增資控股曲江文投的失敗，恰似畫龍無法點睛，無疑重創了華僑城進軍西安的文旅大計。同時，2018年華僑城為錢奔波的狀態並沒有得到改變，華僑城A頻繁發債。截至目前，累計發行95億元公司債券用於償還銀行貸款。
作者 | 熊穎
在與西安市政府簽署2380億元合作大單一年之後，華僑城進軍西部的文旅大計並沒有像預期中一樣順利。增資控股曲江文投，從而間接控制曲江文旅的嘗試失敗，高調“迴歸”的段先念遭遇下馬威。
6月8日，華僑城再次出擊，與西安市政府官員相約深圳面談。雙方最終追加簽署一份新的投資協議，華僑城擬追加投資300億元，死守曲江文旅陣地的決心盡顯。
追加300億元死守曲江陣地
根據新的投資協議，華僑城新增300億元投資涉及產業基金、城市配套、文化旅遊類3個項目。華僑城董事長、黨委書記段先念表示，華僑城投資西安的決心從未改變，力度只增不減。
在此之前，華僑城西安項目從萬眾矚目到顯出搖搖欲墜之勢。
早在2017年6月19日，華僑城與西安市人民政府簽署全面戰略合作協議。華僑城將帶著一系列大項目浩浩蕩蕩進軍長安城，總投資預計2380億元。這筆投資不僅是近年來西安市最大的招商引資項目，也是華僑城有史以來最大手筆的投資。
華僑城與西安市簽署的合作協議顯示，未來五年，華僑城集團將以“周秦漢唐文化+現代化國際化大都市”為主線，實施“1+7”系列重大項目建設。
其中就包括華僑城與曲江文投進行資本合作，與曲江文旅、西安飲食進行深度合作等內容。事實上，在2380億元戰略合作塵埃落定之前，曲江文旅、西安飲食就以重大資產重組、重大事項等原因先後停牌。
隨後，華僑城的野心漸漸浮出水面。一方面預計從西旅集團手中接過15%西安飲食股權和6.04%的表決權、提案權及參加股東大會的權利；另一方面計劃以113.57億元增資曲江文旅母公司曲江文投。
如若運作順利，2家上市公司都將“易主”，而華僑城上市公司版圖中將新增2員大將。
實際情況並非一帆風順。2018年5月31日，華僑城增資曲江文旅母公司曲江文投宣告失敗。曲江文旅稱，母公司曲江文投自公告披露起6個月內，不再籌劃類似增資擴股事項。
在“大意失荊州”後，華僑城沒敢再掉以輕心。
通過6月8日雙方追加簽署一份新的投資協議，華僑城以新增300億元表示誠意。華僑城努力守住曲江陣地的意圖明顯。陝西省委常委、西安市委書記王永康也表示，華僑城是西安的老朋友，希望聯手打造“一帶一路”文化旅遊產業新高地。
段先念“迴歸”遭下馬威
事實上，與西安直接稱得上“老朋友”的並非華僑城，而是華僑城現在的掌舵人段先念。
在加入央企華僑城，轉戰深圳之前，段先念一直在家鄉西安任職，並且官至西安市人民政府黨組成員、副市長，西安曲江新區黨工委書記。他與西安文化產業打交道超過10年，被認為是“曲江模式”的開創者。
一年前，華僑城宣佈將帶著2380億元浩浩蕩蕩進軍長安城。外界普遍認為，促成這一重大合作的主要功臣之一也正是段先念。
▲華僑城集團董事長段先念 圖源 @視覺中國
就連段先念自己也曾開玩笑地說，“冥冥之中，我可能就是西安人民派來潛伏的招商隊員。”“三年來，我一刻也沒有忘記魂牽夢繞的故鄉。”
段先念毫不掩飾自己對西安的感情。
在與西安市簽署的2380億元投資協議中，華僑城準備實施“1+7”系列重大項目建設。並且“1+7”加的是7個大項目。
比如，西安市曲江新區投資平臺及合作項目是其中的重頭戲。華僑城表示，將與曲江文投進行資本合作，投資500億元，打造漢長安城、鳳凰池景區、樓觀臺、碑林和小雁塔歷史文化街區等優質歷史文化旅遊項目。
再比如，在“絲路文化”項目中，華僑城將與曲江文旅、西安飲食深度合作，整合文化企業優質資源，將“絲路文化”打造成整個西部乃至全國極具競爭力的文化集團，並依託該上市平臺投資300億元。
然而，畢竟感情歸感情，商業歸商業。華僑城增資曲江文旅母公司曲江文投宣告失敗即是插曲之一。
曲江文旅公告給出的原因是，本次增資擴股事項未獲得陝西省人民政府的批覆，公司收到曲江文投、曲江新區管委會和華僑城簽訂的《終止協議》。
華僑城在官網上迅速發表說明回應稱，“增資控股曲江文投是華僑城與曲江新區合作的子項目之一。合作終止不影響與西安戰略合作項目的推進。”華僑城還補充，其它大型項目正在積極推進中。
激活“曲江效應”存變數
“錦城仲夏時，段郎復又歸。”西安市民相信前副市長的高調“迴歸”已是板上釘釘，2380億項目投資也將給西安帶來活力。
這一預期在西安突飛猛進的房價上也得到驗證。2016年西安住房均價7012.75元/平方米；2017年上漲到8417元/平方米；2018年更是突破1萬元大關。
一些樓盤甚至過幾天就一個新價格。從成交區域來看，華僑城即將重點佈局的曲江成為了2017年最熱銷的區域之一。
▲華僑城在西安項目效果圖
這一盛況與早前段先念親手打造的“曲江效應”如出一轍。
2002年，時任西安曲江新區管委會主任的段先念搶先把“文化+地產”的概念運用在這片土地，主導開發了大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、大明宮國家遺址公園等一系列重大項目。文化資源推動地價升值，升值獲取的利潤再用來反哺文旅項目，循環往復。
即便是後來段先念加入華僑城，仍然帶著深深的曲江印記。
華僑城以“旅遊+地產”模式聞名。2017年財報顯示，華僑城旅遊綜合行業、房地產行業分別創收185.3億元、233.59億元，佔總營收的43.76%、55.17%。稱其為一半旅遊公司、一半地產公司也不為過。
其中，華僑城房地產業務毛利率高達55.24%，遠高於其它房地產企業的毛利率水平。比如，樂居財經發布的2017上市房企毛利率排行TOP50顯示，毛利率排名第一的上實城開也僅為46.87%，排名靠後的其它房地產企業毛利率在30%-40%之間諸多。
▲華僑城在中國 圖源 @華僑城官網
華僑城高毛利率的秘訣在於其“旅遊+地產”模式，通過旅遊產業抬升地價、房價，自家的房地產業務也因此賣個好價錢。
問題或許正是出在“價格”上。華僑城西安項目的第一次資本運作嘗試即宣告失敗，與曲江文旅失之交臂。
易觀智庫房產中心研究總監嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），
“華僑城收購此類項目失敗，或在很大程度上是因為文旅板塊的價值提升，西安市場房價和地價都在上漲，雙方在價格上談不攏。”中房商學院研究員鄧明政並不認同這一觀點。他告訴市界（ID：newsseeker），“公對公的合作，價格並不是最重要的，考驗的是關係。”他認為，明星項目重組往往格外引人關注，除了流程合規外，地方主要官員的支持至關重要。
高調回歸的段先念，能否重新激發新一輪“曲江效應”？
華僑城資金壓力驟增
“曲江效應”能否重新激發，也取決於華僑城的實力。對於華僑城來說，要想鬆一口氣，目前仍然為時尚早。
除了進軍西安不如預期順利之外，華僑城計劃5年投入2380億元的資金壓力也已凸顯。
比如，華僑城A是華僑城的上市公司版圖中尤為重要的一家。2016年，華僑城A還保有44億元的經營活動產生的現金流量淨額，2017年變為-77億元，驟降274.85%。造成這一巨大變化的，正是華僑城A因大規模買地而支付的300多億元的土地價款。
與此同時，投資活動產生的現金流量淨額-93億元，同比減少25.64%。華僑城A表示，原因是公司進入快速發展階段，加快新項目投資所致。
華僑城A想要快馬加鞭、加快發展速度，而隱藏其後的是並不輕鬆的資金支援。由於資金週轉規模增大，2017年華僑城A籌資活動現金流入1037.25億元，是2016年的2.86倍。其中，短期借款127.58億元，長期借款447.06億元。
除了華僑城A，華僑城旗下的上市公司還包括華僑城亞洲、深康佳和雲南旅遊。為了緩解週轉壓力，2017年華僑城賣掉不少優質資產。
比如，8月-11月期間，華僑城分2次出手北京豐臺地王，變現108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發佈公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權；11月14日，深康佳以69.8億元的價格轉讓康僑佳城項目70%股權。
2018年，華僑城為錢奔波的狀態並沒有得到改變，只不過換了種方式。這一年，華僑城A開始頻繁發債。截至目前，累計發行95億元公司債券用於償還銀行貸款。
一位地產資深從業者告訴市界（ID：newsseeker），“我不看好（華僑城的）西安項目。人口能支撐嗎？經濟能支撐嗎？”在他看來，要想將西安項目打造城下一個深圳華僑城很難。
▲華僑城深圳總部
作為十三朝古都的西安，現如今也是西部地區重要的中心城市。曲江則是西安乃至陝西省的文旅新名片，地位不可複製。間接控制曲江文旅的失敗，恰似畫龍無法點睛，無疑重創了華僑城2380億元入駐西安的文旅大計。
深知曲江重要性的華僑城自然不敢再次掉以輕心，死守陣地的決心盡顯。在新增300億元投資以表誠意之時，段先念更表態稱華僑城投資西安的決心從未改變，力度只增不減。
然而，高調“迴歸”的段先念能否率領華僑城在西安重啟“曲江效應”存在不小的變數。
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