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2019年度专题第2篇：政策篇
相较于2018年政策紧锣密鼓的一周一策，2019年显得格外温和许多。
反正大刀都在2018年磨好了，项目在砧板上待久了，也会觉得悬在空中的大刀也没那么锋利了。
疫情稍微缓和，有朋友兴奋的在朋友圈晒刚接到的推销电话，逮着人家狠狠的聊了数十分钟，严重打扰人家正常业务扩展。
真是：在家里困久了，诈骗电话都显得格外亲切。
现在只是国内除湖北之外省份控制住了疫情，但危险还未彻底解除，国外疫情汹涌澎湃，还是那句老话：
没事就宅着，稳住，别浪。
2019政策概况
通过扒市规自局和各区区政府及城市更新局官网，我们统计得到下面这些数据：
1、涉及城市更新的政策文件，共计57份，包括正式文件33份、征求意见稿18份、规划文件6份。
剔除在同年内已经转正的征求意见稿6份，得到最终数据：51份，正式文件33份，征求意见稿12份，规划文件6份。
2、在这次统计之中，在信息公开的有效性和及时性上，各区差别非常之大，很多政策在官网中并无显示，尤其是征求意见稿。市局比较规范，规范性文件中已经及时的更新征求意见稿、意见反馈、政策解读等。
不过比统计立项项目批次要容易得多，毕竟今年政策出台的工作强度不大。
此次统计的政策范围，包括城市更新政策、棚改政策、产业政策等，所以实际纯更新政策，数量会更少。
着重要说清楚的，是福田区发布的一份产业系列政策，在统计中计作1份，但实际是由23份产业细分政策组成的政策包。
3、政策数量不等于专业程度，但用来说明各部门的“好学程度”，应当有一定的说服力。
把57份文件再分类统计，得到下面这张表：
还是老话题，从2019年的政策分布来看，依然能够印证各区的更新“底子”，市局还是大家长，龙岗区是更新老大哥，宝安、福田、盐田出台的绝大部分都是产业类政策。
2019重点政策介绍
乍一看数量，57份，也不少。
但如果不是正要用的，从泛读的角度看，重要的不多，多是零碎补充的补丁，又或者很细项的分支政策。
政策研究也不是咬笔坐死在案头上，以对工作的重要、实用程度，分轻重详略来读。
不搭边的，简略知道，方便以后需要的时候大致知道去哪找便可以。
重要的，找原文、找官方解读，甚至找一些业内大佬、专家解读来深入研究。
如不嫌弃，也可以发到本公众号来署名刊登，当然，纯属交流，暂无稿费。
以下，我们按政策影响的权重，回顾2019年的重点正式政策。
01
工业产业、楼宇转让、用地管理
2月2日，《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》，直接把匍匐前进的工改项目摁趴在坑里，在旧文工改玩家下半场指南中已做介绍。
这里要注意的是后续的正式文件，同深圳工业区块线管理办法一样，由于在征求意见稿征集意见时收到各方剧烈的反馈意见，故最大的限制条件在正式稿中还是放松了，具体可看另一篇文章重磅工改新政中了解。
不过，近些年政府制定政策，管用进三退二的套路，总体上，还是强化了监管和限制，工改工收紧的大趋势就同“房住不炒”一样，是长期趋势。
3月19日，《工业及其他产业用地供应管理办法》，进一步强化工业产业用地的管理和约束。
5月16日，《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿）公布，这份文件中可以粗略的理解为产业用地提容扩容政策，也可以说是在“保产业、促发展”大原则下，与城市更新并行的另一条产业改造路径。
2019年，各区总共出台工业产业类政策9个。
在各区开展工改项目的同仁应当关注，尤其是福田、宝安两区，据出现了较为重要的政策：《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定》、《深圳市宝安区工业区块线管理办法（修订）》。
02
规划先行、复合更新
5月16日，《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定》发布，表明从政策的原则上已经转变了过去倡导拆建为主的更新模式，倡导以整治为主、拆建为辅的复合更新模式。在深圳城市更新进入新时期中已做介绍。
其实更早的引起更多社会反响的是3月27日发布的《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，许多媒体简单解读为XX村7年内不在拆除重建。实际上，这是重新强调一贯以来坚持以规划先行，发挥规划引领作用的城市改造原则。
从《深圳市城市更新“十三五”规划》中关于更新方式分区的设置，到具体各区落实出台的更新“十三五”规划，再到这份城中村综合整治总体规划，都是发挥规划的引领作用，强调规划先行，落实规划。
今年，是城市更新“十三五”规划中期调整的时间，过去陆续都发布了本区的城市更新“十三五”规划中期调整方案。只有把规划文件上升到具有法律效力的文件来执行，才能发挥规划引领的真正作用。
03
计划管理，项目有效期
3月15日，《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》发布，这份文件在征求意见稿时名叫计划申报规定，但考虑到内容涵盖计划从申报到立项后的管理，因此在正式稿时更名为计划管理规定，相比前文件，内容更全面。
其中，最突出的内容是明确城市更新计划施行有效期管理，除非申请延期并经批准，否则到期后自动失效，实际上是对城市更新办法实施细则中早就设计的有效期管理制度的迟到的落实，在“深圳城市更新计划施行有效期管理”一文有介绍，感兴趣的可移步。
相应最快且直接动手的是龙岗区，这点与龙岗区坐拥最大数量和体量的城市更新项目所遇到的实施率不高的困境息息相关。
5月9日，龙岗区发布《关于开展龙岗区城市更新计划清理工作的试行意见》，对多种情况久拖不动的更新项目计划进行清理，在最早期文章52个项目凉凉启示录中有所探讨。
9月1日，在龙岗区发布的《关于深圳市龙岗区城市更新计划清理整改情况的公告》中显示，在三个月整改期到期后，两个更新项目未在计划公告之日起1年内完成更新规划和土地信息核查，进入到正式的清理工作中。
从第一批52个，到下达整改通知的11个，最终明确的2个，充分说明，起码针对早期项目的计划有效期管理，还是警示作用居多。可能出现大规划项目下架的情况，大概是到2021年。
04
棚改
从严格意义上看，棚改是与城市更新并行的另一套体系，主管单位是住建局。
但在实际工作工作中，棚改对城市更新行业的影响十分之大。
统一的标准、公权力的公信力、制度的强制性，都是城市更新流着口水但要不来的。
在城市更新下的深圳特色棚改一文中有所解读，今年关于棚改的政策并不少，正式稿4份，征求意见稿3份。
以上这些文件都是在市棚改政策原则下指定的实施政策，故内容上大同小异，从内容上看，福田区的棚改政策与罗湖区的内容更一致。
普通人提到棚改总先向其老城罗湖，但事实上，宝安区的棚改实践也是很早就已开展。
第一份区级棚改文件也是宝安区人民政府率先发出的，只不过内容上没有后面区出台的那么完备。
05
地价、流程审批
2019年10月，《深圳市地价测算规则》正式发布，地价计算规则进入“标定地价”阶段。
标定地价包括住宅、商业、办公、工业四种用途，根据不同类型、不同区位情况用一套测算规则进行修正，通过定期更新，标定地价更能及时反映地价市场水平。
而地价作为城市更新项目重要的成本投入之一，每一位从业者都至少有必要理清它的计算规则。
2019年，还出台了规划容积率审查、项目用地审批、规划审批（征求意见）、用地预审与选址意见书核发工作规则（征求意见）等流程审批规定，进一步细化城市更新审批流程的规范性。
在区一级，3月，宝安区发布《关于进一步规范和加快城市更新工作若干措施的通知》，若干措施一般都是官方根据最新的更新形势提出的一些带有指导性的措施，会明显影响未来2-3年更新的政策走向，应当关注。
9月，龙岗区发布《龙岗区城市更新工作指引》征求意见稿，这是一部以城市更新流程为主要结构的办事指南，可以理解为官方版的报建指南，官方权威，值得其他区借鉴一下。
目前，宝安、光明都出台过工作指引，内容都不错，当成各区更新流程的入门书籍是足够的。不过宝安是在12年公布的，也是时候需要更新一下了。
10月，《深圳市南山区城市更新暂行办法》姗姗来迟 ，补齐全市区一级更新统筹规范性文件的最后一区。内容与其他区的更新实施办法大同小异。
8月、12月，宝安、福田发布新三规实施细则，不过龙岗区在5月就已经率先处理了全市第一批历史违建办证工作，三本房产证，都是村集体。
9月，龙岗区先后发布旧住宅小区、重点更新单元公开选择市场主体实施细则的征求意见稿。
11月，坪山区发布《坪山区非农建设用地管理办法》（征求意见稿）。
06
一些破局的尝试
2019年，是《深圳市城市更新办法》出台的第十年。
十年当立，这十年城市更新从无到有，从有到盛，从对城市发展的作用可圈可点。
从盛极到收紧，从野蛮到规范，十年也当思变。
2019年，最引人注目的重要事件，是木头龙未搬迁房屋转为零星征收的尝试。
木头龙是“拆迁难”的典型代表，也是从业者或相关者凡提旧改不靠谱就必定会提到的项目，可以说不知木头龙，岂敢说旧改。
我们从一开始就一直保持关注，发了两篇文章，一篇是说新闻，一篇是探讨流程，但研究之后，仍是觉得：
这是一条可以探索的道路，但不是可规模推广的道路。
因为它需要政府亲身下场，而当需要依赖于政府主导来办，当运动员而非裁判员的话，这种模式就难以推广。
如果城市更新是市场行为，那指望在收尾的时候转为政府征收是不合理的，这其中涉及到用政府资源为市场谋利，这笔账是算不清楚的。
2019年3月，龙岗区发布的一个政策没有引起太多关注，与发布者本身希望它低调有关，那就是《关于规范政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的通知》 。
虽然这个政策带有明显的指向性，注定也不会推广，但很多政策的作用，是告诉你，有无这条路。
至于能不能、给不给走，那就看各家本领手段。
简单而言，就是涉及亟需的公共设施用地，如果因为权利人要价明显高于市场标准或意向实施单位主观不作为的，在保证土地移交率不变的前提下，可以通过调整拆除范围，把公共设施用地调整出去由政府组织进行征收。
仔细想来，事实上与罗湖区采取的方式有异曲同工之意。
因为，公共利益，才是政府能够行使行政征收的抓手。
而如果要大规模的解决城市更新实施率低的现状，需要的是更广泛的协商收购机制。需要的是法制，而不全是行政。
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