◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
当前，让所有房企紧绷一根弦的并不是寒冬楼市致销售放缓，而是债务集中到期。Wind数据披露：2019年全年共计约5701亿元地产债到期，其中下半年到期规模约2875亿元。
所以，我们看到大量房企10月以来密集发行美元债，年利率10%以上成为普遍现象，但这背后，绝大多数房企都是不得已而为之，因为下半年一段时期的房企境内发债节奏明显放缓，审核趋严。
密探君观察发现，11月以来，房企境内发债已似乎告别冰点，有转暖迹象。比如11月上旬，金科股份50亿元小公募债融资获交易所批准，金融街控股80亿元ABS产品也获得通过。
再来看最近一段时间，多家大型房企先后抛出大额公司债融资计划，目前虽然暂不知最终结果，但至少说“探市”的意图较为明显，比如海伦堡向交易所申请发行30亿元公司债融资计划，融侨集团拟发行35亿元小公募债，易居中国拟发行12亿元小公募债，且均已获得受理。
如果说这些还不足说明一种趋势，那么12月2日重庆龙湖企业拓展有限公司向交易所提交180亿元小公募债融资计划，则堪称是2019年最大规模的地产公司债融资计划，即使放在近几年，也都较为罕见。
我们梳理资料不难发现，今年5月底，“头部房企”恒大曾申请已获批110亿元小公募债融资，但那个时候融资市场环境相对宽松，不像当前要提交申请，还是需要一些勇气的。
与其他房企发债目的几乎一致，龙湖本次拟发行180亿元公司债将用于偿还到期或回售的公司债券本息。按发债安排，首期发行最大规模30亿元。龙湖还特意强调说，此次发债不用于拿地或直接、间接用于不同住宅开发。
值得注意的是，龙湖上述180亿元债券属于无担保定息债券，解释称此次发售有利于锁定公司财务成本，规避贷款利率波动风险 。
9月10日，龙湖曾发行8.5亿规模10年期美元债券，如此长期限，年利率却仅有3.95%，已逼近今年7月中海曾发行过一笔10年期、年息率3.45%的4.5亿美元债，以及11月中旬万科发行过一笔10年期固息、年息率3.5%的3亿美元债。
发债低息率背后，是相关房企的综合经营能力优于一般房企。以龙湖为例，其对外披露的10月销售业绩透露，截止2019年10月末，前10个月累计实现合同销售金额2016.2亿元，合同销售面积1191.7万平方米，其中10月单月实现合同销售金额270亿元，同比增长79.5%，合同销售面积155.8万平方米。
龙湖11月份销售业绩虽暂未公布，但从可参考的第三方机构克而瑞的数据看，该房企前11个月全口径销售额2227.2亿元，排名暂居第11位，权益销售额1559.1亿元，排名第10位。
正如我们前几天相关文章所述的，相对于全口径销售金额，权益金额更能体现一家公司实实在在的销售业绩。年底收官在即，房企不到最后一刻不会亮出底牌，所以绝大多数房企都在“玩三拼”，即拼规模，拼销量，拼回款率。
与中海、华润等入围TOP10强的央企一样，民资背景的龙湖素以稳健著称，作为全国房企销售TOP10强的常客，在即将到来的2019年全年销售业绩傍上或许有更多惊喜。
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