从九十年代房改开始，郑州楼市栉风沐雨20年，特别是住宅性质的商品房，其稳定增值和金融属性已经完胜大部分理财产品。
然而在全面增长的主旋律当中，商业性质的公寓和写字楼却成为了典型的“反面教材”，甚至成为了投资者人人喊打的过街老鼠。
其中，商业性质的公寓产品因为总价低、供应大、受众群体广泛更是收割了不少普通人的真金白银。
50年产权、贷款周期10年、首付至少50%、无法落户、水电同商业等，依靠物业本身增值甚至不如买理财，收益全靠随缘收租，新区公寓更要度过漫长的“新区养成期”，待新区成熟，手里的公寓已经泛黄，陈旧，沦为老破小公寓。
这个世界从来不缺少韭菜。
公寓天大的供应量已经造成趋势畸形，销售口若悬河的介绍更是让人遐想无限。
新区规划、未来地铁口、郑州2000万人口规划，若果真如此，那倒是郑州的幸事，可现实是没有硬性支撑的公寓哀鸿遍野，大量公寓的收益都建立在未来种种的不确定因素之上。
投资公寓，最大的依靠就是现金流，而现金流则需要强有力的现实配套来做支撑。镜中花、水中月的承诺终将水中捞月，最后落得一场空。
稳定、可靠的租金收益才是公寓产品投资的不二法门。
【一】怎样的人流才可以产生钱流？
在互联网时代，可以带来流量的平台，都可以转化为财富。
顶级流量蔡徐坤、直播带货李佳琪均是借助风口获得了万千关注度，从而获取人生财富。
对于郑州楼市而言，大流量的人群是产生财富的基础条件，而资源越优质，越稀缺，自然更容易产生可观的增量财富。
高铁站西广场办公林立，万科誉22㎡公寓稳定出租1800-2000元/月，租金与月供基本相抵，特别是对于有刚性需求的上班族而言，居住需求乃是第一要务。
我们更要明白的是：商务区中的公寓租金取决于白领的收入，而白领的收入取决于公司效益，特别是在当下整体租售行情走低的态势下，空租一段时间也在所难免。
然而，并非只有商务区附近的公寓有租赁市场，在遍地黄金的郑州，财富取决于你的判断和认知。
比如：
1、花园路商圈，毗邻国贸360的国贸新领地，租售繁荣，妥妥稳定现金流；
2、外语、伊小、省实验等名校周边，同样行情走俏；
3、有轨道交通直接连核心区的地铁上盖公寓等。
位置优、租售比高的公寓产品人见人爱，但是转让的高税费和未来经济形势的种种不确定因素，给了公寓租赁市场蒙上了一层阴影。
很多人会狐疑起来：毗邻什么，才可以让保证公寓及租赁市场长年不衰？使得商业类公寓真正成为现金流的来源和一份稳定的收入来源？
今天，这样的机会来了。
【二】宇宙第一医院，摇钱树生出万年根
各种形式的公寓产品，都要依托于“人流”，有人的地方才可以创造财富。
特别是我们在配置房产的时候，总会考虑学校、地铁、商业等资源，因为这个公共配套一般都可以引来大量的人流，但是我们也要明白，这些资源在郑州“不具备不可替代性”。
比如，如果上不了省实验、伊河路小学等一流名校，可以退而求其次选择优胜路小学、农科路小学等；如果不能坐地铁1号线到达高铁东站，可以坐5号线，未来还可以选择8号线；如果家里距离正弘城、万象城等商业较远，可以选择社区型商业。
但对于大部分河南人而言，医院却具有不可替代性，比如位于建设路上的郑州大学第一附属医院（以下简称河医）。
▲郑大一附院（河医）
作为宇宙第一医院，河医已经连续数年蝉联全球最赚钱的医院，自2017年开始，营收已经突破100亿，将省内排在第二名的省医远远甩在身后。
如今，尽管河医在东区兴建了东区分院，但是其大部分研发、供应链、专家依旧是以老院区为主。
▲河医人流示意图
人流带来的就是钱流。深深扎根于建设路上的河医，如今已经不仅仅是一家医院，更是区域GDP、税收、造富的发动机。
1、三班倒的护士需要一个稳定休息、不需要来回折腾的住所，不需要多大，能住就行，医生同理；
2、地市来河医看病的病人，自己或者陪护的家人需要落脚地，短租或者常住都有可能；
3、河医部分药品、医疗器械的供应商，一周需要几次往返于郑州和外地，就近储藏东西或自己临时居住落脚；
4、附近原著居民自住或者资产配置的内在需求；
5、医院上下游产业，如助听器、轮椅、假肢等相关产品及人员的需求。
6、部分退休大夫自己开的私人诊所和门诊等。
正是因为依托于医院，产生了大量相关的需求。而佩奇本身不从事医疗行业，自然对行业分门别类无法尽数，但是有一点可以肯定的是：医院带来的人流长期、稳定且需求多为刚性需求。
但就目前周边现状，存在两大契机。
首先是周边多老破小、家属院，对于腿脚不方便的医患、“不差钱”的医疗工作者而言都不合适；其次是涉及“病人和医疗”，个别人会有敏感情绪。
同时，正是因为需求大滋生了相当庞大的短租市场。
在河医西侧中投汇金城开宾馆的老板给佩奇说：我们这基本都是200-300元/晚/间，尽管单价不高，但是足够稳定，几乎没有空置，甚至包括过年期间。
可以说，河医周边1公里内的房子或多或少都会和医院、医疗扯上关系，河医俨然已经成为这周边最大的摇钱树。
【三】2019年最值得购买的公寓？
河医的人流和辐射力已经毋庸置疑，而紧邻河医的公寓、住宅、商业综合体，价值几何？你心中自然明了。
这个项目就是钛合佳苑，位于棉纺路与建设路交会处，紧邻河医。
▲钛合佳苑位置示意图
整个项目总占地约1.6万方，总建面16万方，共计3栋楼，其中1号楼为写字楼，2号楼为住宅，3号楼为公寓。
其中，公寓面积区间为34-57㎡，整体面积区间较小， 投入成本可控。
▲钛合佳苑效果图
值得一提的是，目前项目已经五证齐全，是具备正常手续的商品性房产，即将在2020年底交付。
在当前公寓产品激烈的价格战中，类似钛合佳苑这样有稳定、确定收益回报的项目仍避免不了被“误伤”。其适应市场，让利促销正是其明智之举，而这正是投资者买入的绝佳时机。
总价基本控制在50万/套以内的投资成本已经相当低，待房子交付之日，就会有源源不断的现金流。
我们可以算一笔账，扣除首付和正常税费之后，贷款10年月供大约2500元/月左右，完全可以做到“租金抵月供”，待到10年月供之后，背靠医院就是源源不断的现金流来源。
除此之外，还有住宅、商铺、车位等各种业态形式，其中住宅的户型也是紧跟时代，毫不落伍。
▲住宅建面约134㎡户型图
【四】摇钱树就在你面前，剩下的交给你了
河医作为主城区重要优势资源之一，其影响范围所向披靡，辐射范围更是远超学校、商超、地铁等城市配套。
作为“宇宙最大医院”，对人流、财富的吸引程度已经毋庸置疑，其周边的租赁住房市场已经相当可观，更不必再像新区一样等待区域成熟，即买即可出租。
总价不足50万的平层公寓，不必经历区域痛苦的“养成期”，真正做到交房即出租，资金压力最小化；明年年底交付的准现房，工期更短、风险更小。
钛合佳苑顺利交付之日，就是摇钱树生根发芽之时。
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