弄清投资测算表的几个概念
我们投资测算的目标是什么呢？
第一，投资测算是用来指导项目投资的。是制定项目的融资方案、经营方案的必要环节，以科学的收益分析报告，最大限度保证完成我们的投资目标。
第二，投资测算能帮助决策者树立理性务实的投资理念。以数据分析为基础，综合考虑各种市场因素和当地的政策、客户、供应商等，来指导决策者做出正确的选择。所以说我们整个投资测算的目标，简单来说的话就是指导投资，为决策者作出判断的依据。
那么，房地产企业的投资测算，一共有哪些主要类型呢？
一个是开发销售类的项目测算。开发销售是目前最常见的，也是最主流的一种运作方式。开发商建造好物业，然后一次性卖掉，回笼资金。
还有一种是持有运营。特别是在一二线城市的办公楼和商场，通过长期收取租金的方式来获利。
第三种就是目前比较多的城市更新类。城市更新主要是像有些城市现在的一些房屋已经有很多年的历史，可能功能和外观已经跟现在的城市不匹配，所以对于这样的项目需要进行一些更新改造，以全新的城市功能替代原来的功能，使之重新发展和繁荣。
现在的城市更新话主要有两方面，一个是对建筑物硬件进行改造，第二个是对它的生态环境、空间环境、内部功能进行一些改造和延续，包括是邻里的社会网络、定位等等，以及重新进行一些软件的招商。
以上这三种类型，各自的测算表的结构会有一些不一样。接下来说说，我们投资测算表主要有哪些内容。
投资测算囊括了从收入实现、投资计划，税收费用、项目利润的计算、融资计划、投入成本，到最终进行一些相应的投资指标、现金流指标、利润指标的分析，最后对整个的投资结论做一个分析和判断。不管是建造类的，还是更新改造，还是持有运营，测算基本上都是这几个模块。只不过销售类的项目，收入主要是来自于物业的销售收入；而持有运营的项目，可能更多的是资金运营收入；而城市更新改造的项目，可能是股权买卖收益，比如股权买入和股权卖出。
一、我们首先来看利润
万用公式：利润 = 收入 — 成本 — 费用 — 税金 ;
针对公式中出现的收入、成本、费用和税金，我们简单分析一下：
1、收入如何确定?
房地产收入无非来源于楼盘的销售收入，而销售收入自然摆脱不了量和价的关系：销售收入=量×价。量就涵盖了：地有多大?能盖多少(容积率、建筑密度、限高 )?能卖多少(可售面积、公建配套 )?等诸多因素;价就牵涉到了项目定位 、产品结构 、价格预判(竞品降价、同质产品积存等 )。
2、成本都包括哪些?
房地产开发成本主要包括土地成本及建造成本，土地成本自然指房企购置土地的成本，建造成本包括前期工程、建安成本、基础设施、公共配套、炒股利息、开发间接费等。
3、费用包括哪些?
主要指“三费”：营销费用、管理费用、财务费用。
4、税金
主要包括营业税及附加、土地增值税、企业所得税 。
【营业税及附加】企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护 建设税、资源税和教育费附加等。
缴税金额=销售收入×5.7%
【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
增值额=销售收入-扣除项目
扣除项目=(土地成本+建造成本)×1.3+相关税金(营业税)
增值率=增值额÷扣除项目
应纳税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数
【企业所得税】对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
缴税金额=利润总额×25%
利润额得到以后，便可最终计算净利润了：
净利润 =利润总额-所得税
=收入-成本-销管费-营业税-土增税-所得税
进而计算净利率：净利率=净利润/销售收入(这个指标为各大房企考量项目最为核心的一个指标)。
二、简单说说现金流
现金流指钱是何时支出、收回的，产生现金流必然要产生现金流入及现金流出：
现金流入=销售收入+炒股收入
现金流出=成本+费用+税金+还贷支出
项目不同阶段的投资测算
首先，在初步研判阶段。这时候更多的是一些简要的模型，整个测算的逻辑清晰，把一些特殊性纳入考虑。这个阶段主要是效率优先，因为初步研判阶段我们判断的项目实在太多了，可能每个人每个月都要有几十个项目，如果每个项目都去进行详细测算的话，不可能有这么多人力财力和时间。
接下来，到了可研阶段。这时候我们可能需要精细的模板，要更多的跨部门合作，要实地勘察，要把我们的假设条件一项一项的复核，检查是否有遗漏，或者有没有错误的假设。
然后就是方案阶段。当我们到了方案阶段，又要把方案进一步细化，还要进行合理的优化。这时候一定要实事求是，还要进行对标分析，方案跟之前的可研进行比较，导致需要优化是我们主观的原因，还是客观市场的原因？如果是方案变差了，我们还有哪些补救措施？
最后是开发阶段，开发阶段的投资测算是一个经营的总纲，我们要定期的实施调整，还要持续优化，最终确保目标达成。
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