式。

今后或短期内利率如处于下降周期,那么接下来几年甚至若干年内房贷支出也会下降,此时肯定是选择期限较长的方式更合算。

如若干年后又发生利率将上行,同样可以将这些年省下来的钱用于提前还贷,减少总利息支出!


5、贷款时不同年龄或心态:

假如贷款时年纪较轻,则今后收入大概率处于上升趋势中,但短期内可能收入不足。此时拉长还款期限,可以减少目前的还款压力,反之亦然!

心态方面有些人觉得欠债会造成心理压力较大,则可选择期限较短的方式,避免长期压抑!

不过个人觉得无论20年还是30年,等过了5年之后估计心理上都习惯了!


以上为个人观点,供参考!


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