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对于郑州购房者来说，楼盘最稀缺的品质是什么？是纯粹。

想要纯粹，首先应该有和容积率匹配的产品类型。换句话说，就是不能为了做满容积率和赚取溢价，而做成最大程度的高低配。

我们先来看看容积率和物业类型之间的关系。

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如果要做较为纯粹的别墅，容积率应该在1.0以下；

代表楼盘：无，因为容积率1.0以下的地已经不批了。

如果硬要找的话，已经售罄的美景东望和万科兰乔圣菲一期勉强能算进去。其实两者都配备了少量的高层，但也比其他项目强太多。剩下的就是普罗理想国和雁鸣湖的绿地香颂了。

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如果要做纯粹的8层以下的真正洋房，容积率应该控制在1.5左右；

代表楼盘：金茂府、融创壹号院、永威上和院等。

除了北龙湖，郑州市区现在还有在售的纯洋房项目吗？据我所知，一个也没有。所以，你知道北龙湖为什么这么牛逼了吗？

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3.0左右的容积率，正常来说，应该做成30层左右的纯高层；

代表楼盘：东润泰和、瀚海晴宇

事实上，3.0的容积率，在郑州市场上做成高层+洋房已经是常态。能在市区内做成纯高层的，那都是奔着豪宅去的。

至于3.5以上容积率的，没啥可说的，因为指标限制，只能做成纯高层。

多嘴说一句，想要赚取高价单品的溢价，就要承担被反噬的风险。前两年一些知名的高低配项目，在交房期临近时都成了维权大户。

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2.0-2.5的容积率，想要纯粹，就应该做成12-18层的小高层；

代表楼盘：昌建君悦府

对于开发商来说，做小高层其实是最吃亏的，因为它既不像高层能够产出更多的建筑面积，也不像洋房能够卖出更高的单价。

在现在的郑州房地产市场上，6-8层的不用说肯定算洋房，现在10层左右的也称自己是洋房，单价都能卖到高层的1.3-1.5倍。

12-18层的小高层产品就略尴尬了，总不能还硬着头皮说自己是洋房吧。这种产生不了太高溢价的产品，简直就是为购房者谋福利的，当然要被开发商唾弃了。

因此，当容积率3.0的地块上挤成一锅粥都要做洋房+高层时，2.0-2.5的容积率，就更加义不容辞要做成高低配了。

在这样的大环境下，把项目做成纯粹小高层的昌建君悦府，就显得难能可贵了。

昌建君悦府位于嵩山路南四环，属于二七新区，总占地58亩，容积率2.49，排布了9栋18层的小高层，建筑密度很低，也留出了足够的楼间距和空间来做中央景观。▼

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提起昌建君悦府所在的二七新区，大家的印象都是刚需聚集地。

区域目前的大多数项目，比如万科大都会、鑫苑鑫城、鑫苑二七鑫中心、招商天地华府、奥马和园等，也确实都是标准的刚需盘指标，容积率都在3.0到3.5之间，产品多为30层左右的高层。

其实，嵩山路沿线在过了南四环之后，不论是生态环境，还是土地指标，都在朝着更加宜居和改善的方向变化。

在最新版的侯寨乡规划中，嵩山路以西都是大片的公园绿地。在昌建君悦府的正西边，是占地上千亩的芦村河遗址公园，西南边则是同样面积巨大的三河源公园，项目周边的嵩山路和南四环，也都规划了50米的绿化带。

由于生态良好，这附近在规划中也都属于低强度的开发区域，因此土地指标优越，容积率普遍都在2.5左右，为做改善盘打下了良好的基础。

昌建君悦府没有浪费这样优越的先天条件，除了把项目做成了纯粹的小高层外，其户型配比、梯户比、得房率等各项指标也都超过了市面上至少95%以上的高层楼盘，几乎可以和纯粹的洋房项目相媲美了。

120平起步的户型

昌建君悦府的起步户型是120平的三房两厅两卫，占比约55%，其次是140平左右的四房两厅两卫，占比45%。

也就是说，整个小区都没有最常见的89平和100平出头的小三房，更别提70多平的两房了。由于户型总体偏大，在容积率相同的条件下，小区人数会更少，更安静。

惊人梯户比+超高得房率

买过房的人都知道，市场上最常见的梯户比是两梯四户，就算是33层的高层也不例外。

君悦府的所有楼栋都是两梯两户，对于18层的小高层来说，这意味着电梯永远不会拥挤，几乎不用等待。

137和143的户型，更是做到了一梯一户。这相当于每家一部专用电梯，也就是说整个电梯厅都可以作为自家的玄关。

这样的标准层排布，还有一个好处是，户型得房率是最高的，至少在80%以上。比起普通高层75%的得房率，至少要多出7平方的实用面积，如果再加上电梯厅，相当于足足多出一间大卧室。

最少三开间朝南的全明户型

在这样的优越的先天条件下，每家每户肯定都是南北通透、全明设计。没有了容积率和梯户比的限制，户型也能做到最优——120平、137平的户型三开间朝南，143平的户型四开间朝南，都采用U型厨房设计，客厅连接宽度超大的观景阳台。

120平的三房两厅两卫，三开间朝南，阳台面宽达到6米。▼

143平的户型四房两厅两卫，做到了罕见的四开间朝南。▼

其他各种硬件配置就不用说了，雾森系统、灭蚊系统、新风系统、断桥彩铝三层中空玻璃窗、地暖、指纹密码锁等应有尽有，小区甚至还做到了人、机动车和非机动车全面分流。

项目周边交通也很方便，无论是规划中的南四环全程高架，还是北连高新区、中原区，南边则直接通往新郑机场的地铁9号线二期，都近在咫尺，更会让这片土地增值不少。

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中国有句古话，“取法于上，仅得为中，取法于中，故为其下。”

意思是说，如果是冲着最高目标去使劲儿，就算是结果不理想，最起码能到中等水平，但是如果一开始就冲着中等水平去的，那么很大程度上就会搞出一个糟糕的结果。

对于盖房子这件事情来说，尤其如此。

但凡一开始就准备盖成超牛逼代表作的，后续结果一般都不错，代表项目有永威东棠、东润泰和，建业天筑等。

但凡一开始就定位成刚需跑量盘的，基本不用指望开发商后期忽然良心发现，给你增加一些超值回馈，减配反而更加常见。代表项目太多，不再一一列举。

虽然在郑州的项目并不多，但昌建还是相当有追求，都是攒足了劲儿要做成纯改善的。

位于南阳路和兴隆铺路的昌建誉峰，是昌建在郑州的第一个项目。拿到地后，昌建就花费很大心力打造了高逼格社区，比如七重科技配套，法式园林，原生态梧桐，下沉景观广场等等，也因此售价也比周边略高。

现在，区域内二手房的最高价，除了早期的豪宅项目建业壹号城邦，就是昌建誉峰了，二手房均价在1万8到2万之间。

昌建君悦府这个项目，毫无疑问，也是奔着纯改善去打造的。

这样的楼盘，不说放在东区或者经开区了，就算是放在惠济区、中原区或者是管城区的四环附近，你觉得它应该是什么价位？

正常来说，1万5、1万6的价格预期，应该算是正常的吧。当然，限价之下，可能卖不出这么高的价格，但是起码得绑个十几万的车位，或者至少60%的首付吧。

本周即将要开盘的昌建君悦府，其均价也就和周边的刚需盘基本持平，大约在1万3左右。

用这样的价格，大约只有在二七新区这个价值洼地，才能买到如此纯粹的改善项目了。