还有不到半个月，2019年就要过去了。如果往前数三五年，那时候临近年底，人们普遍认为年底不买房，一年又白忙，但是如今再看看，恐怕已经没有太多人会再相信这句话了，更没有人会再火急火燎忙着买房了，因为随着房地产调控持续收紧，这一年不少城市的房价已经开始下跌，曾经到处出没的炒房客也早已不见了踪影，房子造富的功能已开始渐渐失色。
面对这种态势，不少购房者变得纠结起来。日前，一位以前的同事打电话问我：听说现在开发商都在打折促销，那是不是买房的好机会呢？正好手里有100万，不知道是继续存银行划算还是买房更划算。其实，如果这个问题放在前10年，几乎所有人都会选择买房，而事实也已证明，买房的都赚得盆满钵满，要比存在银行更划算。但是，当前楼市环境变了，买房不太容易赚钱了。
对此，中泰证券研究所宏观首席分析师 、经济学者梁中华发文表示，随着楼市调控继续，如果房价保持不涨，或者房价涨幅比较小，持有房产几乎是亏钱的，因为利息、折旧等持有成本要大于回报率，尤其是一些中小城市，由于交易流动性较低，急需用钱的时候，想要变现很难。显而易见，如今想要靠买房赚钱，已经多了一些不可预测性。那么，现在到底还值不值得买房子呢？把100万存在银行会不会更划算？
回答问题前，先看看当前房地产面临的三大形势
第一，国家对楼市已经一锤定音，楼市政策环境改变
众所周知，房地产行业是国民经济的重要支柱之一，在改善城市面貌，提高生活品质等方面都发挥了巨大的作用。但是，根据中国社科院《中国城市竞争力报告》显示，2018年房地产对经济净贡献已经出现由正转负的拐点。因此，我们看到今年7月份，国家明确提出“不再依靠房地产作为短期刺激经济的手段”。此外，针对日前出现的调控松绑声音，日前国家再次明确了“房住不炒”的定位，以及2020年继续落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。总而言之，楼市政策环境发生了改变，国家调控决心不容置疑，再想回到过去的那种房价“兴奋”的状态显然不可能了。
第二，货币供应M2趋于放缓，货币贬值幅度相对降低
根据央行数据显示，截至2019年11月份，广义货币M2余额196.14万亿，十年时间增长了3.3倍左右。很多人搞不懂M2和房价关系，其实很好理解，举个例子：十年前一斤鸡蛋三块，如今一斤鸡蛋六块，房价也是同样道理。什么意思呢？房价上涨跟房子本身没有多大关系，反映的是货币总量的一种变化。不过，2017年之前，M2增速都是两位数增长，但2017年开始，M2增速一直保持在8%-9%的区间。同时，历年数据显示，货币供应M2增速与经济增速保持基本一致，所以伴随经济增速放缓，货币供应自然也会趋于放缓，这意味着未来几年，货币贬值幅度会相对降低。
第三，住房总量已经基本稳定，人口负增长或逐渐到来
关于住房总量，目前并没有具体的统计，但是根据国家统计局的数据显示，目前城镇人均住房面积已达到40平米，与发达国家水平一致。显然，我国的住房格局已经基本稳定了。同时，在笔者看来，未来住房过剩的局面可能会逐渐显现：根据中国社科院《人口与劳动绿皮书》显示，预计总人口将在2028年左右出现负增长，这意味着住房需求总体会慢慢减弱，更何况90后、00后还可以从上一代那里继承到房子。
除此之外，还有一个问题不可忽视，虽然住房总量够了，但还存在不少的住房需求，究其原因主要就是空置率较高。比如，市场上一共10套房，购买者一共10个人，如果有人一个人就拥有了4套房子，那么自然就会有人没有房子。对此，伴随房地产长效机制的建立，未来房地产税和空置税将会发挥重要作用。总而言之，未来房子或将逐步供大于求。马云曾预言，二三十年后一对年轻人可能会管理5套房子，最不值钱的就是房子，当然这又是后话了。
基于以上3大形势来看，未来房价还会上涨吗？
通过以上分析来看，与以往相比，决定房价的几个主要因素，政策、金融、住房总量都发生了明显变化，尤其是在房住不炒定位不变的情况下，这意味着未来房价想要再次大涨是不可能了。但是，也应该看到，由于城镇化还在继续推动，长效机制尚未完全成熟落地，所以住房需求依然大量存在。因此，在全国各地房地产政策、货币供应M2、住房总量等条件基本一致的情况下，人口流向则最终决定了未来的房价水平。根据目前的人口流向来看，楼市将告别普涨阶段，进入分化阶段。具体来看，城市群、都市圈、区域中心城市的房子，以及那些占据地段优势、配套优势的房子，依然会受到市场的欢迎。
如果手里有100万，“买房子”和“存银行”哪个更划算？
如果把100万选择存放在银行，就不得不考虑贬值因素，可以肯定的是，再过几年时间，躺在银行的100万已经不值100万了。数据显示，最近10年的平均通货膨胀率7%左右，100万一年后的实际购买力差不多相当于95万左右。不过，由于近年来M2增速逐年走低，未来贬值幅度或将大幅减小。
因此，笔者想说的是，对于房价上涨潜力被透支，未来上涨动力不足的城市居民来说，把钱存在银行或许是一个不错的选择，不仅可以保障现金流安全，而且还可以获得一笔不错的利息。举个例子：假设采取5年定期存款的方式，按照4.5%年利率来计算，把100万存在银行可以获得22万利息。当然，一些商业性质的银行利率远超5%，5年下来可以获得的利息接近30万。因此，对于收入稳定，5年内没有较大支出计划的家庭来说，这还是很划算的。
如果把100万用来买房，购房者应该认识到，进入城镇化下半场，随着楼市逐步分化，人口不断流入的都市圈、城市群、区域中心城市，未来房价整体依然看涨。举个例子：我们以100万作为首付，购买一套300万的房子。根据中国社科院对2019年的房价预测，全国平均涨幅7.5%，按照这个趋势计算，5年后这套房子差不多价值400万。显然，买房子依然可以跑赢通胀，依然是资产保值增值的稳定手段。
反之，对于普通三四线城市，甚至五六线城市来说，100万差不多可以全款购房了。但是，由于棚改红利减弱、炒房客离场，大部分城市又属于人口流出的状态，所以未来房价上涨的动力明显不足。为了安全和稳妥起见，可以考虑把钱存放在银行。根据上文的计算，未来贬值幅度或将降低，而且100万存在银行，平均每年可以获得4-6万的利息，基本可以满足家庭的普通开支了，对于中小城市的家庭来说更是绰绰有余。
那么，你会选择存钱还是买房？
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