文 | 欧阳捷

经常看到有些似是而非的观点，令人啼笑皆非。

为什么说“似是”呢？

因为观点本身似乎不错，比如经济学家说的“泡沫总是会破的”。

想想也是，热气球不会永远上升，要么出现漏洞、自行泄气，要么随着升空越来越高、大气压不断升高挤压，最终热气球总是要破的。

为什么又说“非”呢？

因为不合时宜：在错误的时间，或者看错了前提，或者低估了补救措施，哪怕是正确的观点，结果也是错的。

比如，人们可以控制热气球升空的速度以避免压力急剧升高，还可以自带一个充气泵平衡内外压力，热气球就不至于破而下跌了。

现在大家都在说的“中国的房价泡沫是刚性的”，至少过去多年的经验已经证明，房价的确出现过多次泡沫，但就是刚而不破。

再比如，经济学家常说：“没有什么是只涨不跌的”。

但事实上，有没有只涨不跌的呢？

世界人口是在不断增长的，尽管不少国家的生育率已经很低了，但老人的寿命越来越长，而且有些民族妇女生育率很高，所以人口还是在增长的。

当然，钱也是越来越多的，您见过哪个国家央行会多发了钞票再等额收回去烧掉呢？大不了作废罢了。

央行的解释是经济活动的体量越来越大，就需要越来越多的钱，显然这似乎也是站得住脚的观点。

世界上也有不涨不跌的东西吗？

有没有只跌不涨的呢？

地球表面积是不涨不跌的，土地面积基本上也是不涨不跌的（除了填海似乎是增加了一点点陆地面积，也许地球这边增加了，那边被淹了）。

也就是说，人均土地面积是只跌不涨的

换句话说，地价是只涨不跌的。

更何况，人是流向大城市的，而大城市的土地是有限的、供应是减少的、钱是增加的，结果就可想而知了。

同样的，房地产行业的发展模式似乎也有一些“似是而非”的观点，其中看似截然对立的五个观点尤为引人注目、值得深究。

1：要增量OR要存量？

过去多年，房地产市场持续增长，有些年份甚至是快速增长，许多大房企因为对市场趋势的判断比较准确，享受了增长的红利。

但，未来还有增量吗？

增量依然存在。

目前，城镇商品住宅存量大约为290亿平方米，按照建筑设计寿命50年计算，每年将有2%也就是近6亿平米的住房需要更新，事实上，上个世纪70年代之前的房子还有100亿平米左右，很多上世纪80年代的房子也都未必能存活到10年之后。

每年新婚人口以1000万对计算（2016年中国内地居民结婚登记1142.8万对），需要1000万套住房，假设其中20%在城镇购置新房，按照套均100平米匡算，也需要2亿平米新增住房。

每年“以小换大、以旧换新、以远换近”的改善性需求也不会少于2亿平米，当然，有些旧的、远的房子可能接盘者越来越少、空置者越来越多。

农村进城人口、单身人口、离异人口、租房人口，大城市的购房需求依然巨大。

人们总是向往更美好的生活，新增的住房品质越来越好、功能越来越强、面积越来越大、舒适度越来越高，当然也越来越值钱。

不值钱的、如葱的房子不会是那些大城市核心人口更密集区域的、品质更好的房子，只能是那些人口不再增加、地处偏远农村和难以发展的中小城镇及其郊区的、被遗弃的“小、破、旧”房子。

也就是说，增量市场永远存在。未来10年，我们相信，增量市场哪怕再少，也不会低于10亿平米。

按照目前全国平均房价7620元/平米（全国商品住宅销售额/销售面积），哪怕未来房价只有小幅上涨，每年也有近8万亿元的市场规模。

而存量呢？

国家统计局的数据显示，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，按照城镇常住人口计算，2016年城镇常住人口为79298万人，城镇住房存量约为290亿平米。

这是一块巨大的市场蛋糕。但是，蛋糕并不是企业的。

按照国家统计局2009年发布的《系列报告之四：城乡居民生活从贫困向全面小康迈进》显示：2008年，城镇居民自有住房拥有率达87.8%。国家统计局“十一五”经济社会发展成就系列报告之九显示：至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。

目前来看，大城市按常住人口的自有住房拥有率可能是下降的，因为人口流入速度比住房建设速度更快，但中小城镇的自有住房拥有率应该是上升的。

按照自有住房拥有率基本不变来匡算，租房市场约占12%、大致35亿平米，假定全国平均年租金水平2万元/100平米，租赁住房市场租金规模全年可达0.7万亿元。

显然，这块市场蛋糕远远小于增量市场，更何况，绝大部分租赁住房是在散户业主手上。

即便未来企业增加自持租赁住宅，也不可能比散户可用于出租的住房更多，毕竟规模性的租赁住房业务主要还是在大城市。

虽然企业还可以租赁一些散户住宅统一运营，但赚取的利润也只是租金收入的零头。

显而易见，未来10年，增量市场与存量市场还是不可同日而语的。

2：求规模OR求利润？

2008年，我们公司内部曾经进行过战略大讨论，究竟是“做规模”还是“要利润”，争论挺激烈的。

有人说：“我们应该做大规模，不能仅仅停留在过去几年的江苏第一的位置上”；也有人说：“我们一年利润率20%，未来销售200亿元、利润40亿，日子可以过得很轻松，不用400亿元销售额、也只有40亿元利润，还那么辛苦”。

可是，董事长没有表态。

我当时觉得，董事长是想要规模的。

这几年，企业的发展见证了我的预感。

没有哪个企业家是不想要利润的。

哪怕有些大企业家无儿无女，嘴上说着“生不带来、死不带走”，骨子里还是爱钱，依然想要更多的利润。虽然钱对他们已经没有太多意义，但数字带来的地位和快感依然强烈地刺激着他们。

而且，企业家更想做大。

做大、做强、做优，跟奥运“更高更快更强”其实是一个逻辑，都是梦想，也都是现实。

2015年，我们提出“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，进而提出了我们的企业品牌口号“随新奔跑”。

现在来看，大象跑得越来越快，其实背后的发展逻辑就是规模第一、利润第二。

千亿企业哪怕净利润率只有10%，依然可以有100亿元的净利润。10亿元销售额的房企，净利润率虽然高出一倍，净利润也只有2亿元。

在地价动辄数亿元、项目限价遍地开花的调控期，房企一不留神就掉进坑里，小而美的房企很容易变成“小而没”，有限的利润也很容易吐回去。

企业要利润率，还是要利润呢？

当然是要利润。有了规模，最终才有了更多的利润。而且，规模关乎企业生存与死亡，就像我们一直说的——“不进则没”。

不追求规模，其实就是退步、就是放弃、就是告老还乡。

3：求规模OR求利润？

有些房企以“品牌输出”作为其轻资产战略要义，以企业的品牌实力为中小房企代建、代管、代销，赚了管理费、品牌费、采购溢价。

看起来这是一门不错的生意，也许净利润率不低于10%，而且无风险。一般的房企还真没有这个输出品牌管理的能力。

不过，摆在我们面前有两种选择：一是当地主，二是当雇农，您会选择哪个？

雇农的好处是拿人钱财、替人干活，无风险经营。不过，挣得再多，也还是佣金。

住宅地产全产业链的企业都是轻资产的，无论是土地一级整理、开发商，还是规划设计、建筑施工、营销代理、物业服务、金融服务等，都没有赚大钱的，大多都是赚的佣金，都是当雇农。

有人说：不对，开发商赚了大钱。

经济学有个杜邦公式，企业的净资产收益最终体现在销售净利率、资产周转率和杠杆率这三部分。

销售净利率不用多说，产品差异会导致一定的利润率高低，但来去没有那么大。

其实开发商多赚的，一方面是赚辛苦钱，一块钱一年转2次和一年转1次，显然前者要辛苦得多，当然赚得也多；

另一方面是赚高杠杆的钱，借别人的钱干自己的事，这在市场大势预判准确、利率成本相对较低的情况下，依然是有更多市场机会的。

但开发商还是没有赚大钱，真正赚大钱的是谁？

一头是土地资产持有方，也就是真正的地主。另一头是房产持有方，也就是买房的业主。

无论是替地主打工，还是替业主打工，本质上都是雇工。

只见过地主老财发家的，没见过雇农发大财的。

世间道理其实并不复杂，无论是农业社会还是工业社会都是资本为王，更不用说现代金融主导的社会。

开发商这个雇农变身用资本赚钱了，自然不是传统的雇农了。

4：一二线OR三四线？

既然要规模，在限制性发展新周期，就不可能只守着一二线城市。

一二线城市长期当然看好，但是中短期未必，特别是近五年。

因为其土地供应是逐年缩减的，也就意味着未来的住房供应是逐年下降的，未来五年不可能大幅增加供应，毕竟这是与超大城市控制人口规模过快增长的目标相悖的。

同时，住房市场正在走进新时代，租赁住房的大量增加更冲减了可售住宅的销量，而且可售住宅的限价令也不会明显放松，房价不会明显上涨，也就意味着固守一二线城市的房企业绩难以增长。

放弃三四线城市，就意味着放弃业绩增长。

虽然三四线楼市当年的阴影历历在目、似乎挥之不去，但是，并不是所有三四线城市都没有市场机会的。

去年以来的大水漫灌，催发了三四线城市的房地产市场，销量明显提升，房价快速上涨，多数城市库存去化殆尽，过去的楼市库存危机已不复存在。

明年，三四线城市的喧闹将会逐渐消退，但市场分化中的机会依然存在。谁抓住了分化之中的增长机会，谁就能赢得市场先机。

三四线城市的机会点在哪里？

第一是都市圈周边的中小城市包括小城镇，前提是交通的通达性、便利性、时效性。盯紧轨交站点、高速道口的设立，其周边中小城镇毫无疑问将是都市圈核心城市的产业、人口、资金的延伸。

第二是房价较低的城市，也可以说存在大量质量型改善需求，很多三四线城市的小区少有电梯房，老人上下楼梯极为不便；停车位严重不足、乱停乱放；地下管网不畅，屋顶渗水漏水，好房子，当然俏。

第三是人均住房面积依然偏低的城市，尽管全国人均住房建筑面积已经达到35平米，但对比欧美人均居住面积还有差距，两者面积计算方法可能导致面积差30%左右，面积性改善需求依然存在。

无论是面积改善还是质量改善，都是人民日益增长的美好生活的需要。

三四线城市存在一定的市场增量机会，但并不意味着房价存在大幅上涨的机会。

央行货币抽刀断水、政府限价如影随形，都预示着三四线城市的销量不会暴增，房价上涨也会被控制在相对合理区间，一旦过快上涨，必然招致调控。

看清三四线城市的市场机会，踩准节点，快速进入，就可以获得业绩的继续增长。

5：现金流OR负债率？

未来五年，住房市场成交量逐渐下行已成定局，市场蛋糕一年比一年小也不会意外。

但大房企的业绩还在继续快速增长。

要高增长就要高杠杆，不敢负债就不会有快速增长。

眼下房企盛行合伙人或跟投机制，其实是带动员工一起加入高周转、高杠杆的行列，与企业一起加速奔跑。

凡是合伙人或跟投机制贯彻到位的房企，成长速度都十分惊人。从这一点来看，未来国企的发展速度会明显落后于民营房企，好制度才是生产力。

人们惊诧于大房企的成长速度，也担心其负债水平。

不过，仔细想想，作为一线操盘、看得见火光的员工和团队都敢于拿着家当、跟投项目，难道投资人还信不过、不敢投吗？

有的公司还给出了更优惠的条件，只要项目负责人敢于劣后，公司就优先投资。

当将士们都已经见识了“大炮一响、黄金万两”，还能不奋勇当先、加速奔跑吗？

当然，很多企业吃过负债率过高的亏，也看过太多的负债率高企的企业危机重重。但是，负债水平高低或许并不是最重要的，负债布局和结构才是最值得关注的。

虽然大家都更看好一二线城市的住宅市场，但一二线城市动辄数十亿元土地款，资金沉淀恰是极大的负担，必然拖累房企的高速周转，如果企业实力不足，在限购、限贷、限签约的调控之下，很可能被拖慢、甚至拖垮。

与之相反，三四线城市的住宅项目只要拿地准确、开盘顺利，10个月之内现金流回正一般不是问题，甚至有的项目半年左右现金流就可以回正，又可以再次投资了。

当市场成交量下行之时，能够快速回笼现金流的项目毫无疑问是在三四线城市。

也有企业重仓布局重资产项目，但是，如果资金能够回收、并未沉淀，就不会导致资金断流。

即便是轻资产的品牌输出管理项目，一旦业主方资金断流，难以支撑项目继续开发、运营，也会导致项目的停建、停售、停运，甚至影响品牌输出方的口碑形象和品牌信誉。

能够负重前行、而且能够加速奔跑才是考验一个企业核心竞争力的关键所在。

现金为王，这是企业生死存亡的永恒规律。

“无债一身轻”的时代早已一去不复返了，借别人的钱做自己的事才是成就事业、善用上水之道。

既然能够快速回笼现金流，债多还值得发愁吗？

未来五年房地产市场商业模式之小结

房企生存与发展的关键不在负债率而在于现金流，低负债率的企业也可以死，现金流充足的企业风险更小。

现金流的核心是高周转，只有高周转的项目才能确保现金流随时充盈。

未来几年，增量只在三四线城市，只有三四线城市才能继续扩规模、增业绩。

高周转的大本营在三四线城市，只有三四线城市才能快开工、快开盘、快回笼，才能唯快不破。

规模越大，利润总额越多，话语权越大。奶茶店一杯水能卖出暴利，但不做成肯德基，就永远是个体户。

跑规模就要身轻似燕，持有资产虽然更好，但规模为先，与其沉淀资金做重资产，不如先把规模跑出来，尤其是在市场割据结束之前的未来5年。

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