中國企業網訊：近日，本網接到網友李女士反映，周口市川匯區一處名為大衛茂購物公園的商業地產項目銷售的商鋪，實行售後包租、返還租金、返本銷售等國家明令禁止房地產違規銷售行為。房產商承諾包租且返還固定收益，保證10年內回本，打算投資的李女士因為拿捏不準這樣看似“一本萬利”的項目是否存在風險，特向媒體瞭解詳情。
所謂“購鋪包租”，是指房地產開發企業為促進銷售，在其樓盤或商鋪出售時與買家約定，在出售後的一定年限內，由開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金來用於衝抵部分商鋪售價款或償付一定租金回報。
早在2006年，國家就對盛行的“購鋪返租”現象發文，明確“售後包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。《商品房銷售管理辦法》也明確規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。”最高法還曾公佈司法解釋：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”針對民眾所反映之情況，本網趕赴河南周口市進行了走訪瞭解。
“售後包租”國家明令禁止或涉房地產行業非法集資
資料顯示：周口大衛茂購物公園位於周口市川匯區工農路和黃河路交叉口，屬周口龍都紅星廣場的子項目。周口市龍都紅星廣場項目總佔地約300畝，總建築面積近70萬㎡，商業建築面積約36萬㎡，項目由5個區域組成，A區：紅星美凱龍;B區：大衛茂購物公園;C區玫瑰天街;D區：財富中心(含：酒店、辦公、公寓、建材);E區：時尚生活中心(約3萬平米商業街);是周口首席六維城市綜合體。由河南美惠置業開發。
圖一：大衛茂項目銷售人員計算的商鋪價格和包租返租金額
圖二：周口大衛茂購物公園售後包租合同
本網以購房者身份前往諮詢，銷售人員介紹：“我們這個項目，整個地下建築面積是68000㎡，3600個停車位。分為兩個館體，一個是紅星美凱龍的家居館體，一個是紅星美凱龍旗下的大衛茂大型購物商場，目前正在裝修，兩個館體互通。大衛茂地上共五層，此次銷售的就是大衛茂商城1、2層的商鋪，所有的商鋪都是包租的，從2017年1月18日開始售賣，現在已經基本售罄，剩下沒幾間了。二樓的價格在16000~18000元之間，1樓的要貴點，均價在22000~24000元。屆時1樓會做成珠寶等一些輕奢品，二樓會做成服飾。”
媒體問及商鋪均價和返租比例，銷售人員以一套11.76㎡的商鋪為例介紹：單價是19018元/㎡，總價是223652元，根據投資的總房款進行返租，前兩年每年返8%，一共16%，這個16%是從總房款裡先返還的，也即是抵房款了。就是房子總價為223652元-16%(35784元)的價格，實際總價為187868元。
購房後，“包租返租”合同是十年一簽，第一年返還總房款的8%、第二年8%、第三年9%、第四年9%、第五年10%、第六年10%、第七年11%、第八年11%、第九年12%、第十年12%，租金逐年遞增，每兩年遞增一個點，10年保證回本。
“看起來很美”的十年回本實存“陷阱”
10年之內每年返多少錢是固定的，10年之後按市場價的實際租金比例返還以9：1的比例，我們現在收的租金是每平方150~200元左右，比如說10年之後我們每平方收300元，那就根據300元的租金給你留90%，我們自己留10%作為運營管理費。
商場計劃今年11月份開始運營，一期項目現在已經封頂，最晚今年年底所有的商業會全部運營，周口市政府對我們的要求就是，今年年底紅星家居建材館、紅星的購物公園、所有的建材商鋪等所有的商業都要進入營業狀態。你們只要把錢付了，後期的裝修、管理、商家入駐都不用管。我們的項目非常大，只有這第一期是商業的，第二期、第三期都是住宅。”
問及其銷售如同眾籌的模式，即：對外宣傳這有一個好項目，然後把大家的錢集合到一塊，每年給分紅。銷售人員解釋道：“也可以這樣去理解，相當於我們給支付的利息是很高的，1分左右的利息。如果現在買了，從11月開始返錢，並且因為已經快賣完了，從上個月開始不再允許分期付款，必須全款。”
“並且這樣的話對開發商和你本人來說都是好的，你可以少繳稅的，”銷售人員又稱：“本來應該是按照總金額223652元繳契稅的，但是去掉了前兩年返還的16%(35784元)的價格，實際是按照187868元的價格繳納契稅的，總金額低了契稅不就少交了麼。當然對於你們個人來說這點錢沒多少，但是對於開發商來說可以少交不小的一筆數字。”
圖三：周口大衛茂購物公園售樓中心接待領導視察
紹期間，銷售人員多次重申，我們這是市政項目，我們的項目是政府招商來的，在政府官網上就能查得到，是周口雙A重點建設項目，經常有政府領導過來視察，一個月至少得來個3、4次，他們也希望我們趕緊營業，因為我們可是個繳稅大戶。
某地產圈專業人士稱：近年來，“包租”“返租”“返本”等銷售行為頻現於房地產行業，這種營銷銷售方式在房地產市場上出現後，引起諸如“變相集資”“非法集資”的質疑。對於購買商鋪的業主來說，返租的最大誘惑在於：在返租期內，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時間空置，業主仍然能夠收到租金。而對於開發商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業主的購買慾望，以達到快速出售並回籠資金的目的。
但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險和貓膩。且出現過多次此類事件，承諾“10年包租”的公司在第3年已無力償付租金，商鋪包租再次傳出“陷阱”之說。
“省市雙A”重點項目不能作為企業違規的護身符
2011年10月，百餘名投資崑山商鋪的業主們都收到了項目開發商指定的投資管理公司發來的聲明，稱公司已經瀕臨破產邊緣，無能力繼續履行委託經營合同。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。2015年9月，自稱“打造民間金融服務超市”、“承諾售後10年包租”的成都西大街金融房產項目突然以資金鍊中斷為由停止支付租金，並拒退購房者房款。因該項目陷入困境的購房者超過500人，購房款總額約1.7億元。在購房者看來，“西大金融服務超市”是相當“可靠”的政府重點項目，但沒想到等待他們的卻是“陷阱”。
對此，行業律師稱：依據《商品房銷售管理辦法》以及最高法的相關司法解釋，目前市面上的“售後包租”項目均涉嫌違法。並且消費者購買售後包租的房產，會面臨很大風險。因為售後返租的租金收益完全依賴於開發商，一旦經營不善，開發企業不能兌現承諾，項目出現因資金鍊斷裂而終止的情況，返租合約也就成了一張可看而不可吃的“畫餅”，所以售後包租這種方式，很大程度上讓購房人面臨資金拿不回來打水漂的風險。”
律師提示，售後包租、返租、返本形式等銷售方式存在著無法達到預期收益水平的隱患，切莫輕信和盲目跟風投資，購買商鋪時要正確識別相關信息，對投資項目的合法性要有一個準確的判斷，強化投資風險意識，謹防商鋪變“傷鋪”。
針對此事，本網將繼續關注。
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