对上海
有信心，有恒心
文 | 杨六娃
常看我文章的朋友们都知道，除了上海，我最关注的就是深圳。
这两个城市等于中国地产的AB两面，上海维稳，深圳激进。
过去的2019年，深圳在户籍政策相对宽松的大环境下，又取消豪宅标准，最终推进量价齐涨，深圳逆势上扬的市场吸引了全国房产投资者的目光。
比如我一直关注的深圳光明新区，在连地铁轨交都没有的情况下，只靠着规划的能级，新房房价就已经冲上了5W多，而且依旧屡屡开盘日光。
新房火热的情况下，二手房市场也水涨船高，一套房转头涨价80万的戏码也仍在上演。
反观上海，从2016重启严控开始，二手市场价格缓慢落地，成交量也不再抢眼，这三年来，对于上海市场的质疑情绪，一直在悄悄酝酿。
有人开始小声BB，和深圳相比，上海的神话是不是真的没落了？
有没有没落过，大家见仁见智。
但看2020年刚刚发生的一些事，被小看三年的上海，好像又杀回来了。
01
新房的销售情况一直是判断城市购买力是否强劲的首要指标。
一座城市辛辛苦苦把房子种出来，如果有人愿意买单，就说明这个城市仍然具备竞争力。
而且愿意为上海买单的人，还真不少。
2020年开年仅仅一周，上海已经有8个盘接近日光，其中最差的，目前去化也在9成以上。
而且，大家从地图中也可以判断，除了临港的三个低价盘，这8个盘没明显的扎堆现象，而是分散在上海东南西北各个角落，属于整体遇暖后遍地开花。
价格和产品端方面，有2万不到的上车盘，比如绿城诚园和保利玲玥。
也有4~5万的刚需改善，比如四季都会和保利云上。
还有豪宅定位的项目，静安府东区和尚汇豪庭定价在10W左右。
说明当下在买入上海的，包含着各个价位，不同需求的买房客户。
而且上海最近热销的不止一千万以内的产品，
只要产品好，不管多贵，在上海真的不愁买家。2019年11月18日，徐汇滨江豪宅云锦东方推出88套476平大面积平层房源，均价10.8万/平，豪宅中的“战斗机”。
接近3个小时的选房时间，截止于12点20分左右，最终仅剩3套顶楼复式和一套底楼房源，日销40个亿。
刚需改善产品在上海日光也许还不算什么，但半个亿的豪宅能够日光，才是真的让人叹为观止。
总的来说，这些在年底热销的项目同质化并不严重，而且各自有着自己意向客群，上海的整个调控环境在年底也没有什么大的动作。
但在2020的开始，春节之前的这个空档期，它们却集中爆发。
这也就说明了，背后真正的推手，其实和营销、政策无关。
唯一的原因就是——上海内部各个维度的购买力都足够强劲。
02
这次成交集中爆发源自于购房者的自我驱动，有点不约而同的意思。
而2020年春节之前的这个时间点也恰到好处。
为什么说这个时间点恰到好处？
一般情况下，春节之前是开发商冲业绩的时候，因为放假期间整个营销活动是停止的，一方面为了冲量，一方面为了给自己的新年开个好头，开发商都会愿意把更好的产品和优惠在这个时间点拿出来。
需求端方面，上海的房价已经等了大家3年，购买力也积蓄了3年，观望的人终于忍不住开始入市。
成交套数（单位：千套） 图片来自一房一万
从上海的二手房成交情况来看，12月的二手房销量上扬，出现翘尾现象。
楼市的回暖迹象已经初现，但价格依旧维持在一个比较平稳的范围。
但从往年的表现来看，2020年3~5月的小阳春，恐怕会是量价同时产生波动的一个时间点。
而且因为限价政策的存在，正式在2020年春节后入市的新盘的价格一定会有所上浮，但最近的这几个楼盘价格其实还停留在2019年的水平。
所以对于真正有住房需求的客户来说，赶在旺季来之前入手新房，会是一个性价比很高的选择。
03
另外，一二手市场的同时回暖，也足以给到买房者们信心，不用太过于担忧以后房产出手的问题。
上海的二手房市场规模全世界最大，2019年成交了23.8万套之多——
成交套数（单位：万套） 图片来自一房一万
新房的销量却很克制，卖掉了63807套。
也就是说，整个2019年，上海卖掉了近30万套房子，其中有大概8成的二手房。
这就是为什么我一直看好上海的原因，因为它的市场结构很健康。
可以预见的是，新房买到手5年之后，就算你想置换，上海也能立刻为你提供一个庞大且成熟的二手房市场，不会存在流通的问题。
最关键的是，5年房龄的新房，在上海二手房市场绝对是奇货可居的存在。
全上海存量房目前快要800万套了，上海有2400万人口，户均一套好像正正好好。
但如果你观察市面上二手房的产品结构，会发现一个关键的结论——
上海是不缺房子，但上海人却很缺好房子。
以链家的挂牌为例，目前上海挂牌共62138套房源。
其中有电梯、房龄5年以内的次新房，却只有414套。
十年内的次次新，比例也只有11.5%。
没人想在老破小里度过一生，但真正适合居住一生的房子，大概只有总量的1成左右。
这同样也预见了，未来入市的高品质新房，只要定价合理，区位不差，在上海人面前大概率仍是热销的结局。
04
最后，我想聊聊上海对于人口的态度。
现在全国各个城市的户籍人才政策越来越宽松，人们纷纷质疑上海的户籍人才政策过于严格，新流入人口太少，以后自己的房子会不会没有人接盘。
的确，上海的人口政策不像深圳那样激进，但是它的GDP依旧排名全国第一。
深圳增速很快，但依然是追赶者的姿态。
虽然，房地产不是单纯地看GDP，但是，经济体量的确也能反映一个城市的真实情况。
GDP高的城市，的确拥有更好的基础设施，拥有更好的交通，拥有更多的企业和就业岗位，给人们带来更多的便利。
这些东西才是能吸引人才长久居住的，哪怕其他的城市再怎么放开落户政策，哪怕上海再怎么无动于衷，上海对人才的吸引力还是最强的。
所以，只要你选对了城市，加上房子够好，真的不缺有能力接盘的人。
写在最后的话。
总之，2020开门红，基本为今年的上海楼市定了一个大的基调，经过3年的调整期后，稳中回暖是大概率事件。
而忍了3年的买房客，也是时候做好自己2020年的看房计划了。
虽然2020年不会有什么重大利好，也不可能再出现买房暴富的故事，但上海的市场依旧会是最健康的那一个。
这里的限购依旧会很扎实，不会有太多炒作的现象，这里也不会为了吸引人口，不挑人地让城市变得臃肿不堪。
只要你有是出于自住、改善、学区的需求，上海一定是个不错的选择。
如果预算够，首选优势板块的限价新房，如果觉得自己手气不好，多花点时间在二手市场淘次新电梯房。
这类产品在未来很长一段时间内，都是市场上最保值、最有竞争力的那一批。
如果预算不够，地段不错的老破小也可以选择，但请尽快做好5年左右置换的计划。
建议给的很简单，不过上海毕竟已经低调3年了，也许很多人在长时间观望的过程中积累了很多质疑。
但既然选择了一座城市，我们同样要坚定地相信这座城市的选择。
毕竟在当下的市场，有恒心、有信心，才是最重要的一件事。
主编：杨六娃
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