不知不覺，新世紀已經走過了五分之一，迎來了第二個二十年。 中國老百姓(603883,股吧)對房地產的關心，也持續了十好幾年，時至今日，街頭巷尾茶餘飯後，大家仍然在樂此不疲地討論著房地產的大趨勢。 趁著2020初來乍到之際，和大家輕鬆地聊一下今後十年的房產趨勢。
中國房子建設速度基本到頂了，以後建設速度會慢慢放緩。這兩年可以明顯察覺，一線城市的新盤遠沒有前幾年那麼多了，新房多在N環之外的郊區；二線城市新盤稍微多點，但也集中在離市區比較遠的地方，三四線城市新房不少，可空置一堆，大量現房出售的廣告遍佈全城，那種“買房送老婆”的廣告都能打得出來。 2018全國的商品房銷售面積是17.2億平，同比增長了1.3%。2019年前11個月的銷售面積是14.9億平，同比只增長了0.2%。 很明顯，現在新房的銷售規模已經是慢慢減少的趨勢，你再很難聽到身邊的某某某靠賣房子發財了。 以後，新房的建設量和銷售量也會逐漸變慢，這幾年會是一個高點。 什麼敢這麼說？ 首先，我們要知道這20年的房子為什麼建得這麼快，主要是三個需求在支撐。
一是改善需求。八九十年代大家都住著家屬院和集體宿舍，城市人均住房面積不到10平方。那時即便是一個大單位的領導，也是一家人住在三五十平的平房或筒子樓中。 現在人均住房面積是40平方，有的城市達到50平方。這個從10到40的過程，就是大量改善需求購房的過程。
二是進城剛需。1978年9.6億中國人中有82%的農民，城鎮居民只有2億不到，而現在我們的城鎮人口已經有7億左右，大量中國人在這幾十年實現了往高能級區域的躍遷。 農村往三四線跑，三四線往省會跑，省會往北上廣跑，這種城鎮化的速度比我們想象得要快太多，以至於許多大城市規劃過早的地鐵站，被擠得水洩不通。
三是舊城改造。“官二代富二代不如嫁個拆二代。”從坊間熱詞中就能知道前幾年拆遷工作的火熱。 一方面拆遷戶們需要新房子住，另一方面拆掉一個容積率為2的小區，可能造出一個容積率為5的小區，這種建設規模是非常大的，去庫存壓力也不小。 在以上三個需求的共同作用下，我們的房子多了，房價漲了，GDP也上來了。可現在，這三個需求都釋放得差不多了，或者說釋放速度的高點已經過了。一是世界的人均住房面積都在50上下，德國45，法國和芬蘭40，即便是都住著郊區大House的美國也是65，沒有說提高到一兩百。
所以中國城市住房短缺的時代已經過去了，不少人從家屬院搬到了商品房，現在只有說想去一二線城市奮鬥缺房，沒有說想進城有個房子都難。
（法國巴黎）
二是一個國家的城鎮化率達到70%以上（劉易斯拐點），就不再高速增長了。那個時候農業高度發達，農民過得比城裡人滋潤，悠然自得的當個農場主，不願意往城裡擠了。 原來我們的城鎮化率很低，2000年的8億農民，有4-5億人想往城裡跑，但現在我們城鎮化率已經有60%了，只有2億人的空間了，基數明顯不如從前。 三是棚改慢慢退場了。各地的棚改受國家政策和經濟環境的影響，都開始大幅下降。國家不撥款，拆又拆不動，哪還有精力去大拆大建呢?
房價下一輪全盤暴漲至少7-8年內很難再有了，未來只存在結構性機會。過去二十年推高房價的主要是兩個因素，一是供求，二是貨幣。一供求尤其是一二線城市，顯然是需要房子的人比蓋的房子要多。2000年到2018年這19年，中國總共竣工的住宅剛好是1億套，但從2000年到2018年我們的城鎮化率從36.2%到59.6%，光進城的人口就有3億多，3人一套都不夠。
這還沒包括本身就已經在城市中的改善需求，和不少三四線以及縣城供大於求的現狀，把一二線城市給平均了。
最典型供求緊張的城市是深圳，現在的商品房只有170多萬套，但實際管理人口超過2000萬，其中還有一堆一人多套的。滿深圳的打工仔，有房者卻寥寥無幾。 二貨幣現象，過去二十年改革開放紅利和人口紅利兌現的二十年，祖國的經濟高速增長，貨幣也理應供應充足。2004年我們的基礎貨幣4萬億，但2018年這個數字已經超過了32萬億，增長了8倍。
可是，這十幾年來按照CPI來算通脹，大概在年4%左右，並沒有多嚴重。可樂還是3塊錢一瓶，手機還是幾千塊一個。 那麼，我們是如何保住這種通脹水平的呢？顯然，房地產這個傢伙就很關鍵了，房地產實際上吸收了貨幣造成的通脹因素，你說房價不漲可能嗎？
但現在，以上兩個推動房價上漲的因素又慢慢平息了，所以說全盤再大漲很難。 從供求來說，全文第一部分解釋了最緊張的供求階段已經過去，現在全國人均40平的住房面積已經不再是整體的供不應求。從貨幣來說，我國的M2在2017年4月份後同比增長再未超過10%，一直穩定在8%-9%的水平，現在我們的貨幣政策趨於穩定，這樣就不會有更多的錢流到房地產中，把房價再泡高。
當然，未來的貨幣政策存在爭議，關於明年是否保6的說法就有一堆，但怎麼說這幾年全球都在降息而我們只降準，所以總體上超預期貨幣寬鬆很難發生，國家對貨幣這一塊把控得還是死死的。
所以，我們的房價大概率會進入一個長達數年的高位橫盤期，沒有像97年香港的那種外力衝擊的話，很難大起大落。再想憑著經驗主義，短期在房地產撈他個盆滿缽翻，已經不現實了。只是某些供應失衡，且經濟還在高速發展的城市或區域，還有結構性機會，但這種機會，也是5年以上長持的，長期的。
未來哪裡是房地產熱點城市？中國在長三角、珠三角和京津冀的新房銷售額分別佔比33%、13%和8%，加起來佔了半壁江山還多。 這三大城市群集中了大量的房地產開發投資，因為人口往核心城市群聚集是每個發達國家崛起的必經之路，房企未來的拿地重點肯定是中國區域經濟最發達的幾個片區。 而且數字經濟時代，不同區域科技技術差距巨大，後發區域的後發劣勢更難克服。縣域以下經濟體、人口淨流出三四線，更是被各大房企拋棄的地方。 城市一旦持續有新房開發，土地財政轉得起來，基建配套穩步提高，新房可以賣得上價，二手房就可以趁勢漲點。最怕的是一個城市沒啥房企願意進來，進來也都是割一票就走的那種，房價未來大概率陰跌。
那麼未來哪些城市的房地產市場空間依舊很大呢？我認為要從這三個方向去思考：一是人口還有很大增長空間的新一線城市。上海現在的人口是2500萬，即使到2030年也很難變成4000萬，一方面是北上控人的政策，另一方面也是人口承載力沒那麼誇張。 但現在人口是1000多萬的一些城市，以後會往2000萬的方向擴張，這依然是很大的一塊房地產開發空間。尤其一些首位度較高的城市，一方面能獲得省裡面更多的財政扶持，另一方面也會吸引更多本省人口。
比如成都、鄭州、武漢和西安。 二是受大都市圈輻射的“中小型”城市。一個超級大城市圈，中間的那個超級大城市再擴張很難，但周邊的一些200萬、300萬人口的城市，會不會變成500萬或更多呢？ 比如上海旁邊的嘉興，深圳旁邊的惠州，以後什麼輕軌、地鐵都通了，發展的是很快的。東京旁邊的東京圈有3600萬人，首爾旁邊的首爾大區有3000萬人，人家都就是這麼一步步把周圍城市連起來的，全國各地的人也紛紛往圈裡跑。三是被大城市群連起來的城市。中國最有潛力的幾大城市群，長三角、大灣區、京津冀、成渝、長江中游等等，隨著國家交通和經濟的發展，城市與城市之間的協同作用肯定會更加緊密。 就像上海的工廠要外遷了，他肯定往太倉、崑山、南通甚至寧波去遷，而不可能遷到烏魯木齊去。就還是說長三角，現在有滬、蘇、寧、錫、杭、甬六個萬億GDP城市，未來南通、常州、合肥會不會到萬億呢？這是指日可待的事情。
我們說房地產到了高位平臺期，並不是說房地產不行了。 現在中國商品房年均銷售1200萬套，二手房400萬套，新房佔比仍然很高，離那些發達國家的存量博弈時代還很遠。
只是，從前那樣幾年翻幾番的高速狂奔的時期過去了，但作為支柱產業還是沒問題的。不然“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，也不用加“短期”二字。 不管怎麼說，老百姓對房地產的關心絲毫沒有減弱。2020是個閏年，祝大家看完這篇文章後，能在10天后的年夜飯上，潤物細無聲地大聊房地產，收穫掌聲雷動新年第一響！
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