08.13 东南亚楼市或正重蹈覆辙，中国买家买房后或被“没收”风险加大？

2008年金融危机后，伴随着美联储QE印钞机不停运转和多个央行长期低息，许多经济体的城市楼市都呈现出了全球资金持续流入，房价上升的现象。全世界炒房客往往将钱投向一个地区获利后会做出了结，再转战其他地区，诉求财富的增值。

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我们首先以全球热钱曾最为青睐的澳大利亚和加拿大为例。美银美林的经济学家指出，拉动澳洲经济的引擎之一，依托房产高峰拉动的房产投资，正面临着巨大的风险。澳大利亚房地产价格近年来疯狂上涨，普通房产价格被高估了超过五分之一，《经济学人》此前更是将该国列为世界上房价被高估最严重的经济体。澳大利亚知名经济学家克里斯·理查森日前警告说，澳大利亚各大城市都出现了房地产泡沫，令澳大利亚经济极度脆弱，可以预见的是房地产泡沫破裂将沉重打击澳大利亚经济。英国《每日邮报》近期报道，澳大利亚黄金海岸一套总面积1.75公顷(约17500平方米)的豪宅进入市场出售报价下调了600万澳元(约合人民币2868万元)，据悉，这是房主近20年来，为数不多的一次近3000万元人民币的降价，但却依然无人问津。

加拿大楼市的景象与澳大利亚近乎于一致。加拿大温哥华地产局最新公布的数据显示，7月当地住宅销量环比下跌14.6%，同比跌幅则达到30.1%。当月成交套数仅为2070，创2000年来新低。温哥华地产局负责人Phil Moore对数据进行解读时称：随着当前市场中活跃买家减少，我们看到整个地区房价的上行压力都有减轻。这在独栋房屋市场最为明显，不过联排房屋以及公寓市场的需求和过去几年的狂热相比，也在降温。不仅如此，今年上半年，加拿大高端独立物业的销售状况急速下行,温哥华销量大跌47%。与此同时，多伦多也未能幸免。总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，超400万的豪宅销量暴降51%。来自苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty Canada）的数据显示，而多伦多地区的公寓楼也表现惨淡，这一地区总价超过100万加元的公寓楼销量同比下跌13%。

有分析认为，澳大利亚和加拿大的楼市正是前期被全球金钱热炒，高房价早已提前透支的区域，随着这两国相继出台多种限制外国人购房的举措，一部分的国际资本正在大举降价抛售房屋，还有一部分炒房客由于找不到接盘侠，又不自住，前期投入的资金几乎进入了自然的“冻结”状态。值得注意的是，在这个过程中，一些依然试图炒作楼市的热钱则相继转向了较为低廉部分东南亚或南亚新兴市场的城市，这些投资者也包括中国买家，近期一些买家对东南亚个别城市的青睐甚至已到了不惜“加价”购买的境地。

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比如，据泰国《曼谷邮报》近日报道，大量中国买家在过去几年里进入曼谷公寓市场，预计这种趋势还将持续下去。中国人用现金买下公寓。去年完工的一个大众捷运站附近的公寓项目受到了中国买家的青睐，尽管他们拿到的价格比泰国买家要高10%到20%。去年，出售给外国买家的公寓楼总价值达710亿泰铢（约合21亿美元），占曼谷公寓买卖总价值的27%。不仅如此，这些买家还有一个共性，即自住的需求十分有限，这也成为在东南亚多国购房的巨大风险。泰国公寓业协会名誉主席巴色指出，“中国人在曼谷买下公寓可能导致的一个问题是，大多数中国业主可能不会自己住在公寓里。”

再比如，据英国广播公司BBC报道，近年全球许多中产家庭都被越南非常便宜的房价所吸引，大举投资该国一些城市的楼市，比如胡志明市和芽庄市等。然而在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，可以自己买地建房，因此，自建住房的比例非常高。也就是说，尽管看起来几千元的房价并不贵，但来自全世界的炒房客可能长期找不到数量庞大的接盘者，即使新房的价格较过去有一定涨幅，但二手房市场基本有价无市。

有一种观点是，此时的东南亚或南亚一些城市的楼市或正在重蹈澳大利亚和加拿大楼市的覆辙。一旦疯狂的炒作继续下去，一些原本自住需求相对较少的城市楼市则也将进入流动性困境之中，毕竟，许多投资者在没有对当地的消费理念，居住习惯做好功能的前提下，一时图“便宜”的冲动型投资占据了多数，看起来，他们或在为无处安放的“钱”寻找到投资标的，但非理性投资背后一般都隐藏了巨大的经济风险，比如央行加息，当地限制外国人交易，甚至存在“没收”的可能。

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无独有偶，据路透社近期报道称，在世界范围内，因海外购房者造成高房价的城市的房产或将会越来越危险，甚至在澳大利亚悉尼、多伦多等多个城市的空房有可能会被强制征用为廉租房，这就意味着，房子相当于被"没收"了，换句话说，包括中国人在内的买家在刚需不足的多个全球城市买房风险或将变高。（完）

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