回顾过去20年以来的房地产市场发展轨迹，可以用一个词来形容：简单粗暴。
不管你在一二线城市买房，还是在三四线城市置业，房价动辄就是翻倍，不管你买的是蜗居还是大平层，随时出手身家都能翻一番。
只要敢负债，敢借钱，敢上车，家庭财富就能跑赢工薪族、无房者，买什么房子，选择哪个城市，几乎没有任何技巧可言。
数据显示，截至2016年底，我国高净值家庭数量已超过210万户，未来五年，预计高净值家庭数量将继续以13%的增速持续增长至400万户。
事实上，随着这两年房价水涨船高，高净值人群已远远超过这个数字，别的不说，就京沪广深这几个城市，随便找个街道的学区房，动辄上千万的市值，足以令旁人汗颜。
但是，房子终究是件商品，无节制的高负债扩张，必然会引发“供过于求”，有数据显示，过去3年内，每年我国新建商品房面积，足够4000万人居住。而每年城镇人口的增加幅度，仅仅只有2000万人。
这也就意味着，现在我们买的大部分房子，都是用来“赚差价”而非“自住”的。
基于这样的现实，我们看到2020年，楼市有了2条购房“新规”。
1，征信有了新变化。
在1月下旬，征信中心正式启动二代征信系统切断上线工作，面向社会公众和金融机构，提供二代格式信用报告查询服务。
与第一代征信系统最大的不同是，第二代征信系统将会更严格，尤其是对上文提及的假离婚、高杠杆、短贷长用、拆东墙补西墙等手段做出了详尽规定，征信数据的更新会更及时，想靠负债“钻漏洞”已经不可行了。
2，房贷有了新标准。
根据央行的规定，自3月1日起，全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同，将此前的存量浮动利率贷款合同，陆续转为LPR利率贷款合同。
也就是说，只要你以前是用商贷按揭买房，这次都需要转换成LPR，新购房人群直接签LPR的房贷合同。
这也就意味着，利率正在加速市场化，央行可以选择调降1年期LPR，让房贷利率参考的5年期LPR依然处于高位，银行则通过加基点的方式维持高额的购房成本。
简单一句话：无论是征信系统，还是房贷新标准，都意味着买卖房产，将不再像以往那样轻松了。
这种情况下，楼市的“接盘者”将会变得越来越少，从2020年起，3类房子尽量回避，未来贬值20%都有可能。
1，城乡结合部的高层住宅。
大家都知道，任何一个城市，中心城区的人口密度最高，其次是外环，再次是远郊。
最偏远的地方，是那些人烟罕至的城乡结合部，可能只有零星的公路过境，没有学区、没有三甲医院、也没有大型商超，却赢得了不少开发商的青睐，各类开发区、示范区，出现了各类房产概念的炒作。
事实上，这类偏远区域，在待开发土地非常充裕的前提下，根本不需要盖动辄几十层的高层住宅，这些地方，只能充当部分土豪的低密度豪宅改善目标。
因此，在更严格的征信系统、更高的购房成本下，很少有买家会青睐此类房子。
2，小城市的老破小家属院。
老破小在大城市非常受欢迎，原因在于：市中心配套成熟，商业、交通发达，最重要的是学区。
但是，在中小城市，“规则”变了。
原因很简单，城市越小，二手房的热度就越低，相对大城市来说，三四线城市棚改的成本很低，大量的土地供应不在话下，人们更加偏爱新房。
更何况，小城市是没有学区这一说的，就那么几个重点中小学，市内流入的人口也很有限，大部分都来自于下辖的乡镇和县区，学区房没有稀缺性这一说，因此这类房子的流动性会比较差，居住品质也不高。
3，商住公寓。
关于公寓，我已经说过很多次，能不碰就不要碰，交易税费太高是其一，住进去既不能享受学位和学区，一层楼上有几十个邻居，高峰期连电梯都等不到，暖气、天然气更不用想，还是商水商电，这些劣势都非常明显。
更重要的是，包括写字楼、公寓、商铺在内的各类商用房，库存高到了无以复加的地步。
最近有两个新闻大家可以留意一下，一是越来越多的城市实行“商改租”新规，将卖不动的商用房改成出租房。二是广东放开了商住房的限售，不再限制销售对象，任何人都可以购买。
商用房改成出租房，还有放开限售，背后都是空置率高企的现实，正因为交易成本高昂，居住条件无法跟住宅相提并论，才造成了商住公寓如今的尴尬局面。
这3类房子，在房价连续水涨船高的时期，尚且无法跑赢其他类型房产，未来房地产走入“稳中有降”趋势后，房产价值“打8折”，加上税费、个人精力、折旧费等支出，卖价缩水20%实属正常。
笔者认为，新的形势下，有2类人“麻烦”了。
1，购房杠杆高、“钻漏洞”买房的人。
以前很多人买房，习惯了高额负债，明明月收入没有达到房贷标准，通过做高流水、拆东墙补西墙的方式来买房，这间接又推高了自身的购房杠杆。
这类人群，在征信和房贷新规下，一旦收入不及预期，现金流无法覆盖月供，就会导致断供、断贷的发生。
尤其是在房价走平乃至“缓跌”的趋势下，房产价值缩水，曾经买房借的那些首付，全都要还回去，月供却依旧高企，欠银行的房贷一分都不会少，可以想象会是什么处境。
2，近两年高位入市，房贷利率高的人。
我们可以把过去几年分为两个阶段。
在第一个阶段，即2015-2017年，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。
部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。
在第二个阶段，即2017-2019年，房价开始呈现出“高位盘整”的状态，百城房价指数涨幅回路至5%以内，没了棚改支撑的三四线楼市，已经呈现出疲态了。
很明显，在第二个阶段买房的人，既要承受动辄上浮20%的房贷利率，付出比以往购房者更高的成本，同时又在房价高位入市，未来转手的难度必然会更高。
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