用戶96286882259
要回答這個問題，需要梳理這一輪房產上漲的邏輯，和背後的原因，在來看看現在的庫存，是多還是少？再來讀懂現在房地產釋放出的信號。
2015年底開始，隨著多輪的降息降稅，房地產的交易成本和持有成本大幅降低，房屋的交易成本已經名義上低於2008年最低點的時候。利息成本，2008年受經濟危機的影響，最低利率當時是首套7折，2015年的利率首套是9折，而受當時的基準利率高的影響，實際上15年的利息是低於08年7折的，15年9折的利率差不多是4.3%。這一輪上漲的動力源自於以上兩點，接下來是案例：
以我所在的上海松江區為準，當時90平米的2房，大約的售價160到180萬左右。按照當時首付3成60到80萬的資金，貸款100萬來計算，每月的房貸按照基準利率打9折為4.3%左右，還款額為5000元左右每月，當時這樣的兩房的租金是3000元左右。按照以上的數據折算，基本上能拿出首付款的人，買完房靠租金來養，問題是不大的，這是催生需求的最大動力。
第二動力是資金貶值， 13，14年物價基本穩定，15年股災，導致整個資金面翻天覆地，雖然數據出來cpi的漲幅不大，但人民幣匯率持續的飈升，導致的外漲內貶，使得資金需要有合理的出處，而此時的房地產無疑是最好的資金池子。
第三去庫存，國家在13，14年數據表明，當時大部分城市庫存過高，杭州當時庫存去化時間是18個月，無錫是20個月以上，無疑國家需要這樣一輪的牛市，來推動去庫存，降低房地產風險。
以上3點導致了這一波浩浩蕩蕩的漲幅，從一線開始，一線庫存去完了，開始限購，讓多餘的資金流向二線，二線庫存差不多了，二線城市開始限購，一直到5線6線的小縣城，都因為這一波神操作，用幾乎都翻了一番的房價，把庫存清理到現在所謂的2011年的水平。
接下來我們來看一看，這個庫存能釋放什麼信號：
首先，房價在過去的2年已經嚴重透支了購買力，這是毋庸置疑的，能買的全買了，沒錢的借錢也買了，借不到錢的老家買了，老家沒買的，估計也是買不起的，每個人甚至於每個企業，在能夠貸款的前提下（加槓桿），幾乎都是拼盡全力的往樓市衝。最近有個詞叫消費降級，我想應該好理解了吧。
其次，庫存多少不是房價上漲的理由，隨著國家政治局會議對房地產定調‘’堅決遏制房地產上漲‘’，可以看出國家的決心，房地產該去的庫存已經完成，風險可控，那麼房地產也就失去了大幅上漲的最大內因。未來不管漲跌，都應該是朝著平穩發展，漲跌可控。
第三，隨著對房地產監管的持續，未來短時間內，房地產的需求已經大大的降低，整個交易從一線城市開始大幅萎縮，加上目前房價已經大幅上漲，房地產的投資價值已經被大幅高估，未來需要很長的時間消化。
最後請大家關注幾個重要的信號：
一個是房地產信息全國聯網，這個消息的最大看點是，國家能夠掌控實際的房屋面積，做出精準的調控，為後面的房產稅出臺等做出科學的決策。
二是全國人均住房面積，或者各城市人均面積，這個能代表目前的總的保有量，需求要建立在合理的供給和保有上，才是真正的需求。還有各城市每年的新增人口數據，這是未來房地產的上漲最大的動力。
第三是利率的變動，房子的每一次上漲，從來都是資金帶動的，只有資金的成本便宜了，房地產的上漲才能有持續的動力，當然也意味著管好了資金，也就抓住了房地產的脈搏。
最後，希望大家理性看待當下的房地產，商品房最終會回到商品的屬性，只是遲早的問題，現在可能是需要冷靜看待的時候了！！
自由自在天地間，無憂無慮半畝田！！！
我是北極魚，關注我一起滿滿正能量！！！
北極魚oio
作為一個財經工作者，我認為商品庫存數回到7年前，至少釋放了三大信號：
一是表明樓市嚴調控取得了實質性成效，抑制了樓市價格上漲態勢，讓不少購房剛需族產生了購房的慾望，有效降低了庫存。
二是表明我國棚戶改造取得了一定實效，讓城市不少棚戶居民通過貨幣化安置住有其所，不僅有效改善了民生，也在很大程度上降低了全國商品房庫存，為房地產調控做出了一定貢獻。
三是表明了我國樓市庫存達到了一個相對合理的水平，這很大程度上反映了我國房地產業發展已步入一個良性運行區間，盲目無序發展的態勢基本得到遏制。
但同時也要注意，就對商品房庫存下降的原因進行分析，對商品房子銷售之後房屋居住情況進行認真調查，看看庫存下降是不是因為投資投機者購去了，如果下降的庫存房沒有真正被剛需族購買，那麼這種下降就不真實，只不過是“左手換右手”的遊戲，去庫存就沒有真正發揮實效。如果是這樣就應對空置房採取措施，比如徵收空置稅或按投資機制炒作打亂市場行為予以嚴懲，真實反映商品房庫存數量，為房地產調控長效機制建立奠定堅實基礎。
開偉觀察
問題來了，這些去掉的庫存，都在哪裡呢？
下圖可以說明
明顯看到，這半年來，一線城市庫存銷比上漲，三四線存銷比大概回到7年前的水平。
這和樓市庫存回到7年前，是相當吻合的，三四線城市的庫存大大減少了。
由此證明，三四線城市基本已經完成棚改安置化政策，庫存也回到低位，那麼，釋放出的信號只有：
三四線城市房價恐怕要下跌了
最新的兩則樓市新聞，也印證了三四線城市棚改和去庫存歷史使命已經逐漸完成：
1.長春宣佈“取消棚改貨幣化安置獎勵”
2.呼和浩特全面停止房地產去庫存。
這場從2016年開始的三四線城市房價瘋漲，可能要畫上句號了。
回到兩年前，國家為清理房產庫存，創新性地提出棚改貨幣化安置政策，直接導致三四線城市大量資金湧入樓市，炒房客開發商紛紛進場，房價陡升。
兩年後，庫存回到合理區間，即使很大一部分房子仍然在投資客手中，可棚改的熱潮已經過去，堅決遏制房價上漲的政策又慢慢從一二線城市輪動到三四線城市，投資客手握再多房源也毫無意義，可能會迎來一波拋售潮，再加上三四線城市本身經濟體量和人口支撐不足，其樓價或許要出現下行了。
所以，如果是三四線城市的樓市投資客，當地棚改又接近尾聲，洋蔥先生覺得還是趁限售政策出來之前，趕緊把房子賣給有需要的人吧。
洋蔥先生APP
樓市庫存回到7年前，這既說明了樓市棚改政策去庫存的顯效性，同時也釋放出了一種危險的信號，這其中尤其以房價上漲過快的三四線城市為主。
2018年7月份全國100座城市新建商品房存量和銷售的比例，一線城市繼續反彈增多，二線城市繼續收窄，三四線城市存量越來越少。
一線城市由於房價第一階梯上漲，漲幅巨大，目前又處在嚴格限購政策中，嚴格控制房價，房價下降的形勢緩慢，新的商品房不斷進入市場，但限制太多，需求旺盛，銷量卻不行，未來房價剛硬十足。
二線城市，由於“搶人大戰”，大量人才紛紛進入，有效的刺激了房價的上漲，後期搖號買房，限購限貸等政策出臺，對房價存量有一定的影響。
三四線城市房價上漲後知後覺，2017年到現在，房價漲勢洶湧，大量人買入，有的因為一二線城市限購溢出到三四線城市，庫存去的快，但風險也更大。
一二線城市，由於人口的增多，需求保持強勁或需求很大，限購過後房價極有可能反彈。但是三四線城市房價很多都在投資炒房客手中，房屋空置率很高，現在限購調控不夠嚴格，庫存繼續下降，未來出臺調控，房子恐怕就會壓在自己手中。
另外一方面，由於下半年經濟走向確定，控制房價刻不容緩，開發商拿地激情不高，房屋庫存量持續下降也屬正常。
但對於三四線城市來說，樓市降溫，當地人口本身不多或大量外流，最後大量房源在投資炒房客手中，二手房市場不景氣，接盤者寥寥，危險係數比較高。
李阿冰
你說樓市庫存回到七年前，這個我信。因為這些房子都已經進入了炒房團手裡。真正的剛需擁有的並不多。
其實我們應該把空置的房子也看做庫存。他們只是臨時從開發商手裡轉到了炒房客手裡，最終目的是銷售出去獲利。而且這些房子很多已經抵押給了銀行，這些已經賣出並抵押給銀行的空置房，也應該視為銀行的庫存房。
如果空置房也算成庫存的話，你會發現中國的，房地產去庫存根本沒有去掉多少。只是玩了一個左口袋倒右口袋的遊戲。
老炮聞六爺
這釋放出了房價會暴漲的信號啊。
但是先放心一下，相信會有調控壓制房價的漲幅和速度的。
先說為什麼會有上漲壓力吧。
其實很多人都會有一個誤會，認為房地產商是房價大漲的罪人，負有最大責任。房地產商確實在房價上漲中獲得了暴利，同時也有無良商人捂地助長價格上漲。但是總體而言，房地產商在事實上是抑制了房價的。
因為房地產商的本質是逐利，在利益趨勢下，房地產商拿地，蓋房，出售，本質上加大了房屋市場的供給，平衡了部分需求。如果說房地產商是房屋上漲的根源，那以前計劃經濟分房的時候，大多數人還是住不上房，這就是因為市場沒有建設房屋的積極性，導致房屋開工一直低，房屋建設不能滿足人口增長，需求不能被滿足。
因此我們以前經常對房市進行錯誤的調控，就是限制房地產商的信貸。結果一限制信貸，房地產商現金流出現問題，在短期內確實拋售房屋了，但是長期卻沒法持續拿地，新屋開工率下降，需求卻不變，房屋庫存持續下降，最後供不應求，房價報復性上漲。
這一次也是類似的情況，由於年初政策不確定，開發商普遍悲觀，採購經理人指數很低，因此開發商不願意投資開工，導致開工率下降，到現在就是庫存下降了。
所以說，房價的上漲壓力已經越來越大了。
諮詢師天生
數據顯示，目前的庫存水平相當於7年前的水平，對於這個數據釋放出來的信號，筆者認為主要有以下幾點：
一、庫存問題已經得到了明顯改善。這是顯而易見的，畢竟庫存回到了2011年的水平那就足以說明這一輪去庫存的效果是很有效的，現在市場上的庫存水平也回到了正常的水平，各個城市再也不用為庫存而發愁了。
二、去庫存政策會暫停。庫存回到正常水平，那麼就意味著未來再也不需要進行所謂的去庫存了，如果繼續實施去庫存那麼市場上的供應量會出現大幅度的下跌，這對樓市發展是極為不利的，所以未來的去庫存政策會出現暫停，事實上現在已經有城市暫停了去庫存政策。
三，房價會穩定下來。雖然說去庫存跟是為了清理樓市多餘的庫存，但實際上因為要吸引人來買房，所以去庫存政策會給出一些優惠，然後大量的購房者會推升房價上漲，如果去庫存基本完成，那麼這些優惠政策就會消失，購房需求下降房價也就會慢慢的穩定。
樓盤網
從行業角度進行一下探討。樓市庫存減少，好多人都認為奇貨可居，是房價上漲的信號，其實並不然。
首先，我們要分清房子庫存減少的原因。庫存減少的原因是多方面的，一是現有的房屋確實賣出去了，沒有存貨了。二是光賣存貨了，後邊沒有新的房源補充，自然房子越賣越少。跟河裡的水一樣，出水口過大，水自然越放越少，如果再加上把入水口給堵了，光看見往外流水，自然是河裡的水更少了。
從前兩年的房市來看，在去庫存政策激活下，房市經歷兩年暴漲，好多存量房不管是商品房還是限價房，都在較短時間內被市場消化。與此同時，在2013至2014房地產低迷時，好多開發商囤積了一批地塊開始房地產建設，剛好趕在前兩三年大批入市，趕上了好行情。而從去年至今，由於持續嚴厲的房地產調控，房地產逐步進入低潮。而開發商此時由於現金流原因，開始實施收縮戰略，並沒有多大的實力和熱情來拿新的地塊，這也導致能夠入市的新樓盤越來越少。沒有新的房源補充，自然市場庫存看起來越來越少了。
但是，房地產行業和其他市場有著重要的不同。比如說菜市場，某個時段如果某種蔬菜大豐收大量上市，往往意味著這種蔬菜大量過剩，價格會一路狂跌，因為不賣掉就得爛在地裡。但房地產不一樣，往往房子大量上市，意味著市場被激活，有大量人在搶房。房子短時不賣，不會對房子本身有什麼影響，所以才會有開發商捂盤惜售行為。而市場上沒有多少庫存房時，往往意味著房市進入了冷淡期和低迷期，開發商沒有進一步加大房產供應的意願。
所以說，有人看到房產庫存回到7年前，以為物以稀為貴，房價又快上漲了，這是一種錯覺。這只是市場冷清的一種必然反應。按照這種邏輯，回到二三十年前，市場上幾乎沒有商品房時代，那時商品房不得是天價嗎？事實並非如此。市場不活躍，自然房子供應就少，庫存也就少。這時候，唯一的信號就是，千萬別炒房，炒房會被套！
觀房先生
樓市就是一個補庫存和去庫存的不斷交替向上的發展過程。漲價才能去庫存、降價才能補庫存。
現在樓市走勢也基本是這樣的一個規律，一二線城市隨著連續下跌一段時間，增加庫存；三四線城市隨著樓市上漲去庫存明顯，呈現輪動的結構。
庫存多了誰害怕？是不是要放鬆調控，需要樓市上漲，讓大家去接盤，解決樓市經濟風險。
庫存少了，經濟風險釋放，樓市跌對國家經濟沒有影響。樓市下跌，買房的人少了，庫存就增加了。
這一次很多城市庫存在不斷增加，特別是調控嚴厲的城市，上漲虛高的城市。這些城市，相對比較危險。
比如廈門，西雙版納，靠概念炒作的城市。
在關鍵時期，特別是現在，樓市如果持續下跌，庫存積累的更加快，風險不斷堆積難以控制。
誰在控盤大家應該明白了，都是為了經濟發展。
將來一段時間樓市的趨勢，三四線城市基本會陰跌；一二線城市會溫和上漲。
原因是:房地產調控政策越來越嚴厲的大背景下，靠棚改的城市缺乏人口流入，上漲乏力；有經濟支撐，有人口流入的城市將會保持成交量溫和放大。
從8月數據可以看出:
一二線城市樓市向好，成交量向上增長；三四線城市成交量回落之勢仍在強化。
一線城市同比增幅擴大至10.6%、同比增長33.9%。
二線城市緊隨其後，成交量同比增幅反彈，為上漲3.3%；環比由7月份的下跌，轉為上漲，增幅為5.3%。
三線城市則同比環比均下跌，降幅分別為9.0%、2.4%，這較7月份有擴大之勢。
樓市風格切換明顯，不同城市樓市將出現分化走勢。
中國指數研究院統計，深圳成交面積同比升幅近8成，達到76.0%。北京、上海、廣州同比增長也分別達到39.1%、24.2%、17.9%。
與此同時，二線代表城市成交量環比上升11.3%。其中，福州升幅較大，達到70.6%，而南京降幅較大，下降幅度近40%，差異分化較大。 西安8月份二手房價12496元/平上漲2.29%。
三線城市的成交量更是有漲有跌，有明顯差異性。其中，韶關環比升幅較大，而東莞、惠州成交量同比下滑。
現在城市樓市呈現價值投資模式。就如股票投資一樣，企業持續盈利的才是牛股。
比如，一線城市就是牛股，房價再貴、租金再高，人還是要去的，不然你在三四線城市老家啃老嗎？未來貫穿整個時代的發展。
有些城市會被拋棄，哪怕價格非常便宜也不要去碰。
我愛說房產
1、過去市場行情好，開發商扎堆拿地，建設樓盤項目，結果庫存囤積非常多。然而，怎麼消耗呢？於是棚改去庫存就出現了，貨幣化安置下，大家都拿錢去買房了，購房需求就變多了，房子的價格也有所上漲。
2、當大力去庫存後，我們的房源又變少了，現在調控下開發商謹慎拿地，而土地市場開始降溫，當房源供給不足的時候，價格還是會上漲。其實就是這麼一回事，房子的庫存越大，供過於求，房價跌幅越快。
3、新庫存量的減少，很明顯購房者現在更熱愛周邊配套齊全的二手房。 房地產庫存不斷減少，意味著供過於求的狀況在不斷改善。
庫存越少，反映需求越旺盛，庫存量不斷減少，說明市場不斷回暖，房價也會重拾升勢。也就不難理解為什麼現在遏制房價上漲了，樓市調控下，房價比較保持穩定，不能大漲。
