12月27日，杨现领博士举办了首场个人演讲：大居住领域的“边缘革命”，
本文为跨年演讲核心观点。
第1章 看市场
下行震荡，何以增长？
衰退的唯一原因是增长。繁荣本身蕴含着衰退的种子，衰退才是人类社会不断进步的底层动力。
没有永恒的奇迹，中国经济将不可避免地陷入漫长的下行周期。
中国经济面临3大长期冲击：人口红利消失、中美贸易冲突的长期化、房地产正循环的终结。
那么，经济增速下降对房地产市场意味着什么?
空白的市场观，如下：
1、不寄望于政策放松， “房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律。
2、房价不涨，才是对所有行业参与者的最大保护。
3、城市分化将进一步加剧，“3+6”城市圈格局是房地产未来的主战场。
4、“房多客少”周期到来，二手房可售库存供给增加，去化周期拉长。
5、成交周期拉长，“折价”加大，这意味着经纪人的定价和议价能力十分关键。
6、从“买到”到“买对”，客户决策更理性，这意味着经纪人的选房和匹配能力更加重要。
第2章 看行业
巨量空间，谁主沉浮？
房地产，是永远的“黄金时代”。
未来的房地产市场——大居住领域，必然成为中国最大的单体品类。
那么，巨量空间，谁是主角？
•空白大居住观·1
行业由增量主导的单极时代迈向存量主导的、多极力量平衡的大居住时代。
•空白大居住观·2
大居住的底层依托：
①2.4亿套存量住房 + 250万亿存量资产；
②线上线下两张网：10亿线下城市人口+10亿线上“新移民”；
③7亿业主+3亿租客。
•空白大居住观·3
大居住领域会形成30万亿的交易和服务市场，这是单品最大的市场。
如果说，过去是增量开发的黄金时代，未来就是流通的黄金时代，也是服务的黄金时代！
•空白大居住观·4
大居住领域最深刻的变化是以“交易能力”为中心的产业链重构：有的角色从中心舞台淡出，有的角色从边缘走向中心。
“边缘革命”正是此意。
•空白大居住观·5
一个相同的自己，无法走进不同的未来。
传统物种，必须全面转型；新的物种，也必然诞生。
“边缘革命”就意味着产业话语权的转移与交接！
在空间巨大的大居住时代，
行业之间由封闭的、割裂式的市场朝着无边界、大融合的方向扩张。
各个角色体究竟如何生存、如何发展？
•空白行业观之开发商篇
1、集中度将加速提升，强者更强。
2、利润率下降：地价和渠道费用吃掉更多的利润。
3、拿地热情，已到冰点。
4、融资能力和销售回款愈发关键。
•空白行业观之代理商篇
1、传统代理早已衰落，只是今天的衰落在加速。
2、代理的衰落是代理作为一种商业模式的衰落。策划与案场的价值仍然很大，但需要重构。
3、新代理的两个可能方向：①绑定渠道；②下沉客户。
•空白行业观之物业篇
1、头部集中度非常低，市场高度分散。
2、物业的生意还会增长，但天然不是个好生意。
3、未来最大的机会是：存量市场的最后一个潜在入口。
•空白行业观之中介篇：
1、大居住领域最根本的变化是中介作为边缘角色的快速崛起。
2、中介崛起的底层逻辑是网络效应。
3、中介渠道快速崛起的四大市场原因：①房客分离；②换房需求；③限贷限购；④供大于求。
4、 中介会“吃掉”更大的市场，渠道渗透率可能远不止50%。
第3章 看贝壳
眼之所见，实非终局
•如何看贝壳·1
从链家到贝壳，本质是增长方式的转变，寻求更大的增长空间。
•如何看贝壳·2
贝壳并非“一夜长大”，没有一种运气是偶然。
万丈高台，起于垒土。
•如何看贝壳·3
贝壳最大的护城河是分布在全国不同城市的、带有强链家基因的中高层管理者。
•如何看贝壳·4
贝壳商业模式是S2B2C——平台、品牌、消费者。
首先是“S”的扩张，提供了新供给；
“2B”的本质不是所谓的赋能，而是交换关系的建立：B端让渡出一部分所有权与经营权，获得一部分资源和利益。
•如何看贝壳·5
衡量贝壳最关键的效率指标是人均GMV。
•如何看贝壳·6
5万亿是下一个天花板。
“非贝”还有很大的空白市场，可待挖掘！
•如何看贝壳·7
作为一种商业模式，“贝壳”（S2B2C模式），其实已经无所不在。
只是，它在不同的本地市场，叫着不同的名字。
•如何看贝壳·8
所有的“贝壳”都需要平衡三个冲突：①二手与新房；②直营与加盟；③2B与2C。
第4章 看中介未来
大道甚夷，慎择捷径
大道甚夷，而人好径。
关于未来，正心、顺势、量力！
•空白未来观·1
不要低估规模的力量、不要低估本地化的力量。小城市，也可以成长出大中介。
•空白未来观·2
不要高估线上的流量价值，线上已成红海，线下的挖掘却远远不够。
而线下服务所形成的口碑才是更可持续的长期壁垒。
•空白未来观·3
不要低估门店的价值，门店的价值远远没有被释放。
•空白未来观·4
不要低估组织的力量。去打造最优秀、生生不息的组织！
•空白未来观·5
行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命。
把经纪人拉出贫穷陷阱，关键是改变经纪人对未来的预期。
. 写在最后 .
一切问题，都是增长的问题！
一切差距，都是认知的差距！
一切力量，都是价值观的力量！
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