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作者|李 封
步入千亿级规模的中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）不久前刚刚完成了一次组织架构大调整。这家近年来快速奔跑的房企正顶着增长乏力和高融资成本的压力去发力此前布局并不完善的二线城市。
据企查查资料显示，上海中梁地产集团有限公司于2009年7月14日在上海市工商局登记成立。法定代表人李和粟，公司经营范围包括房地产开发经营，物业管理，企业管理咨询，建筑设计咨询等。注册资本1000000万元，由上海中梁企业发展有限公司100%控股。
三年千亿裂变之路
中梁控股发展至今已26年，期间经历多轮房地产周期洗礼，也正因如此，中梁在追求规模的路上对楼市的危机与机会更加敏锐。纵观中梁的发展道路亦有迹可循：从二线城市起步，成为当地行业龙头，“快”“准”结合布局全国，完成区域性房企到全国房企的转变。
1993年，国内房地产市场大洗牌，随着泡沫破灭，很多企业轰然倒塌，同时也有诸多公司浴火而生。龙湖、富力、保利、远洋，以及刚刚踏过千亿门槛的中梁都是在这一年诞生。
中梁发迹于温州，曾被称为浙江三四线的“小霸王”，经历过温州连续20多个月房价跌去50-60%市场危机，一路拼杀后在泡沫破裂中成功存活下来，2015年以销售额168亿元站稳浙江，彼时对于千亿这个数字，中梁还不敢想。
2016年中梁将总部迁往上海，提出“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略，走出浙江，布局全国，正是这一年，成为其后续突围的转折元年，或许董事长杨剑亦已埋下千亿野心。
在各路房企纷纷抢滩一二线土地市场时，中梁抓住三四线城市城市棚改政策红利，迅速向长三角辐射范围内的三四线城市扩张，并陆续向中部的江西、安徽、河南等地渗透，持续向去库存阶段的三四线城市注力。
三年时间，中梁控股实现三连跳，销售额从百亿到破千亿，营收呈指数增长，并实现扭亏为盈。招股书显示，2016-2018年，中梁销售额分别为190亿、649亿、1015亿元。年均复合增长率超70%，而行研数据显示12家龙头房企中，平均销售增速为30%；营业收入从2016年的29.25亿元增长至2018的302.15亿元，年复合增长率高达221.4%。这意味着，这三年来，中梁控股的销售额翻了5倍，营收增长则翻了近10倍。
而规模的扩大与土地储备和高周转策略分不开。近两年中梁在辐射范围内攻城略地，2016年就以每周一块地的速度拿下近70块地；2017年加快扩张的步伐，平均每三天拿一块地，共获得136块地；至2018年，中梁不到两天就能拿下一块地，截至2019年3月31日，中梁土地储备规划总建筑面积3890万平方米，为未来的销售增长提供基础。
尽管拿地凶猛，但中梁的土地投资遵循两个原则，不拿大宗地以及不拿高价地，并采取多元化的拿地方式，降低土地成本。
对于快速崛起的中梁而言，土地的变现效率更加重要，实行以现金流为中心的运营策略，快速销售回笼资金，为获取更多的项目提供资金保障，靠资金的高效流动带动规模的几何增长。
土储弹药不足
中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地产融资寒冬中“疯狂扫货”。
土地是房企的粮草库，土地储备不足，最终将导致企业后继乏力。
而和众多头部房企重仓一线城市不同，中梁控股集中在二三四线城市。在公司财报中，中梁控股提到“本集团采用高周转的开发模式，以标准化的流程于二三四线城市开发房地产项目。”
截至去年上半年，公司土地储备约4200万平方米。但中梁控股的土地储备并不算充足，克而瑞数据显示，2019上半年中梁控股土储货值为3385.4亿元，排在35名，与其Top20的销售排名有不小的差距。其总货值相当于上半年销售额的5.32倍，考虑销售增长，只够满足未来两年左右的销售。而百强房企总土储平均去化周期为4.2年。
目前，中梁控股的土地储备主要聚集在三四线城市，主要集中在长三角三四线、普通三四线。财报显示，截至去年上半年，公司二三四线城市土地占比分别为18.2%、64.1%、17.7%，三四线城市占比超过八成。
为进一步补充土地弹药，中梁加速拿地步伐。数据显示，2019年前11月，中梁新增129块土地，投资总金额约为711亿元。中梁前11月拿地与销售比为54.5%，高于百强房企0.36的均值。
由此计算，中梁不到2天半就拿下一幅土地，在地产融资寒冬中“疯狂扫货”，显示了中梁激进赶超的野心。
与此同时，中梁还在优化土地布局结构，即加大重点二三线城市的拓展力度。据半年报数据显示，2019年上半年中梁新增土地中，二三线城市的比例已超过80%。
不过加速拿地背后，土地成本也在增加，2019年上半年，中梁已收购土地的平均成本约为3934元/平方米。
公告显示，公司毛利率由2018年上半年的27.3%下降至2019年上半年的24.5%，主要由于土地收购成本有所提升所致。
中梁控股急谋IPO
于浙江温州起家的中梁控股因其迅猛扩张，被看作房地产界的“黑马”，而其 “456”模式高周转，平均3天拿一块地的模式也让这家房企仅用3年时间就将年销售规模做到1000亿元。2018年11月13日，第一次向港交所递交招股说明书之时，中梁控股也被外界寄予厚望，以1347亿元的总资产规模成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。
然而，这么长时间过去了，中梁控股的申请状态却变成了失效。这也意味着，中梁控股的第一次IPO一度中止了。
中梁控股方面对此回应称，目前公司上市进程还在有序推进中，现在为配合要求更新相关数据，会更新一版数据上传。
短短三日，2019年5月17日，中梁控股便更新了最新一版的招股书。在投资者最为关心的投资收益问题上，中梁也在最新材料中做出表示，拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。其上市决心不减。
值得注意的是，好的CFO对一个企业的上市起着至关重要的作用。然而，中梁的这一关键岗位却频繁变动。
2018年11月，中梁控股集团从泰禾集团挖来首席财务官罗俊，筹备上市事宜。但罗俊仅入职四个月便离任。在罗俊之前，曾任绿地香港首席财务官游德锋也仅在中梁控股集团CFO职位上工作了不到半年。最新消息显示，2019年4月，原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加入中梁，职位均为副总裁。
而中梁控股最新递交的招股书中和去年一样，中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。频繁变动的CFO背后，中梁控股又有什么隐情吗?
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