在房企2018年年報營收淨利普遍大增的背景下，一手房代理服務商的日子卻沒那麼好過。4月3日，深圳世聯行地產顧問股份有限公司（002285.SZ，簡稱“世聯行”）舉辦2018年度業績視頻會，董事長陳勁松率高管團隊出席，並與展開投資者互動。
根據世聯行在3月29日發佈的2018年度業績報告顯示，公司實現營業收入75.34億元，同比下降 8.26%；歸屬上市公司股東的淨利4.16億元，同比下降58.59%。
對於營收和淨利的雙雙下滑，世聯行表示，2018年面臨著國內外錯綜複雜的經濟形勢和不斷變化的房地產調控政策，這無疑是艱難的一年。由於交易服務板塊受到金融去槓桿的宏觀政策、各地房地產調控政策、市場轉冷等因素的影響，公司自2009年上市以來第一次營業收入和歸屬上市公司股東淨利潤均下降。
這場北京上海深圳三地同時舉行的視頻會，上海場的投資者對業績下滑頗為緊張。有投資者在現場直言自己被公司忽悠三年，質疑公司2018年整個業績下滑的背景，以及世聯行面對未來環境變化，旗下各項業務、資金管理風控是否做好準備。
對此，陳勁松及世聯行CEO朱敏堅稱，公司管理層不是一個忽悠的團隊。事實上，2018年房地產交易實施非常嚴苛管控，超出了世聯行的預期。世聯行管理層承認準備不足，並專程跟投資人道歉。陳勁松指出，一手代理市場有3000億的份額，仍然是一個特別大的機會，公司具備尋找機會的路徑。
值得一提的是，與世聯行有著業務重合的另一家一手代理服務商-易居中國，此前在香港發佈的2018年業績，卻是另一番景象。易居中國2018年整體收入達59.5 億元(人民幣，下同)，較去年同期增長28.4%；淨利潤10.8億元，較去年同期增長41.3%；歸屬於公司股東的核心淨利潤達11.4億元，同比增長63.0%。
營收淨利首度雙降
2018年，世聯行代理服務業務實現營業收入33.16億元，同比下降12.26%。陳勁松分析指出，有兩方面的原因導致業績下滑：首先，沒有拿到預售許可證之前，售樓處是不能開門迎客的，甚至不能打電話招徠客戶；其次，世聯已售未結算的量在同比例增長，但卻因為不能結算而不能計入2018年營收。為何不結算？陳勁松解釋道，目前房企結算口徑是嚴格按照房子完成合約、做好按揭的流程來走的。但由於很多項目備案速度大幅降低，彼時世聯行成本已經支出了，卻沒有結算的確認收入，直接導致營收利潤下滑。
世聯行的業績受影響最大的是傳統業務——交易服務板塊，交易服務板塊營業收入為52.87億元，同比下降了18.63%。這一板塊佔到公司營收的70.62%，包括代理服務業務、互聯網 業務和顧問策劃業務。
市場進入下行週期的時候，世聯行上述業務無一倖免，均出現了不同程度的下滑。報告期內，互聯網業務營業收入為16.81億元，同比下降28.58%，由於全國各城市對房地產電商政策持續收緊，公司互聯網 業務的拓展受到限制，隨著“一城一策”的嚴格執行，房地產電商行業的發展也存在諸多不確定性；2018年，顧問策劃業務營業收入為2.56億元，同比下降20.35%，主要由於2018年受政策調控影響，開發商拿地意願謹慎，全國重點城市土地流拍達到1808宗，從而對顧問策劃業務的需求降低。
陳勁松對房企在2018年業績大增並不意外，他直言行業TOP20的房企增長率可能更多是靠併購而來。那麼世聯行的大交易服務將如何適應新的房地產市場？陳勁松自稱從去年下半年便開始思考，要用精準營銷、金融手段幫助呈現簡單拓客向一體化解決方案轉換的服務模式。他的預判是，在中國城市化的下半場，一手房交易維持10萬億以上規模，並可長達10年之久。一手交易代理服務在3000億左右規模，主要包括三方面價值：找到交易對象、節省交易對象的費用、達成和約。因此，世聯行將在4月份開始在案場試驗推廣精準營銷場景。
一手代理服務風險猶存
一手代理服務的市場蛋糕巨大，卻沒有行業巨頭。即便是易居中國，其易居一手房代理市佔率只有5%不到，今年按照萬億的目標測算也只有7%左右的市佔率，更長遠的目標是10%。
不論世聯行抑或易居中國，為了規避主營業務的風險，均有佈局其他業務。早在幾年前，世聯行便開始佈局新的業務類型，包括金融、資管、互聯網(電商)等創新服務，還開展了世聯紅璞的公寓管理、小樣社區的運營管理、社區管家和世聯養老等服務。而易居中國則相對集中於服務鏈條，開拓了房地產數據及諮詢服務、房地產經紀網絡服務等。
數據顯示，世聯行2018年公寓業務營業收入為4.06億，同比增加94.85%。歷經三年多的發展，公寓業務已覆蓋30個城市，公司運營項目已達到191個(包括包租及託管模式)， 運營間數近3萬間，運營半年以上項目實現90%以上的出租率。家寓產品落地武漢、蘇州、廣州三個城市，穩定出租率90%以上，續租率持續上升，保持在50%左右，同比漲幅24%。
此外，世聯空間也取得了一定的發展，目前已佈局15個城市，累計落地項目52個，總體面積近60萬平方米，實現營業收入1.94億元，同比增長118.04%。世聯空間現已打造產品標準化體系，並完成項目管理系統、辦公大數據系統的開發及上線運營。
但從營收比例來看，資產運營板塊2018年的收入佔比僅為8.47%。另外，這一板塊仍在虧損，資產運營業務毛利為虧損4.2億元，同比下降41.84%。
在新業務佈局早起，虧損在所難免，但投資者更關注的是盈利通道是否被打通？世聯行管理層分析指出，現階段運營業務只是目前暫時的虧損，在公司可控制的範圍內，增值服務將會給公司帶來高回報。比如，2016年散收的公寓，明顯是虧損的，但從公寓業務和空間業務看，絕對量不大。虧損當中有一塊非常大的部分是實際支付和公司在會計賬上記錄的租賃成本，實際支付的模式超出時間有規定，按照新會計準則的算法，在2018年和2019年會有1.5-1.6億元的支出。
對於公寓業務的虧損情況，世聯行方面在4月3日的網上業績說明會上也坦誠，目前公司長租公寓業務還尚未盈利，屬於公司業務發展的戰略型虧損。在公寓業務立項時，公寓的平均租期是12年，預計需要5年的回收期。
綜合視頻會上世聯行管理層釋放的信息顯示，融資成本也在上漲。2018年整體去槓桿，銀行貸款的利率上浮了15%-20%，加上非標資產證券化的成本上漲，這是公司主要財務成本。但管理層稱，目前公司賬上還有接近20億現金，資金風險可控。公司手握40億小貸資產餘額，這塊資金解決了財務費用的增長。
一方面是一手房代理結算週期拉長帶來的經營收入下滑，另一方面是財務成本增加。“務實“的世聯行，能否在未來交出一份投資者滿意的財報，市場拭目以待。
更多內容請下載21財經APP
閱讀更多 21世紀經濟報道 的文章
