弄清投資測算表的幾個概念
我們投資測算的目標是什麼呢？
第一，投資測算是用來指導項目投資的。是制定項目的融資方案、經營方案的必要環節，以科學的收益分析報告，最大限度保證完成我們的投資目標。
第二，投資測算能幫助決策者樹立理性務實的投資理念。以數據分析為基礎，綜合考慮各種市場因素和當地的政策、客戶、供應商等，來指導決策者做出正確的選擇。所以說我們整個投資測算的目標，簡單來說的話就是指導投資，為決策者作出判斷的依據。
那麼，房地產企業的投資測算，一共有哪些主要類型呢？
一個是開發銷售類的項目測算。開發銷售是目前最常見的，也是最主流的一種運作方式。開發商建造好物業，然後一次性賣掉，回籠資金。
還有一種是持有運營。特別是在一二線城市的辦公樓和商場，通過長期收取租金的方式來獲利。
第三種就是目前比較多的城市更新類。城市更新主要是像有些城市現在的一些房屋已經有很多年的歷史，可能功能和外觀已經跟現在的城市不匹配，所以對於這樣的項目需要進行一些更新改造，以全新的城市功能替代原來的功能，使之重新發展和繁榮。
現在的城市更新話主要有兩方面，一個是對建築物硬件進行改造，第二個是對它的生態環境、空間環境、內部功能進行一些改造和延續，包括是鄰里的社會網絡、定位等等，以及重新進行一些軟件的招商。
以上這三種類型，各自的測算表的結構會有一些不一樣。接下來說說，我們投資測算表主要有哪些內容。
投資測算囊括了從收入實現、投資計劃，稅收費用、項目利潤的計算、融資計劃、投入成本，到最終進行一些相應的投資指標、現金流指標、利潤指標的分析，最後對整個的投資結論做一個分析和判斷。不管是建造類的，還是更新改造，還是持有運營，測算基本上都是這幾個模塊。只不過銷售類的項目，收入主要是來自於物業的銷售收入；而持有運營的項目，可能更多的是資金運營收入；而城市更新改造的項目，可能是股權買賣收益，比如股權買入和股權賣出。
一、我們首先來看利潤
萬用公式：利潤 = 收入 — 成本 — 費用 — 稅金 ;
針對公式中出現的收入、成本、費用和稅金，我們簡單分析一下：
1、收入如何確定?
房地產收入無非來源於樓盤的銷售收入，而銷售收入自然擺脫不了量和價的關係：銷售收入=量×價。量就涵蓋了：地有多大?能蓋多少(容積率、建築密度、限高 )?能賣多少(可售面積、公建配套 )?等諸多因素;價就牽涉到了項目定位 、產品結構 、價格預判(競品降價、同質產品積存等 )。
2、成本都包括哪些?
房地產開發成本主要包括土地成本及建造成本，土地成本自然指房企購置土地的成本，建造成本包括前期工程、建安成本、基礎設施、公共配套、炒股利息、開發間接費等。
3、費用包括哪些?
主要指“三費”：營銷費用、管理費用、財務費用。
4、稅金
主要包括營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅 。
【營業稅及附加】企業經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護 建設稅、資源稅和教育費附加等。
繳稅金額=銷售收入×5.7%
【土地增值稅】對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物的單位和個人徵收的一種稅。
增值額=銷售收入-扣除項目
扣除項目=(土地成本+建造成本)×1.3+相關稅金(營業稅)
增值率=增值額÷扣除項目
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除係數
【企業所得稅】對我國企業和經營單位的生產經營所得和其他所得徵收的一種稅。
繳稅金額=利潤總額×25%
利潤額得到以後，便可最終計算淨利潤了：
淨利潤 =利潤總額-所得稅
=收入-成本-銷管費-營業稅-土增稅-所得稅
進而計算淨利率：淨利率=淨利潤/銷售收入(這個指標為各大房企考量項目最為核心的一個指標)。
二、簡單說說現金流
現金流指錢是何時支出、收回的，產生現金流必然要產生現金流入及現金流出：
現金流入=銷售收入+炒股收入
現金流出=成本+費用+稅金+還貸支出
項目不同階段的投資測算
首先，在初步研判階段。這時候更多的是一些簡要的模型，整個測算的邏輯清晰，把一些特殊性納入考慮。這個階段主要是效率優先，因為初步研判階段我們判斷的項目實在太多了，可能每個人每個月都要有幾十個項目，如果每個項目都去進行詳細測算的話，不可能有這麼多人力財力和時間。
接下來，到了可研階段。這時候我們可能需要精細的模板，要更多的跨部門合作，要實地勘察，要把我們的假設條件一項一項的複核，檢查是否有遺漏，或者有沒有錯誤的假設。
然後就是方案階段。當我們到了方案階段，又要把方案進一步細化，還要進行合理的優化。這時候一定要實事求是，還要進行對標分析，方案跟之前的可研進行比較，導致需要優化是我們主觀的原因，還是客觀市場的原因？如果是方案變差了，我們還有哪些補救措施？
最後是開發階段，開發階段的投資測算是一個經營的總綱，我們要定期的實施調整，還要持續優化，最終確保目標達成。
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