過去十幾年真的是房地產發展的黃金時代，幾乎所有人閉著眼睛買房都能掙到錢
很多人買房的邏輯也是很簡單明瞭的，就是選擇市中心，理由也很簡單，就是李嘉誠曾經提過的8字論：
地段、地段、還是地段
所以，堅定不移的買市中心，成為了很多人的不二選擇
但是通過最近一段時間的調研和思考，我越來越發覺在未來，市中心可能已經不是很多購房者的最優選擇了
如果說的再直接點就是
從現在起，不要再執著買市中心的房子了
01
城市的發展，是一個由內向外的過程
不管是修基建也好，蓋學校或是醫院也好，如何把錢花在刀刃上，是每一個地方政府都必須考慮的事情
因為資金是有限的，資源是有限的，這就從本質上決定了政府必須把這些資源用最小的代價獲得最大的效用
因此前期選擇優先把資源集中投放在一個片區，這樣才能最大程度的節約建設的成本
因此，我們看到在前面的幾十年時間裡，所有的地方政府都在拼命幹一件事，就是發展市中心
以往城市的中心在早期就是城市的行政中心，圍繞政府所在地不斷向外擴張，所以行政中心就是城市中心
後來到了市場經濟，城市中心就逐步圍繞商業中心發展，比如北京（樓盤）廣場附近的西單、王府井(600859)，上海（樓盤）的南京（樓盤）路步行街，南京的新街口，廣州（樓盤）的北京路等，在這段時期就成為了最貴的地段
在前期很長的一段時間裡，政府會把各種資源都往行者中心和核心的商圈地段傾斜，這樣導致的結果就是市中心比其他版塊提前配套了商業、交通、教育和醫療，同時也聚集了大量的就業人口
隨著人群和資源的大量聚集，市中心的房產就慢慢承載了更多的價值，房產的價格漲幅就會比非中心地段相對來說要快一點
這是十年前的發展邏輯，沒有任何問題，但最近的十年，發生了比較大的改變
02
不知道大家有沒有這樣一種感覺，就是傳統市中心的發展好像是停滯了
十年前是這麼多資源，現在還是這麼多資源，近十年來的變化非常的小
當然，原因也很簡單，該有的存量資源都有了，同時也沒有可發展的空地了，如果要進行舊城改造，整體的成本又很高，所以政府的最優選擇就是把資源投入到其他可快速發展的區域
很多近郊的地段，城市副中心也就因此在最近幾年快速的崛起，與此同時，伴隨著的是原本只屬於市中心的資源慢慢的發生了轉移
比如優質商圈資源的轉移
在2005年以前的上海商業區域構成，主要是由東方商廈、太平洋(601099)百貨、新世界百貨、第一把八佰伴等大商場組隊搭建的
2006年以後，消費娛樂的大型商業綜合體開始慢慢在上海出現，中山（樓盤）花園龍之夢、五角場萬達廣場、百聯又一城等陸續在多板塊開業
隨著這些一站式的商業綜合體的出現，上海的老牌百貨商店和商業街開始衰落
2014年開始，很多優質的商業資源開在了傳統意義上的非核心區位，比如上海的吾悅廣場是建在了比較偏遠的青浦新城，還有虹橋的龍湖天街，七寶萬科城市廣場等，以此來帶動版塊區域的發展
優質商業資源的轉移，伴隨的往往是人口聚集的轉移
不僅一線城市如此，二三線城市自2010年開始，大量新開業的萬達、吾悅、銀泰百貨等大型的商業綜合體的選址都集中於新區或政府未來想要重點打造的區域
除了商業資源外，與此同時，市中心資源的轉移還體現了優質的學區上
不管是強二線城市比如南京或是三線城市張家港（樓盤），伴隨著城市的外拓，政府最喜歡乾的一件事情就是建立名校的分校，然後把名校集團化辦學這件事跟城市的外拓進行結合
甚至有些城市就直接把
新改配建學區房作為新改擴建居住項目的必要條件要求執行
當然，這對於很多家長來說，並不是壞事，就跟大學擴招一樣，畢竟是大大增加了孩子進入名校的機會
但對於原本只能是市中心的房子才能獨享的資源，隨著被不斷的瓜分，稀釋了前期的稀缺性，房子的價值當然也會受到影響
03
還有件更重要的事，就是城市軌交的發展
在2010年以前，全國很少有城市開通地鐵，上海地鐵1號線於1993年開始運營，地鐵二號線在在2000年開始通車，兩者的時間間隔長達7年，並且當時也只是穿越了主城區還並沒有延伸線
換句話說，地鐵這種高成本燒錢的城市基建原本只為核心區域服務
但是，隨著城市經濟的不斷髮展，在2010年到2018年，我國開通地鐵的城市已多達37個，2018年地鐵運營里程數為5159公里，全年增加693公里，增幅高達15.52%
下面這張是上海的地鐵交通線路圖，我仔仔細細的看了半天
我看到的是
人口和資源正在無障礙的流動和轉移
軌交線路最近幾年一直在不斷的拓展並密密麻麻的交織成網，就像八爪魚一樣，各種南延線北延線也覆蓋了越來越多的區域，與此對應的是通勤時間成本的降低，市中心的居住價值開始被不斷的弱化
地鐵就像城市的骨架一樣，支撐著城市的不斷生長，帶動著各種人流進行交織穿梭
也正是因為商業、學區、交通等這些配套資源發生的根本性變化，於是大量的城市副中心或是郊區就逐步變成了繁華區，被城市生長逐步的包住
以上的這些因素如果疊加在一起，折算到房價上，我們再來對比下市中心的房價漲幅跟其他發展中的區域比，情況到底是怎麼樣的
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我們還是以上海舉例
過去12年，上海房價平均漲了6倍，但是細化到不同板塊，不同樓盤，漲幅差異是極大的
來看下2006年開盤的10個熱門小區，用新房開盤價作為基數計算到現在的漲幅，這些小區有市中心的，也有近郊的，下圖是10個小區的分佈圖，圖中紅線是上海市中心的內環線，也就是傳統意義上的市中心
下圖是10個小區的漲幅情況
注：相關數據統計來自公眾號“魔都財觀”
如果我們仔細看一下這些漲的快的小區，基本都不是傳統意義上的好地段，市中心的房子漲幅都一般，比如翠湖和世茂濱江，漲幅竟然是最慢的，因為當時你買的其實就是一個成熟地段，成長性自然弱了一些
但如果仔細看下漲幅較大小區，幾乎都滿足以下幾個條件：
前期價格低基數、靠近產業園區、靠近城鄉結合部
依靠城市邊際線的不斷擴張而獲得房價的超額增長，換句話說就是，這些地方在過去的一段時間，與城市一起成長，但市中心卻沒有跟上來
本質上的原因也很簡單，就是因為市中心的有效人流正在不斷的流失
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從本質上看，好的地段其實代表的就是有效人流
說的簡單點就是流淌在這個地段上的人流是可以轉化成好的現金流的，而地段其實就只是有效人流的一種外在的表現
比如每個城市都有的老的商業街或是老的城區，按照以前的觀點看，地段都是很不錯，都是城市中心最繁華的區域，但為什麼慢慢的整體租金在下降，整體房價的漲幅是比較慢的
很多城市的步行街都已漸漸沒落
那是因為整體的人流從城市最高端的人口逐步下降為次高端人口或是普通人口，這樣導致的結果就是人流的收入和消費能力其實都出現了嚴重的下降，投資價值已經大大降低了
人口消費能力降級，這還是理想情況
更誇張的是我們調研的一些三四線城市的步行街，由於商業中心的規劃的老化，已經無法再吸引年輕人了，人流一下子彷彿就像真空了一樣
大量的年輕人或是高端人群去了CBD的所在地，去了商業綜合體的所在地，住了更有品質但是軌道交通能直達的城鄉結合部
產業布點是基礎，軌道交通是工具
通過產業來往外聚合人口，通過軌道的鋪設在周邊構建住宅區，然後再慢慢把優質的學區給分配過去，把商業資源往外騰挪
這就是很多一二線城市發展非常簡單有效的模式，在這個發展模式的基調下，市中心所獲得的資源傾斜也越來越稀少
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經常有朋友會問我買房投資的建議，我一般會說兩句話：
首先是要用發展的眼光看問題，要買政府接下來願意投資的區域。其次就是，從現在起，不要再執著買市中心
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