文 | 歐陽捷

經常看到有些似是而非的觀點，令人啼笑皆非。

為什麼說“似是”呢？

因為觀點本身似乎不錯，比如經濟學家說的“泡沫總是會破的”。

想想也是，熱氣球不會永遠上升，要麼出現漏洞、自行洩氣，要麼隨著升空越來越高、大氣壓不斷升高擠壓，最終熱氣球總是要破的。

為什麼又說“非”呢？

因為不合時宜：在錯誤的時間，或者看錯了前提，或者低估了補救措施，哪怕是正確的觀點，結果也是錯的。

比如，人們可以控制熱氣球升空的速度以避免壓力急劇升高，還可以自帶一個充氣泵平衡內外壓力，熱氣球就不至於破而下跌了。

現在大家都在說的“中國的房價泡沫是剛性的”，至少過去多年的經驗已經證明，房價的確出現過多次泡沫，但就是剛而不破。

再比如，經濟學家常說：“沒有什麼是隻漲不跌的”。

但事實上，有沒有隻漲不跌的呢？

世界人口是在不斷增長的，儘管不少國家的生育率已經很低了，但老人的壽命越來越長，而且有些民族婦女生育率很高，所以人口還是在增長的。

當然，錢也是越來越多的，您見過哪個國家央行會多發了鈔票再等額收回去燒掉呢？大不了作廢罷了。

央行的解釋是經濟活動的體量越來越大，就需要越來越多的錢，顯然這似乎也是站得住腳的觀點。

世界上也有不漲不跌的東西嗎？

有沒有隻跌不漲的呢？

地球表面積是不漲不跌的，土地面積基本上也是不漲不跌的（除了填海似乎是增加了一點點陸地面積，也許地球這邊增加了，那邊被淹了）。

也就是說，人均土地面積是隻跌不漲的

換句話說，地價是隻漲不跌的。

更何況，人是流向大城市的，而大城市的土地是有限的、供應是減少的、錢是增加的，結果就可想而知了。

同樣的，房地產行業的發展模式似乎也有一些“似是而非”的觀點，其中看似截然對立的五個觀點尤為引人注目、值得深究。

1：要增量OR要存量？

過去多年，房地產市場持續增長，有些年份甚至是快速增長，許多大房企因為對市場趨勢的判斷比較準確，享受了增長的紅利。

但，未來還有增量嗎？

增量依然存在。

目前，城鎮商品住宅存量大約為290億平方米，按照建築設計壽命50年計算，每年將有2%也就是近6億平米的住房需要更新，事實上，上個世紀70年代之前的房子還有100億平米左右，很多上世紀80年代的房子也都未必能存活到10年之後。

每年新婚人口以1000萬對計算（2016年中國內地居民結婚登記1142.8萬對），需要1000萬套住房，假設其中20%在城鎮購置新房，按照套均100平米匡算，也需要2億平米新增住房。

每年“以小換大、以舊換新、以遠換近”的改善性需求也不會少於2億平米，當然，有些舊的、遠的房子可能接盤者越來越少、空置者越來越多。

農村進城人口、單身人口、離異人口、租房人口，大城市的購房需求依然巨大。

人們總是嚮往更美好的生活，新增的住房品質越來越好、功能越來越強、面積越來越大、舒適度越來越高，當然也越來越值錢。

不值錢的、如蔥的房子不會是那些大城市核心人口更密集區域的、品質更好的房子，只能是那些人口不再增加、地處偏遠農村和難以發展的中小城鎮及其郊區的、被遺棄的“小、破、舊”房子。

也就是說，增量市場永遠存在。未來10年，我們相信，增量市場哪怕再少，也不會低於10億平米。

按照目前全國平均房價7620元/平米（全國商品住宅銷售額/銷售面積），哪怕未來房價只有小幅上漲，每年也有近8萬億元的市場規模。

而存量呢？

國家統計局的數據顯示，2016年城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，按照城鎮常住人口計算，2016年城鎮常住人口為79298萬人，城鎮住房存量約為290億平米。

這是一塊巨大的市場蛋糕。但是，蛋糕並不是企業的。

按照國家統計局2009年發佈的《系列報告之四：城鄉居民生活從貧困向全面小康邁進》顯示：2008年，城鎮居民自有住房擁有率達87.8%。國家統計局“十一五”經濟社會發展成就係列報告之九顯示：至2010年底，城鎮居民家庭自有住房率為89.3%。

目前來看，大城市按常住人口的自有住房擁有率可能是下降的，因為人口流入速度比住房建設速度更快，但中小城鎮的自有住房擁有率應該是上升的。

按照自有住房擁有率基本不變來匡算，租房市場約佔12%、大致35億平米，假定全國平均年租金水平2萬元/100平米，租賃住房市場租金規模全年可達0.7萬億元。

顯然，這塊市場蛋糕遠遠小於增量市場，更何況，絕大部分租賃住房是在散戶業主手上。

即便未來企業增加自持租賃住宅，也不可能比散戶可用於出租的住房更多，畢竟規模性的租賃住房業務主要還是在大城市。

雖然企業還可以租賃一些散戶住宅統一運營，但賺取的利潤也只是租金收入的零頭。

顯而易見，未來10年，增量市場與存量市場還是不可同日而語的。

2：求規模OR求利潤？

2008年，我們公司內部曾經進行過戰略大討論，究竟是“做規模”還是“要利潤”，爭論挺激烈的。

有人說：“我們應該做大規模，不能僅僅停留在過去幾年的江蘇第一的位置上”；也有人說：“我們一年利潤率20%，未來銷售200億元、利潤40億，日子可以過得很輕鬆，不用400億元銷售額、也只有40億元利潤，還那麼辛苦”。

可是，董事長沒有表態。

我當時覺得，董事長是想要規模的。

這幾年，企業的發展見證了我的預感。

沒有哪個企業家是不想要利潤的。

哪怕有些大企業家無兒無女，嘴上說著“生不帶來、死不帶走”，骨子裡還是愛錢，依然想要更多的利潤。雖然錢對他們已經沒有太多意義，但數字帶來的地位和快感依然強烈地刺激著他們。

而且，企業家更想做大。

做大、做強、做優，跟奧運“更高更快更強”其實是一個邏輯，都是夢想，也都是現實。

2015年，我們提出“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權”，進而提出了我們的企業品牌口號“隨新奔跑”。

現在來看，大象跑得越來越快，其實背後的發展邏輯就是規模第一、利潤第二。

千億企業哪怕淨利潤率只有10%，依然可以有100億元的淨利潤。10億元銷售額的房企，淨利潤率雖然高出一倍，淨利潤也只有2億元。

在地價動輒數億元、項目限價遍地開花的調控期，房企一不留神就掉進坑裡，小而美的房企很容易變成“小而沒”，有限的利潤也很容易吐回去。

企業要利潤率，還是要利潤呢？

當然是要利潤。有了規模，最終才有了更多的利潤。而且，規模關乎企業生存與死亡，就像我們一直說的——“不進則沒”。

不追求規模，其實就是退步、就是放棄、就是告老還鄉。

3：求規模OR求利潤？

有些房企以“品牌輸出”作為其輕資產戰略要義，以企業的品牌實力為中小房企代建、代管、代銷，賺了管理費、品牌費、採購溢價。

看起來這是一門不錯的生意，也許淨利潤率不低於10%，而且無風險。一般的房企還真沒有這個輸出品牌管理的能力。

不過，擺在我們面前有兩種選擇：一是當地主，二是當僱農，您會選擇哪個？

僱農的好處是拿人錢財、替人幹活，無風險經營。不過，掙得再多，也還是佣金。

住宅地產全產業鏈的企業都是輕資產的，無論是土地一級整理、開發商，還是規劃設計、建築施工、營銷代理、物業服務、金融服務等，都沒有賺大錢的，大多都是賺的佣金，都是當僱農。

有人說：不對，開發商賺了大錢。

經濟學有個杜邦公式，企業的淨資產收益最終體現在銷售淨利率、資產週轉率和槓桿率這三部分。

銷售淨利率不用多說，產品差異會導致一定的利潤率高低，但來去沒有那麼大。

其實開發商多賺的，一方面是賺辛苦錢，一塊錢一年轉2次和一年轉1次，顯然前者要辛苦得多，當然賺得也多；

另一方面是賺高槓杆的錢，借別人的錢幹自己的事，這在市場大勢預判準確、利率成本相對較低的情況下，依然是有更多市場機會的。

但開發商還是沒有賺大錢，真正賺大錢的是誰？

一頭是土地資產持有方，也就是真正的地主。另一頭是房產持有方，也就是買房的業主。

無論是替地主打工，還是替業主打工，本質上都是僱工。

只見過地主老財發家的，沒見過僱農發大財的。

世間道理其實並不複雜，無論是農業社會還是工業社會都是資本為王，更不用說現代金融主導的社會。

開發商這個僱農變身用資本賺錢了，自然不是傳統的僱農了。

4：一二線OR三四線？

既然要規模，在限制性發展新週期，就不可能只守著一二線城市。

一二線城市長期當然看好，但是中短期未必，特別是近五年。

因為其土地供應是逐年縮減的，也就意味著未來的住房供應是逐年下降的，未來五年不可能大幅增加供應，畢竟這是與超大城市控制人口規模過快增長的目標相悖的。

同時，住房市場正在走進新時代，租賃住房的大量增加更衝減了可售住宅的銷量，而且可售住宅的限價令也不會明顯放鬆，房價不會明顯上漲，也就意味著固守一二線城市的房企業績難以增長。

放棄三四線城市，就意味著放棄業績增長。

雖然三四線樓市當年的陰影歷歷在目、似乎揮之不去，但是，並不是所有三四線城市都沒有市場機會的。

去年以來的大水漫灌，催發了三四線城市的房地產市場，銷量明顯提升，房價快速上漲，多數城市庫存去化殆盡，過去的樓市庫存危機已不復存在。

明年，三四線城市的喧鬧將會逐漸消退，但市場分化中的機會依然存在。誰抓住了分化之中的增長機會，誰就能贏得市場先機。

三四線城市的機會點在哪裡？

第一是都市圈周邊的中小城市包括小城鎮，前提是交通的通達性、便利性、時效性。盯緊軌交站點、高速道口的設立，其周邊中小城鎮毫無疑問將是都市圈核心城市的產業、人口、資金的延伸。

第二是房價較低的城市，也可以說存在大量質量型改善需求，很多三四線城市的小區少有電梯房，老人上下樓梯極為不便；停車位嚴重不足、亂停亂放；地下管網不暢，屋頂滲水漏水，好房子，當然俏。

第三是人均住房面積依然偏低的城市，儘管全國人均住房建築面積已經達到35平米，但對比歐美人均居住面積還有差距，兩者面積計算方法可能導致面積差30%左右，面積性改善需求依然存在。

無論是面積改善還是質量改善，都是人民日益增長的美好生活的需要。

三四線城市存在一定的市場增量機會，但並不意味著房價存在大幅上漲的機會。

央行貨幣抽刀斷水、政府限價如影隨形，都預示著三四線城市的銷量不會暴增，房價上漲也會被控制在相對合理區間，一旦過快上漲，必然招致調控。

看清三四線城市的市場機會，踩準節點，快速進入，就可以獲得業績的繼續增長。

5：現金流OR負債率？

未來五年，住房市場成交量逐漸下行已成定局，市場蛋糕一年比一年小也不會意外。

但大房企的業績還在繼續快速增長。

要高增長就要高槓杆，不敢負債就不會有快速增長。

眼下房企盛行合夥人或跟投機制，其實是帶動員工一起加入高週轉、高槓杆的行列，與企業一起加速奔跑。

凡是合夥人或跟投機制貫徹到位的房企，成長速度都十分驚人。從這一點來看，未來國企的發展速度會明顯落後於民營房企，好制度才是生產力。

人們驚詫於大房企的成長速度，也擔心其負債水平。

不過，仔細想想，作為一線操盤、看得見火光的員工和團隊都敢於拿著家當、跟投項目，難道投資人還信不過、不敢投嗎？

有的公司還給出了更優惠的條件，只要項目負責人敢於劣後，公司就優先投資。

當將士們都已經見識了“大炮一響、黃金萬兩”，還能不奮勇當先、加速奔跑嗎？

當然，很多企業吃過負債率過高的虧，也看過太多的負債率高企的企業危機重重。但是，負債水平高低或許並不是最重要的，負債佈局和結構才是最值得關注的。

雖然大家都更看好一二線城市的住宅市場，但一二線城市動輒數十億元土地款，資金沉澱恰是極大的負擔，必然拖累房企的高速週轉，如果企業實力不足，在限購、限貸、限簽約的調控之下，很可能被拖慢、甚至拖垮。

與之相反，三四線城市的住宅項目只要拿地準確、開盤順利，10個月之內現金流回正一般不是問題，甚至有的項目半年左右現金流就可以回正，又可以再次投資了。

當市場成交量下行之時，能夠快速回籠現金流的項目毫無疑問是在三四線城市。

也有企業重倉佈局重資產項目，但是，如果資金能夠回收、並未沉澱，就不會導致資金斷流。

即便是輕資產的品牌輸出管理項目，一旦業主方資金斷流，難以支撐項目繼續開發、運營，也會導致項目的停建、停售、停運，甚至影響品牌輸出方的口碑形象和品牌信譽。

能夠負重前行、而且能夠加速奔跑才是考驗一個企業核心競爭力的關鍵所在。

現金為王，這是企業生死存亡的永恆規律。

“無債一身輕”的時代早已一去不復返了，借別人的錢做自己的事才是成就事業、善用上水之道。

既然能夠快速回籠現金流，債多還值得發愁嗎？

未來五年房地產市場商業模式之小結

房企生存與發展的關鍵不在負債率而在於現金流，低負債率的企業也可以死，現金流充足的企業風險更小。

現金流的核心是高週轉，只有高週轉的項目才能確保現金流隨時充盈。

未來幾年，增量只在三四線城市，只有三四線城市才能繼續擴規模、增業績。

高週轉的大本營在三四線城市，只有三四線城市才能快開工、快開盤、快回籠，才能唯快不破。

規模越大，利潤總額越多，話語權越大。奶茶店一杯水能賣出暴利，但不做成肯德基，就永遠是個體戶。

跑規模就要身輕似燕，持有資產雖然更好，但規模為先，與其沉澱資金做重資產，不如先把規模跑出來，尤其是在市場割據結束之前的未來5年。

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