引子

留在中心的人永遠只是少數，大多數的人，都是這個時代和社會的邊緣人。買房也是如此。房子到中心的距離，永遠是衡量價值的最基本的尺度。

但是距離，是可以改變的，尤其是在劇變的當下。

怎麼改變一個地方與你的距離感，大概有兩種方法：

1、增加交通投入，縮短時間上的距離感；

2、找一個更遠的地方去和它對比，從而克服你心理上的距離感。

過去幾年，杭州就是這麼幹的。

杭州地鐵規劃圖

第一點，毋庸多言，全城開挖，預計將在2022年前完成的10條地鐵線、近幾年開通的餘杭塘路（未來科技城）、紫之隧道（之江）、秋石高架二期（奧體）、學院北路（申花），都在不斷改變我們對這些板塊距離感的認知。

最直接的認知變化就是，以前嫌棄遠的地段，逐步變成好地段乃至中心地段，房價自然也水漲船高了。

今天我們重點說說第二點，政府是如何通過“找一個更遠的地方”，讓我們從心理上去克服距離感的。而在梳理的過程中，我們也大概清晰了杭州最近這些年城市運營和發展的“五級跳”。雖然這五級跳還沒有跳完，但是未來大杭州的戰略和佈局，已非常清晰。

讀懂這一切，普通的我們才知道去做點什麼，收穫什麼。

第一步：明確中心

美劇《紙牌屋》裡，凱文·史派西有句經典臺詞：“Power’s a lot like real estate.It‘s all about location, location, location.The closer you are to the source,the higher your property value.”（權力就像房地產，位置是重中之重，你離中心越近，你的財產就越值錢）

而怎樣的地段才叫中心？政府又是怎麼做的呢？

明確中心的第一步，就是劃定中心區域。

劃定區域很簡單，最直觀的就是限行範圍，這也是最直接的地域劃分。

2014年3月25日，杭州市政府召開新聞發佈會，宣佈自2014年3月26日零時起，在全市實行小客車總量調控管理，採取控制總量和“錯峰限行”調整的雙重措施。

這是一次根據杭州市經濟社會發展情況，為治理大氣汙染，實現小客車數量治理，有效緩解交通擁堵的政策。但如果從中心的角度來看，這次劃定的限行範圍，就是一次明確的“中心區域”的確立。看圖：

在如圖所示的區域，每週一到週五，每天四個小時的“錯峰限行”，四年來（再過一週，限行就要滿四週年了），在杭州道路上奔馳的244萬輛浙A牌機動車和同樣數量龐大的非浙A牌機動車，用輪子和方向盤、用罰單和罰款將這片限行範圍內的中心城區打下深刻的烙印。

中心劃定之後，自然就是提高准入門檻。

這就更直接了，收費的高低就是門檻。畢竟，跑起來的中心感明確了，停下來也一樣。中心，就該有中心的價格，房子如此，停車費也是如此。

2014年8月25日，在限行政策出臺5個月後，杭州對市區停車收費政策做了新的調整：

從2014年8月25日起，劃分核心、一級和二級三個級別的道路停車收費區域，小型車道路停車單位收費時間將從1小時縮短為半小時，每天早8點到晚8點，核心區域首小時內5元/半小時、首小時後6元/半小時，道路停的時間越長收費越高，反之，停的時間越短越優惠。

為避免區域分界處出現一條道路兩種收費標準的現象，收費政策明確規定：

那麼，這個核心區域是哪裡呢？

繼續如圖所示，核心區域停車場所範圍：東至中河路，南至河坊街，西至南山路、湖濱路、環城西路，北至環城北路，面積約為5平方公里。

從劃定核心區域的那一刻開始，這裡的樓盤，一直就不多，價格就別說了。這也就意味著，能入主核心的人，永遠都是那麼有限的一些。

能夠入主城市最頂端的人，不是二八定律裡的二，而是1%的1。

不過，作為居住和工作都不在核心區域、不限行上下班的屌絲，在我有限的幾次進入核心區域的經歷中，似乎沒有一個地方的停車費，只有5元/小時這麼便宜……

第二步：掛角成圍

中心確立之後，城市運營者，又是怎樣做的呢？

下過圍棋的人都知道，圍棋不像五子棋，兩人對弈，一開始就從中間向外輻射。在一個有著361個交叉點的棋盤上，佔領陣地比一開始就貼身肉搏更重要。

先佔角、掛角，再成圍，才是伐謀之舉。

謀篇佈局，才能下一盤很大的棋。

因此，在確定了中心後，城市管理者的智慧充分顯現了，我們可以清晰地看見，杭州近幾年的發展，尤其是2015年以來，並非由近及遠地遞進式開發，反而呈現一種跳躍“掛角”式發展的態勢：

往東：整個錢江新城二期依然有大量的土地，但城市的重心直接越過錢塘江，來到了奧體，並且繼續往東直到大江東——事實上，在奧體與大江東之間，還有大片的土地；

往南：蕭山這兩年義橋、新街大量土地出讓，而整個湘湖、聞堰，反而退居二線；

往西：閒林、老餘杭依然有大量的土地，但與未來科技城真正形成遙相呼應的是青山湖科技城與城西科創大走廊。前者與未來科技城至少還有30分鐘的車程，而西北，隔了五常、蔣村與三墩的阿里雲谷，也是跳進式發展的又一證明。

需要指出的是一點，在跳進式發展的過程中，城市管理者的路徑十分清晰：在確定杭州的中心之後，做大杭州是唯一路徑，而做大杭州最直接的辦法，就是用佔角的方式，劃定杭州的“新邊界”。

杭州目前的城市空間規劃依然是“一主三副六組團”：

2016年6月13日，【杭州市城市總體規劃修改草案公示】，本次修訂的《總規》草案與2007年版本相比，明確要結合北部地區轉型提升，新增城北城市副中心，同時還要結合城西科創和大江東兩大產業集聚區建設，新增兩個城市副中心。也就是說，未來城市副中心將包含下沙副城、臨平副城、江南副城與城北副中心、未來科技城副中心、大江東副中心。

這一次調整以副中心的定位確定了城市東面的邊界（大江東副中心）、城市北面的邊界（城北城市副中心）和城市西面的邊界（未來科技城城市副中心）。

這是行政上的邊界，是樓市上的邊界，更是人們心理上的邊界。

等到各個邊界都清晰了，在中心、邊界和掛角板塊之間預留的地方，就是運營者們收穫這座城市的地方，也是價值最大化兌現的地方，比如錢江新城2.0。

第三步：撤市建區

螺絲殼裡做道場，騰挪畢竟有限。在蕭山、餘杭划進來之前的杭州，就算有再大的抱負，也施展不開。於是，2001年，杭州走出了擴大版圖的第一步。

17年，第一步的版圖，已經不夠用了。於是，杭州需要更大的疆域，來施展自己的雄心。

於是，也就有了本世紀繼蕭山、餘杭之後的第二次“撤市設區”。這也是在更高級的行政命令上進一步劃定了城市的新邊界：

2015年2月15日，富陽撤市設區， 1831平方公里的區域面積，轄5個街道13個鎮6個鄉，276個行政村，26個社區（居委會）成為了杭州的第九區。

富陽，都是杭州市了，這時候，你還嫌之江、轉塘遠嗎？

2017年9月15日，臨安區正式掛牌，杭州第十區誕生。臨安面積為3124平方公里，戶籍人口52.94萬人。撤市設區後，杭州市區總面積達到8000平方公里，成為長三角GDP破萬億的城市裡市區面積最大的市。

此時的杭州市域範圍，已經與安徽接壤了！

臨安撤市設區後，環青山湖的濱湖新城將是臨安融杭發展的橋頭堡。

這個時候，還有人覺得02省道旁的閒林遠嗎？還有人覺得青山科技城與未來科技城之間的老餘杭偏嗎？

當你嫌棄郊區很遠時，隔壁縣市卻成了郊區，你曾經嫌棄的遠，也變得身價不菲了。

第四步：中環時代

當然，撤市建區，也不是最大的一步。促進城市之間的融合，才是未來的大趨勢。

這也是迎接大杭州的，已經逐步在開始的更大的規劃，也是正在陸續落地的宏圖。

2018年1月，最新一期的“杭州中環”規劃出爐：

杭州中環，全長約178.67公里，將全線溝通杭州義蓬、瓜瀝、臨浦、餘杭、良渚、瓶窯等六大組團，以及臨平副城、富陽區和嘉興海寧、桐鄉、紹興柯橋等地，同時還跨越了錢塘江、富春江、苕溪、杭甬運河等多個航道水運，連接起了杭州東站、杭州西站（建設中）、蕭山機場、蕭山南站（即將投入使用）等大型交通樞紐。

這條預計將趕在2021年亞運會前開通的環線，預計覆蓋人口將達到300萬以上，通車後，將在杭州目前的繞城高速的環線外，外拓至繞城西複線、已經通車的錢江通道及接線、紹諸高速、諸永高速等。

而且這條預計車速在80-100公里/小時的環線高速將不收費，也就是說，杭州的範圍，將第一次在“不收費”的情況下，到達湖州、嘉興、紹興、海寧、桐鄉、甚至諸暨。

這才是這座城市在發展過程中（是的，遠不是結果）展現出來的企圖心與野望，在長三角城市群的打造理念裡，8000平方公里，最大的市域面積給杭州保留了未來發展更多的可能性。

而一旦當杭州成為嘉興、湖州、紹興人的杭州，成為長三角乃至華東的杭州，和杭州本地人一起分享城市紅利的，將不再只有溫台州土豪。上海人在前兩年拼命擠進杭州，就是個典型的例子。也許到那個時候，剛需的無奈，是連郊區都變成奢望了，真的只能在最遠和更遠之間選擇了。

第五步：浙江大灣區

這張發佈於國家最高級別網站頁面上的新聞，已經說明一切。和杭州有關的大灣區建設項目全部落地，杭州會更加煥然一新。

得益於城市運營者們清晰的思路、完整的邏輯、有效的部署，杭州的未來，已經逐步從精緻的小杭州，開始邁向國際化大都市。

天下從此重杭州，杭州也在得天下。

寫在結尾

當邊界快速改變後，距離——或者說衡量距離的標準就發生了改變。

這個時候，關心房事的我們能夠做什麼？

其實也十分清晰了，在階段性的邊界裡面，選擇自己買得起的房子，有可能的話，儘量選擇靠近中心的房子，跟上這座城市的規劃與未來，理解城市管理者的煞費苦心與不能說的秘密。