中国企业网讯：近日，本网接到网友李女士反映，周口市川汇区一处名为大卫茂购物公园的商业地产项目销售的商铺，实行售后包租、返还租金、返本销售等国家明令禁止房地产违规销售行为。房产商承诺包租且返还固定收益，保证10年内回本，打算投资的李女士因为拿捏不准这样看似“一本万利”的项目是否存在风险，特向媒体了解详情。
所谓“购铺包租”，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金来用于冲抵部分商铺售价款或偿付一定租金回报。
早在2006年，国家就对盛行的“购铺返租”现象发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。《商品房销售管理办法》也明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”针对民众所反映之情况，本网赶赴河南周口市进行了走访了解。
“售后包租”国家明令禁止或涉房地产行业非法集资
资料显示：周口大卫茂购物公园位于周口市川汇区工农路和黄河路交叉口，属周口龙都红星广场的子项目。周口市龙都红星广场项目总占地约300亩，总建筑面积近70万㎡，商业建筑面积约36万㎡，项目由5个区域组成，A区：红星美凯龙;B区：大卫茂购物公园;C区玫瑰天街;D区：财富中心(含：酒店、办公、公寓、建材);E区：时尚生活中心(约3万平米商业街);是周口首席六维城市综合体。由河南美惠置业开发。
图一：大卫茂项目销售人员计算的商铺价格和包租返租金额
图二：周口大卫茂购物公园售后包租合同
本网以购房者身份前往咨询，销售人员介绍：“我们这个项目，整个地下建筑面积是68000㎡，3600个停车位。分为两个馆体，一个是红星美凯龙的家居馆体，一个是红星美凯龙旗下的大卫茂大型购物商场，目前正在装修，两个馆体互通。大卫茂地上共五层，此次销售的就是大卫茂商城1、2层的商铺，所有的商铺都是包租的，从2017年1月18日开始售卖，现在已经基本售罄，剩下没几间了。二楼的价格在16000~18000元之间，1楼的要贵点，均价在22000~24000元。届时1楼会做成珠宝等一些轻奢品，二楼会做成服饰。”
媒体问及商铺均价和返租比例，销售人员以一套11.76㎡的商铺为例介绍：单价是19018元/㎡，总价是223652元，根据投资的总房款进行返租，前两年每年返8%，一共16%，这个16%是从总房款里先返还的，也即是抵房款了。就是房子总价为223652元-16%(35784元)的价格，实际总价为187868元。
购房后，“包租返租”合同是十年一签，第一年返还总房款的8%、第二年8%、第三年9%、第四年9%、第五年10%、第六年10%、第七年11%、第八年11%、第九年12%、第十年12%，租金逐年递增，每两年递增一个点，10年保证回本。
“看起来很美”的十年回本实存“陷阱”
10年之内每年返多少钱是固定的，10年之后按市场价的实际租金比例返还以9：1的比例，我们现在收的租金是每平方150~200元左右，比如说10年之后我们每平方收300元，那就根据300元的租金给你留90%，我们自己留10%作为运营管理费。
商场计划今年11月份开始运营，一期项目现在已经封顶，最晚今年年底所有的商业会全部运营，周口市政府对我们的要求就是，今年年底红星家居建材馆、红星的购物公园、所有的建材商铺等所有的商业都要进入营业状态。你们只要把钱付了，后期的装修、管理、商家入驻都不用管。我们的项目非常大，只有这第一期是商业的，第二期、第三期都是住宅。”
问及其销售如同众筹的模式，即：对外宣传这有一个好项目，然后把大家的钱集合到一块，每年给分红。销售人员解释道：“也可以这样去理解，相当于我们给支付的利息是很高的，1分左右的利息。如果现在买了，从11月开始返钱，并且因为已经快卖完了，从上个月开始不再允许分期付款，必须全款。”
“并且这样的话对开发商和你本人来说都是好的，你可以少缴税的，”销售人员又称：“本来应该是按照总金额223652元缴契税的，但是去掉了前两年返还的16%(35784元)的价格，实际是按照187868元的价格缴纳契税的，总金额低了契税不就少交了么。当然对于你们个人来说这点钱没多少，但是对于开发商来说可以少交不小的一笔数字。”
图三：周口大卫茂购物公园售楼中心接待领导视察
绍期间，销售人员多次重申，我们这是市政项目，我们的项目是政府招商来的，在政府官网上就能查得到，是周口双A重点建设项目，经常有政府领导过来视察，一个月至少得来个3、4次，他们也希望我们赶紧营业，因为我们可是个缴税大户。
某地产圈专业人士称：近年来，“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。对于购买商铺的业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。
但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。且出现过多次此类事件，承诺“10年包租”的公司在第3年已无力偿付租金，商铺包租再次传出“陷阱”之说。
“省市双A”重点项目不能作为企业违规的护身符
2011年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。2015年9月，自称“打造民间金融服务超市”、“承诺售后10年包租”的成都西大街金融房产项目突然以资金链中断为由停止支付租金，并拒退购房者房款。因该项目陷入困境的购房者超过500人，购房款总额约1.7亿元。在购房者看来，“西大金融服务超市”是相当“可靠”的政府重点项目，但没想到等待他们的却是“陷阱”。
对此，行业律师称：依据《商品房销售管理办法》以及最高法的相关司法解释，目前市面上的“售后包租”项目均涉嫌违法。并且消费者购买售后包租的房产，会面临很大风险。因为售后返租的租金收益完全依赖于开发商，一旦经营不善，开发企业不能兑现承诺，项目出现因资金链断裂而终止的情况，返租合约也就成了一张可看而不可吃的“画饼”，所以售后包租这种方式，很大程度上让购房人面临资金拿不回来打水漂的风险。”
律师提示，售后包租、返租、返本形式等销售方式存在着无法达到预期收益水平的隐患，切莫轻信和盲目跟风投资，购买商铺时要正确识别相关信息，对投资项目的合法性要有一个准确的判断，强化投资风险意识，谨防商铺变“伤铺”。
针对此事，本网将继续关注。
閱讀更多 金水瞭望 的文章
