03.08 如何判断一个新楼盘是否值得购买?

孔小惠


一、地段的比较

社区环境主要包括如下几个方面:

1、衣(包括服装店、裁缝店、洗衣店等);

2、食(包括超市、菜市场、面包店、饮食店等);

3、住(不仅要看自己的房子,也要看周边的楼房是怎样的房子,更要看周围的环境,特别是附近有没有公园、银行、医院、幼儿园、学校等);

4、行(附近有没有公共汽车站、公交车经过线路情况,有车一族还要看看附近有没有加油站、机动车修理店等);

5、其它,包括健身、休闲、文化、娱乐等设施。

二、如何考察社区配套

社区布局及配套设施将对您的生活产生很大的影响,建议您考察一个项目时,从以下几方面着手:

1、居住密度及私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。

一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。

2、公共建筑

居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。

菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。

三、买期房如何考察开发商实力

开发商实力的重要性

期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成,或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”,不仅房产会贬值,而且还会直接影响购房者的正常生活,使购买者经济遭受巨大损失。

俗话说:有钱好办事,开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。开发商要是资金充足,即使在一定阶段内销售出现问题,也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”,也就是需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了。

房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受到影响,房子盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。

对于普通消费者来说,还可以从以下几个方面判断开发商的实力:

1、开发商以往的业绩;

2、项目总开发量和开工量,这点非常重要。试想一下,一个总建筑面积为60万平方米的大项目,可是首期只开工两幢楼,这样的开发商是有实力吗?

3、市场占有率,同期开工的项目较多,市场占有率就非常高,如果没有一定的实力是很难应付的;

4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。


小强说房产


判断一个楼盘值不值得买,至少要看以下几个方面!

第一、当然是地段好的房子!

毕竟地段决定价值,买房当然首选地段好的房子;市区中心,大型商场林立,周边医院,学校等配套设施成熟;但这类房子往往价格也非常高!

第二、学区,地铁,城轨站附近的房产

学区房的价值我想不用多说,父母为了给孩子一个好的教育,往往不惜重金购置学区房!还有一种地铁站,城轨站附近的房子,往往也值得购买,方便生活上班的同时也比较保值,而且更容易升值!

第三、城市发展新区,有合理的规划

还有一类房子也值得购买,那就是一个城市的新区;这类房子刚开始通常价格低,交通生活不是很方便,居住的人口也少;但是这类房子是非常具有潜力的!但是一定得经过仔细的研究,确定是政府规划的,而且正在建设的新区!此类型的房子适合经济条件不是很好的刚需;

第四、良心开发商,良心物业

一个良心的开发商会给你一个质量非常好的家,而一个良心的物业会给你一个非常舒适和安全的生活环境;二者实在缺一不可;

第五、适合自己的房子

判定房子的好坏的标准,不是地段,也不是装修,更不是价格;而是与自己需求的匹配的程度,最适合自己的才是最好的!





Fang柳泽平777


一个新楼盘值不值得买?

我个人认为要从两方面去判断,分为外部判断和内部判断,综合衡量后,才能判断值不值得!毕竟当下的楼市不再像过去一样,闭着眼睛买都能涨价。因此,分析这两个因素更显得极为重要。

一、外部判断。

顾名思义,就是对外界环境进行判断。比如:地段、交通、规划、配套。这4个点都极为重要,关乎到房价是否还有上涨空间。

1.地段。

分析楼盘所处的位置是否位于中心或者离市中心不远的地方,要知道一个好的地段不单有升值潜力,而且还能保值,也不愁租金。

2.交通。

这个最容易判断,最好的一定是地铁房,其次就是高铁房。地铁房最好是有几条地铁线交互的,而且离地铁不能超过500米。俗话说的好“路通财通”,只有出行方便了,周边才会人流多,房子才会涨价。像郊区的房子,价格一定很便宜,毕竟来一次市区不容易,而且交通不便,周围人也不会多。

3.规划。

购买的楼盘,最好是有政府的规划,这样的楼盘才会有前景,房价有想象空间。比如未来5年,政府有打算建个好学校或者建地铁,最差也得有个几万平方的商业综合体。

4.配套。

周边配套成熟,意味着楼盘买后不用担心会跌价和租不出去。而且配套会随着时间的增长,给你的房子加分。像周边有几大商业综合体,那么人流肯定越聚越多,或者有海还是山也行。总比啥都没,周边都是城中村或工厂,这样的房子没多少人爱住,房价肯定也涨不上去。



因此,一个楼盘拥有以上2点的话,我都认为是可以入手的楼盘。分析完外部判断,我们接着来分析内部判断。

二、内部判断。

根据上文分析,我们得知4大外部环境判断方法后,是不是就能购买新楼盘?当然不是,判断完外部环境只是完成50%。剩下的50%也是极为重要!尤其是房子的质量、物业、楼层、户型。这些决定着你买来后,未来转手的难易程度和涨幅空间。

1.质量。

一个好房子质量一定要过硬,不能买来后不到几年就渗水,墙壁破裂。出现这样的情况,不说我们维权有多难,就说要出售,我们还得重新装修,增加我们的持有成本。因此,在购买房子的时候,尤其是期房和样品房,一定要把有关质量方面的问题写进合同里面。不过最好是提前了解清楚,并且别买样品房(过来人的经验,虽然省时省力)。

2.物业。

好的物业和开发商对于楼盘是非常加分的。因为好物业意味着你不用担心安全问题和小区环境。比如:出入小区有保安严格审核,不会随便放陌生人出入。电梯出现问题,会有人第一时间维护。小区的环境每天都会有人清洁,并且公共设施有专人保养。



3.楼层

这是我经常跟要买房的朋友说的,好的楼层不单涨价幅度大,而且转手容易,尤其是所有人都认可的“黄金楼层”。那什么才能称为“黄金楼层”呢?

每栋楼三分之二的楼层。不单通风采光好、视野开阔、私密性强、这些优点,还能避开设备层和腰线层,不用担心噪音污染、热晒严重、蚊虫骚扰等情况。因此,买房最好要选这种“黄金楼层”。

4.户型。

什么户型才算好呢?

  • 户型一定要有朝南面,最好是客厅有朝南的,这样才能充分保证日照,家中不会潮湿。
  • 户型要方正,不能缺角。如果这两种情况有其中一种,便宜尚能买,两种都有的话,在便宜都不能买。
  • 面宽不低于3.6米,进深不低于4.5米,层高不能低于3米。还有要注意进深与开间的比例,一般开间与进深1:1.2左右的比例会比较舒服,进深太大会显得房间光线暗淡,且不利于通风。

  • 最后一种就是我们常说的“南北通透”,不过这种价格往往比较贵,而且面积也比较大。


综上所述,一个新楼盘到底能不能买?一定要分析这两个判断,才能知道值不值得购买。


我是探房杜咔咔,专注房产研究,为读者把握地产涨跌周期,不唯多,不唯空,只唯实。


探房杜咔咔


有很多人都比较纠结这个问题,到底什么样的新房才值得购买。

下面由木子具体分析下:

之所以购买新房比较难判断是否值得买,主要是新房周边的配套不成熟,甚至很多还在规划中,还有小区实体房很多都看不到,小区也没做好,仅凭售楼部销售的介绍,是无法判断其价值的。

那么如果要去买新房我们该怎么来判断其是否值得购买呢?

从楼盘本身来讲

1.开发商,购置新房一般要选择有历史项目且口碑比较好的开发商开发的房子,即便房子还没有建好,我们也可以参考他们的历史项目,来对正在建的项目做个评测。

2.物业,物业是后期小区的服务以及环境的保障,所以一般情况下完选择有国家一级物业资质的物业且有历史项目的典范,让业主对后期入住安心。

3.户型,户型合理设计也是保障其后期入住的舒适度,如果开发商连户型都做不好,其在房地产专业程度可见一般,户型最少必须保障两房朝南,全明户型,才能保证其舒适度。

4.小区规划,小区的安全性,娱乐设施等,比如目前的人车分流设计,极大的提高了小区内部的安全性,尤其是小孩。娱乐设施比如夜光环形跑道,篮球场,小型足球场,中央绿地大草坪等。小区的多样性规划,能为后期入住后添加很多丰富色彩生活。

从楼盘区位来判断

1.楼盘周边的配套规划包括商业,教育,医疗,交通是否是该区域比较重要的规划,比如小区旁边会建一个唯一的娱乐购物一体化的商场,或者规划建立一个重点学校,或者是一个三甲医院。完善尤其是高端的配套,会让其楼盘房子的二次出售加分甚至加价,而且出租也好出租。

2.楼盘所在区域的发展潜力,区域发展潜力比如高新技术产业的落地带动外来人口就业,人口增长也会带动房子的需求。

以上可以作为参考来判断一个楼盘的购买价值,如果有不足之处,欢迎留言补充。


木子的想法


首先要看地段,地段在所有因素里排行第一位

李嘉诚曾说:“决定房地产价值的因素,第一是地段、第二是地段、第三还是地段。”可见地段对于房地产的重要性,房子的低端对于我们而言,不仅仅关系到生活和工作的便利性,还关系到我们资产的增长,如果你购买的是地段比较好的房子,随着时间的推移,房子的价值也会跟着上涨,以后换房的时候,地段好的房子不管出租或者出售都比较容易出手。

其次要看开发商,最近几年高周转的流行,工程质量问题越来越多了

一个好的开发商不仅是资金雄厚,还表现在市场美誉、百姓口碑、实景呈现、室内外建筑细节、建筑元素涵盖的艺术造诣、楼体园林和时尚的结合度上……有很多人买房子的时候是看中开发商的理念,因为有理念的开发商无论是在前期施工,还是后期的物业管理,都会舍得投入,更会用心、负责。

第三看容积率:

对于普通居民来讲,小区容积率越低,其居住的舒适程度则越高;对于开发商来讲,容积率代表了土地利用率和商业价值,容积率越高的土地则土地出让金越高,单位面积土地上可建设的楼盘就越多,获取的商业利益也就越高。

第三看周边交通

好的地段多数都是伴随着好的交通的,所以购房者可以根据当前小区周边的交通条件来判断小区所处地段的好坏,现代生活节奏越来越快,我们的出行都必须和交通挂钩,因此交通应该购房者选择地段的重要因素。选择了交通便利的地段的话,我们平时出行的时间也能节省很多,如果交通不方便,那将来可就有罪受了。

最后看周边生活配套

通常位于配套好的小区,小区周边的各项配套都非常的齐全,居住在这附近的话应有尽有,家里缺了什么东西都能买上买到,想一想是不是特别方便呢?除了我们平时购买日用品的超市之外,小区周边的配套还应该包括大型的商厦和文化娱乐区,平时大家工作都比较繁忙,到了周末的时候自然是要好好休息娱乐一下的。





天津房伯虎


首先确定你购买的目的,居住还是出租。

居住型。一看地段,房子的主要价值是地段,地上建筑就是一堆砖瓦灰沙石,同样一处房,地段不同价格天壤之别,很多好地段开发商把仍可居住的房子推平重建仍发大财。地段主要看是否是城市中心或分中心及发展趋势,就是既要看现在还要看将来。千万不能忽略一个城市关于地段的历史沿革和民间关于"风水”的认定,比如都是中心区域但历史上曾经是殡仪馆、监狱就很受影响,再比如北京城北房价高,天津城南贵,就是人为认定,但没办法。很多外地开发商和购房人教训深刻。二看配套。交通、医疗、教育、公园、购物等等满足生活需求情况。三看户型,设计合理与气场、感觉相吻合就是好户型。四看物业管理。不要一味考虑物业费高低,关键是物有所值,物业管理好坏关乎生活质量和房屋价值。以上四点满意,应该值得购买。

投资出租房。实际是投资经营,关键是市场,有需求、性价比高易出手就值得购买,注意买小不买大就可以了。





融融37543681


如何判断一个新楼盘是否值得购买?

判断一个新楼盘是否值得购买,个人觉得从以下三个方面进行判断,即是购房者自身因素、大环境因素和楼盘本身因素。

第一购房者自身因素。购房者明确自己购房的目的以及囊中的孔方兄的数量额度。购房目的是自住还是投资?囊中孔方兄是否充足等

1、自住是考虑自己是刚需还是改善或者是为了学区或者为工作方便等因素。

2、投资则考虑是否能顺利转手,流通性是否强,转让成功机率是否大等因素。

3、最重要一点就是囊中的毛爷爷是否有足够的支付能力😃以及房贷的偿付能力。

第二大环境因素。大环境因素包含环境的现状和长远的规划,即是不仅要看到现在,还要着眼未来。

1、看到现在是要考虑地段、交通、医院、学校、商场等资源的配套。好的的地段,房产自然赤手可热。成熟的社区配套、完善的商业、便捷的交通不仅能使生活便利更能使房屋增值。

2、关注楼盘所处地段的长远规划,明白未来楼盘周围的具体规划情况,就能预测未来在这生活是否便利,明白是否满足自己在规划期内的生活需求,以用来判断自己是否适合在此购买。

第三开发商因素。开发商因素包含开发商实力、信用、楼盘五证书是否齐全、物业服务水平高低、小区整体规划如何、所售户型是否满足购房需求等。

1、了解一个开发商的实力和信用以及物业水平,最好的方式就是去了解以往开发的小区的情况。听听老业主的声音,看看以往开发的小区物业管理现状,就能推测以后小区的状况。毕竟物业是个长久的事情,也是房屋增值的一个提高点。

2、五证齐全是售楼的必备条件,否则即使再好的房子也不要去触碰。

3、小区的整体规划是一个小区所处档次的重要标志,绿化、绿地、儿童游乐设施、健身设施等等,和自己都是密切相关的。

4、户型是一个绕不过的话题,合理的户型,人性化的布局,会让业主住着舒服,享受在家的每一刻,享受和家人一起的美好时光。

综上所述,判断一个楼盘,从购房者自身以及外部环境和开发商情况等多种因素来判断,建议买房多看,多比较多听多了解。希望我的回答对你有所帮助,喜欢请点赞、评论、转发。谢谢!!!


文刀谈房


Location、Location、Location、
地段、地段、还是地段

这是一句台词哈,但是还是有一定道理的,我认为一个楼盘是否值得购买可以从以下几个方面进行判断:

第一、地段,买房的首要因素肯定要考虑所以区域,所在地段,地段好,配套设施相对比较齐全,交通也比较方便,以后入驻后,生活各个方面都会比较便利;

第二、开发商品牌,尽量选择大的开发商,这样的开发商相对质量有保障,而且得到消费者的认可,以后卖二手房会好卖点,升值相对而言也比较快!

第三、小区户型及配套设施,我的原则是一定要买自己喜欢的户型和小区环境,现在龙湖的很多项目小区环境真是一般,号称小区绿化环境做的最好的开发商都这样,所以在挑选楼盘的时候,一定要擦亮眼睛,看清楚小区内的配套设施;

第四、周边配套,特别是学校的配套,以后肯定要有孩子,孩子上学永远都是放在家长第一位,所以挑选一个好的学区房,是很有必要的,不同学校的教育水平还是相差很大的;

第五、就是要看交通环境,尽量在有地铁的地方购买房子,以后出行肯定以公共交通为主,现在开车一是堵车严重,二是停车位太难找,

第六、区域未来发展潜力,很多人因为资金有限,会选择去一些新区购买房子,这些后就需要多了解一下周边规划,看看未来是不是有发展潜力。

最后,大家都想买到称心如意的房子,但是没有十全十美的,在自己预算范围内,尽可能的多看一些楼盘,总有适合自己的;。


流浪大斌


一看:地段

地段绝对是房地产保值增值的第一保障,好地段的房子可能未必是自住的首选,但一定是投资的首选。置业专家分析,在楼市销售非常好的情况下,可能郊区的房子和市中心的房子都同时在涨,甚至有些偏远地段的房子涨幅更大,但是从长远来看或者在经济不景气的时候,好地段的房子则会表现出良好的保值增值属性。

二看: 配套

配套说白了其实也是楼盘对于稀缺资源的一种占有,在楼盘配套中,有些是开发商适当地进行一些投入就可以做到的,但有些配套是必须由政府进行操作,甚至是多年累积才可以形成的配套,很显然,后者应该是购房者在投资买房过程中予以重点考虑的。

比如在所有配套中,优质教育资源就是可遇而不可求的资源,一些重点学校不是硬件好就能达到的,它往往是一个学校几十年的积累形成的,因此与普通住宅相比,学区房虽然贵些,但升值肯定也是更快的。

除了教育配套之外,交通也是要重点考虑的对象,因为无论私家车如何普及,公交车和地铁都是无法取代的交通工具。

三看: 区域前景

有人说,买房子就是买未来,这个说法有道理,一些新规划的政府大力支持的区域,即使在配套还不完备、交通出行也不是十分便利的情况下,但因区域发展潜力巨大而支撑着楼盘未来具有很强的升值能力。但是,对于区域前景的判断需要购房者拥有前瞻的眼光和准确的判断能力。需要知道城市的整体规划、发展重心甚至一些一线城市的发展经验。

比如像地铁建设对于区域经济的拉动及房价升值也是比较明显的,因此往往了解规划获批后即开始买房,一定会取得不错的投资回报。再有,临近市区的资源型区域也是房子增值保值的最好选择。


粤港澳大湾区严生


一、如何判断一个房子值不值得买

1.从地段预估未来潜力

地段一般是衡量房子价值的重要标准,具体来说可分为是否靠近城市、是否靠近中心商务区、是否有便捷的交通覆盖。因为这三点就决定了你所购买或者居住房屋是否可以获得城市的配套资源、生活和出行是否方便。

2.从价格决定购买时间

一般买房我们都会看同小区或者周边小区的价格,来衡量下这里价格是虚高还是洼地,我个人认为这一点是非常重要的。但其实我们还可以再放大一下眼光,看下周边板块和城市的价格,如果这里是区域价格洼地,就要及早出手;如果这里已经高于周边城市,就要考虑一下了。

3.从配套判断发展规模

我们在选择房子的时候,尤其是新房,可以提前知道小区开发有几期,未来周边有哪些医院、商超、学校资源等。因为这些决定了你选择的楼盘或小区未来是否会有规模效应,说白了就是未来能聚集多少人、多少商家、多少资源,从而就决定了这个楼盘或小区的有多高的价值。

4.从品牌确定开发实力

在以往,国内就出现不少开发商跑路的案例,而今年国庆以来,楼市政策的收紧对开发商的要求非常的高,对于小开发商来说有点难以承受,所以资金链断掉、产业厚度不足等弊端会逐渐暴露,所以选择大品牌开发商是非常重要的。

二、现场看盘需要的注意点:

受大学室友的委托,我前几天也特地去了崇明绿地长岛进行了一次实体踩盘,下面就谈下我对这个楼盘的感受和看盘时大家应该注意什么:

1.距离很重要,交通更重要:

了车程时间之外最应该关注的就是交通问题。中国有句话叫做“要想富,先修路”,上海有句真理叫做“地铁一响,黄金万两”,所以如果你们在选择楼盘时可以找到和大城市有交通联系的,尤其是规划中的,可以抢先入手,等到真的建成覆盖时再买,那就只能是接盘侠了。

2.沙盘图暗藏价格的秘密:

沙盘图是体验楼盘规划的直接体现,很多人只是看楼距、看设施资源、看采光楼层,但是科学的看房方法是从大看小,什么最大呢?首先开盘时间,因为开盘越早的往往是价格越低的,开发越早的也往往是项目的核心地带,这个道理很明显,开发商要把核心区域卖出去套现,并聚集人气后再抬升原先非核心区域,以此达到价格越卖越高、地段越卖越远的目的,所以要买就一定买早期开盘的项目,如果没有买到就要对比一下早期开盘的价格,以及未来几期的开发规划,一定不要登上末班车。

3.看到样板房别激动:

样板房其实是最大的骗子,不如售楼人员的嘴靠谱,毕竟精装修的房子里放上定制的家具和摆设,让人看上去就有种一定要买的冲动。其实大家应该想下,你买到的房子真的是这样交付给你吗?大家一定想象下实际交付的标准,换句话说闭上眼想象下这里的家电、家具、装修之类的都没有,你还会这么激动吗?

4.听售楼人员怎么说:

售楼人员相对比二手房中介还是比较靠谱的,但是逻辑永远是催你买买买,所以千万别被他们带进去。作为一个老江湖,我就从来不和他们先谈付一万抵几万这样的屁话,其实只要问三个问题就可以了:都是哪些人来买?周边配套如何?对比类似楼盘特色是什么?

5.给自己留1个小时时间独自行动

看盘的时候,一般都会有售楼人员全程引导,这个时候要学会“金蝉脱壳”,毕竟他们只想展示给你做好的效果展示,给自己留出大约1小时时间独自行动是非常必要的。


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