2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬餘元通過內部認購的方式購買了房屋一套。兩年後，在房價飛漲的背景下，開發商西安聞天科技實業集團有限公司(以下簡稱聞天公司)以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。記者瞭解到，今年4月，另一位被訴業主李女士與開發商確認合同無效糾紛一案已在長安區法院開庭審理，法院6月8日下達一審判決書，判決雙方簽訂的內部認購合同無效。
“開發商舉報自己無證銷售，並要求確認購房合同無效”，這波神操作簡直溜到飛起，不僅圍觀群眾表示大開眼界，就連原審法院也頗有點措手不及的意思。據悉，一審法院在判決中幾乎全面支持了原告的訴訟請求。對於這樣一個結果，法律界專業人士評價稱，“判決沒問題，但又明顯喪失公平正義”。那麼，問題到底出在哪裡？為什麼開發商明顯投機套利的惡意訴訟竟會勝訴？這難道不是助長違約、損害誠信嗎？
根據相關法律，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”而在本案中，原告聞天公司起訴前仍未取得商品房預售許可證，據此一審法院判定原、被告雙方簽訂的認購合同無效……乍看起來，這一判決“認定事實清楚，適用法律清楚”，沒毛病啊！可問題來了，誠如我們所見，該判決客觀上造成了“惡意違約者得利”結果，影響不可謂不惡劣。
需要釐清的是，本案的審理和判決，不僅與公眾的常識觀感和樸素判斷相悖，即便在司法專業圈子裡也同樣充滿著不同意見。其爭議的焦點，歸納起來無非在於一點：起訴前未取得預售許可證的商品房預售合同，是否必然就是無效的？要回答這一問題，無疑要回溯到商品房預售許可制度的立法初衷去考量。眾所周知，預售制度一開始就是為了解決商品房建設資金的不足，為此所專門制定的《商品房糾紛解釋》則主要是基於維護交易安全以及保障購房者利益的考量。
一個不言自明的邏輯是，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”這一條款天然就是為了保護消費者，再具體點說，就是為了避免其遭遇“給錢卻收不到房”的處境。就此而言，當起訴前商品房已完成竣工驗收備案，房屋已屬現房、交易實質上完成後，商品房預售合同就應認定有效。只有遵循這一邏輯，才算是體現了對交易自由和意思自治的尊重，也才真正合乎目的解釋、利益分析的法律適用理念。
是機械地援引法條，並據此給出一個有違公義、示範極惡的判決結果？還是基於能動司法的原則，從維護實質正義的立場出發以一份經典判例宣示價值公道？這並不是一個多複雜的選擇題！說到底，法律問題還是隻能交由法律去解決。就算本案後續審理難有合乎人心期待的逆轉，我們也還是希望能夠有替代性的司法解決方案，來捍衛誠信、維護公平。比如說，業主們大可以提起反訴，要求開發商賠償因惡意違約而對購房者預期經濟利益所造成的損失。
閱讀更多 房天下煙臺 的文章
