指望房地產稅打壓房價？那是你沒搞清楚為什麼要開房地產稅
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被“厘金”拯救的清政府
想要講清楚房地產稅那點事兒，先談談歷史。
咸豐三年，刑部侍郎雷以諴奉命為江北大營籌備軍餉，這可不是個好差事，被太平軍佔了大半個富庶江南的清政府，此時中央財政實際上已經破產了，戶部調銀的命令滿天飛，卻半兩也拿不出來，得自己想辦法。
這可怎麼呢？雷的幕僚建議他向商人按貨物價值百分之一收取“厘金”，相當於今天商場的營業稅。雷雖然覺得收不多少，但走投無路的他還是在揚州城的米行以“派釐助餉”的名義試行徵收，沒想到半年就收了2萬串錢，而且商人也沒有太大的意見——利潤高啊。
興奮的雷以諴給咸豐上奏摺報告此事，覺得這個稅可以長期收下去，而且軍情緊急，來不及上交戶部，直接用了。缺乏財政知識的咸豐含糊的同意了，絲毫沒有意識到這個改變帝國命運的新稅收的巨大威力。
中國是一個以農為本的國家，明清兩朝尤其重視，重視的結果就是帝國的財政收入幾乎全部來自農業稅。
重農必然抑商，抑商的結果就是對商人視而不見，視而不見的結果就是利潤豐厚的商人不用交稅，有錢又不用交稅的結果就是被地方官吏勒索攤派。
厘金其實就是把這些流落到地方官吏手中的灰色收入，變成正式的財政收入，為財政困難的清政府開闢了一個新稅種，十年收了1.1億兩，相當於過去3年的財政總收入。
但“厘金”的重要意義遠不止於此，它是地方為解決軍費自行想出來的辦法，不用上交國庫，算是清政府的第一個正式的地方稅。
中央財政要先把稅收進國庫，再按用途分給地方，效率肯定比不上地方稅支持的地方財政，源源不斷的厘金承擔了超過60%的鎮壓太平天國的軍費開支，由厘金支持的50萬湘軍的戰鬥力遠遠超過80萬正規清軍。
在傳統的認知中，新開稅種就是加大了對老百姓的剝削，厘金過去被看成惡稅，因為地方往往各自為政，重複徵收。但收了稅，就要鼓勵人家搞經營。動亂之後，地方督撫為了擴大稅源，更是採取了鼓勵工商業發展的政策，與中央政府的“洋務運動”一起，造就了幾十年的“同光中興”。
清明兩朝，可說是中國歷史上稅率很低的時代，但百姓照樣窮困；歷史上稅率最高的是宋代，因為以商業稅為主，所以兩宋不但富庶，而且商品經濟發達。
講這段歷史，因為即將開徵的“房地產稅”和“厘金”一樣，未來很可能會成為地方政府的主稅種。
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房地產稅是房價的定海神針
很多人都有一種認識，房地產稅是政府用來打壓房價的，這是一種非常“老百姓”的想法。
事實上，房地產稅最重要的用途，是為未來地方財政開闢一個最重要、最穩定的收入來源。因為之前的“營改增”直接導致地稅收入總量大幅度下降，如果沒有穩定的新稅種補充，地方政府就要“幹不下去”了。
目前，“土地出讓金”是地方政府最重要的收入來源，但“土地出讓金”有一個致命的弱點——土地總量是有限的，開發到最後，一定會像美國一樣以二手房為主，新建房僅佔了10%，這就註定土地出讓金會越收越少。
以上海為例，2017年一手房成交佔比不到30%，這個數字幾年前還是50%，照這個速度，10年之後，土地出讓金就無法支持地方財政了。
房地產稅作為一個財產稅，相比交易稅，可算是相當穩定的稅源了。未來土地出讓時，相當於向房子的第一個買家先收一筆“土地轉讓費”，此後，房子肯定會在某一個人的手上，稅就逃不了，有一年收一年，有十年收十年，至於你有沒有住進來，就不管了。
“土地出讓金”和“房地產稅”就把一手房和二手房無縫銜接起來， 應了那名老話——人生絕對無法避免的兩件事就是死亡和交稅。
以前，地方政府對建住宅的興趣其實不如建商辦，原因是土地出讓金是一次性收入，但辦公商業體引進的是源源不斷的稅源。但未來“房地產稅”落地後，建一套房子，只要能賣掉，就相當於增加了一個永久的“收稅機”，地方政府會大大重視住宅建設和銷售。
而且，政府稅收增長是剛性的，年年都要有增長，以前房價下跌導致地價下跌，可以用多拍地的方法賺回來，以後房價下跌，將直接影響地方政府的收入。你認為地方政府會坐視房價下跌不管嗎？
現在，每個樓盤都有行政限價，導致開發商紛紛捂盤或減少推盤，這是地方政府要完成控房價的政治任務——反正土地出讓金已經收了，你愛賣不賣。但未來，沒有房子賣，就沒有稅收，政府還會搞“真限價”嗎？
稅源不一定要高速增長，但一定要穩定，房地產稅不但不會打壓房價，反而會成為房價的定海神針。
你想政府來解決你的“房事”，其實它只想把你給“稅”了。
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將被房地產稅改變的城市格局
對於房地產稅，很多人還有一個認識，以後房產多的人要多交稅，導致很多人把手裡交不起稅的房子賣掉，大家一起賣，就把房價賣下來的了。
這個看法，從邏輯上是成立的，但還是忽視了政府的力量，政府不但是市場的監管者，還是這個市場上游的最大的交易方——土地唯一的提供者。
前面說過了，政府為了稅源，必然會穩定房價，一手房可以控制土地出讓規模，而在二手房市場，政府同樣控制了影響房價的兩大因素——一個是公共配套，另一個是富人。
過去，政府對公共配套並不積極，特別是無地可賣的成熟地區，但未來“房地產稅”時代，為了維持房地產稅稅源，城市公共配套和相應的公共服務，將會是政府的頭等大事。
那麼，政府會在什麼樣的資源上加碼投入呢？
從目前看“房地產稅”很可能有免徵額，只針對部分人收，有可能是第二套房，有可能是人均面積超標，但不管是什麼方案，都是有錢人。
土地出讓金實際上是對所有的買房者徵稅，不管你是窮人還是富人，所以政府只要把基礎市政配套做好就行了；而“房地產稅”只對有錢人徵稅，政府當然就要想辦法吸引更多的有錢人來居住。
有錢人高度關注，又和居住強相關，又是政府能控制的資源，首當其衝就是“好學校”。
國人對於“輸在起跑線”上的過度焦慮，使得學校永遠會被分出三六九等，導致“好學校”的資源永遠是稀缺的。
以前地方政府還有動力關注一下“菜場學校”，以平衡一下教育資源。可“房地產稅”時代，“好學校”成了吸引富人的王牌之後，毫無疑問，各城市、甚至各區縣之間“優質學校爭奪戰”將會呈現堪比以前“招商大戰”的慘烈。
這也就導致“不交房地產稅”的一般老百姓，想要上一個好學校就更難了，因為好學校周邊房價肯定高到讓“沒資格交房地產稅”的人買不起的地步。
此外，優質教育資源又大部分集中在一二線城市，這會繼續拉大這些城市與三四線城市的房價差距，又會吸引更多資金進入。而且，事關地方稅收，政府未必會嚴格地執行“外地人限購”政策。
除了教育資源，像高檔休閒娛樂設施、高端商業、大型綠地公園、高架道路出口等等，富人和中產喜歡的配套，也會成為高尚地塊的標配。
以前，新房雲集的新規劃郊區容易扎堆拿地的開發商暴炒；未來，成熟的中心城市，政府更願意投入配套資源，因為收稅的效率更高。
當然，光有配套沒有用，用地方政府最愛說的一句話“築巢引鳳”，“鳳”在哪兒呢？
也許你已經想到了，也許你已經被“引”了，這就是目前愈演愈烈的城市人才爭奪戰，因為未來的房地產稅納稅人，幾乎都要從這些高學歷的人群中產生。現在下點血本，只要能形成兩三個能留得住高端人才的產業，未來就可以穩收“人才紅利”了。
不過，打人才戰，一旦北上廣深政府真的動員起來，三、四線城市恐怕要輸得更慘，“房地產稅”恐怕要加劇城市間的“貧富差距”了。
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不可預測的房價，可預測的房價差
當然，我寫這篇文章只是想澄清“房地產稅會打壓房價”的認識誤區，並不是為了預測房價。
不管預測什麼價格，都是一件不太靠譜的事。更何況房價不是純粹的市場現象，政府已經把它扭曲得面目全非，以後扭曲的程度只會越來越大，所以，關於房價，我永遠是一個觀點：不可預測。
但“房地產稅”本身會帶來兩個相對明顯的趨勢，也就是前面重點說的：一二線城市與其他城市房價差會進一步拉大，城市高端地段房價和其他地段房價差也會進一步拉大。
事實上，“房地產稅”絕不僅僅是一個新稅源，地方稅交稅主體從企業變成居民，而且無法代徵代扣後，會徹底改變地方政府的行為邏輯，把它們從一個“賣資源的公司”轉變成一個“賣服務的公司”。
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被房地產稅改變的政府行為邏輯
黃奇帆在去年在財新峰會上談“房產地稅”的意義時，第一點就跟房價無關，他是這麼說的：
第一，可以使得中國的稅務體制形成由間接稅和直接稅形成完整的系統。因為中國現在直接稅很少，主要是間接稅，所以徵收房地產這類直接稅對於稅務體系的完整有好處。
解釋一下：直接稅就是自已主動給自己交稅，比如利息稅，銀行給利息吋，都會幫你扣掉這一筆；間接稅就是“被交稅”，商家交完稅再轉稼到你的頭上，比如關稅、消費稅。
之所以以前“直接稅”很少，因為很難收的，像房地產稅，一年要直接從你錢包裡拿走幾萬到十幾萬，有那麼好拿嗎？
“土地出讓金”時代，地價的高低取決於買房者對未來對這塊地方的預期，政府可以搞規劃吸引資金，刺激了地方政府的城市改造，但居民買房後，滿不滿意，跟政府的直接利益關係不大，所以政府就像是一個“賣資源的公司”。
到了“房地產稅”時代，這筆錢徵收的難度，很大程度與納稅者對施政滿意度有很大關係，地方政府為了穩定稅源，勢必會加大民生工程，以留住目前的居住者，政府就要向“賣服務的公司”轉型。
有資格交房地產稅的納稅人對於地方政府的意義，就像現在的招商引資來的企業。
這大概就是黃奇帆的意思。
“房地產稅”到底能不能加快政府的職能轉變，這事姑且聽之，反正舊社會你管它叫“苛捐雜稅”，新社會是“光榮納稅”，這事兒我們的預期值很低。
但作為一門“直接稅”，還想要像以前那樣，“不讓鵝叫喚，就把鵝毛給拔了”，這就不是房地產稅，是“智商稅”了。
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