诗琦2177988540

因为风险特别大，尤其是带租约的房子。

老赖又搞出了一个新玩法，就是和租客（老赖的朋友）签订一个20年的租赁合同，然后把20年租金的流水给汇了。等到法院贴出拍卖公告了，立刻起诉叫做案外人执行异议之诉，这个是有法律依据的“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。"，诉讼请求就是确认租赁权，这个也是有法律依据的。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”当然，这个租赁确实不影响拍卖进程，但一旦司法拍卖结束，真正的买家是住不进来的，因为买卖不破租赁，租客说我付了钱的，你不能赶我走，二十年之后我自然会走，当然你可以去问原先的房东要钱。

这么一来，这类房子的拍卖价格会非常非常的低，甚至没人会来拍，除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍， 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，两次流拍，那拍卖变成了变卖，如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为两次打八折，也就是640万元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖，这个变卖基本上都是知道情况的才会去买，不说了。当然变卖也可能没有人买，根据规定，自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外，这条文也就是不了了之的意思。所以说，普通人担心房子被拍，流落街头，就不停闹，真正的生意人根本不怕房子被拍卖，懂了伐。

上海滩小律师

1.比市场价低一半只是传言，不存在的，大部分拍卖房的价格基本都在市场价的70%-80%的样子。

2.虽然不限购，但是会支付案件受理费、公告费、保全费、拍卖费、执行费、评估费和罚息等乱七八糟的费用。如果你通过代理拿到，还要产生昂贵的代理费，我有见到收取7、8个点的。所以整体算下来比正常买的房子少不了多少，一般买法拍房的都图便宜，如果价格相差无几肯定买正规商品房了。

3.最主要还是怕买了之后还会产生纠纷。毕竟是强制拍卖的，还有房子的情况不了解，比如怕凶宅，怕买了之后还有有人上面找原房东要债等等一系列的问题。

4.最主要还是普通大众宣传认知的问题，途径少，了解的少。就不敢买。

PS:现在做法拍房的代理公司已经越来越多，相比之前的宣传也多了很多，这个一个渐进的过程，另外还有最重要的一点：现在很多地方法拍房能贷款了，正规银行办理，跟商品房同利率，同首付，同条件。银行都认可了，很多人也敢买了。

非专业房产专业人

说实话，去年我也因为法拍房价格比市面上同等的房子便宜了很多而心动不已，但是我也好奇为什么同样的房子法拍房为什么会比市场价低这么多呢，因为我之前特意去查询科普了很多资料及信息。

其一：什么是法拍房，法拍房就是法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房，为什么法拍房比市面上正常的房子便宜那么多还是很多人不敢买呢，因为很多的法拍房要求一次性付款，说实话这对买房者有很大的购买压力，因此部分购房者选择了避而远之。

其二法拍房有句话是买卖不破租赁，如果拍卖的房子带有租约，若是想清理这些租约也是一件很麻烦的事情，耗费时间精力跟金钱，因为是法院强制拍卖的房子，甚至部分房子的原主会想办法故意设计这个房子已经租赁，来阻拦房子的拍卖及购买，所以购买人自然对这样的房子也望而止步。

其三：因为是法院强制拍卖的房子，如果原来的房主不愿意搬离也是个非常大的麻烦，有的房主会安排自己年纪颇大的父母住进这个已经拍卖的房子里，购买者想要入住是一件非常难的事，毕竟再怎么熬不过老人，万一老人要是因为这个出点什么意外，买房者还要负责，买房人去跟法院申请法拍房强制执行，这时候法院也不一定受理这个拍卖的房子被人强占，现在的法院只是考虑卖出去，具体的交接事由买房人自己去负责，所以后期麻烦很多。

其四：税费也是很大的问题，拍卖房本来就是被强制拍卖的房子，原房主自己的房子都被强制拍卖了，他怎么可能愿意去交这个卖的税费，因此这个房子的买房跟卖方税最终都是由买方来承担，这是一笔不小的支出，除了这类的税费，还有的法拍房有个坑，有的法拍房的上次交易是直系亲属过户，直系亲属过户的房子再次交易需要缴纳两次成交房价差价的20%的个人所得税，不要小看这个税费，加起来是很大的一笔钱，之前有新闻一个杨女士230万买的法拍房缴纳了46万的个税，但是法院拍卖房再网上的公告是不会注明这个房子上次的交易是直系亲属过户的房子。

因此，综合上面这些原因，我最终放弃了法拍房，我也不建议买房者购买法拍房，因为风险太大，自己可能一时间难以判断清楚，如果实在想买的，一定要前期做好调查工作，如果实在想买法拍房，最好还是买毛胚清水房，这样可以减掉一些不必要的麻烦。

如果各位有不同意见，欢迎在评论区进行讨论。

小雏菊姑娘

你好，嗨住租房回答这个问题。

已经有人为了占小便宜亏了钱

深圳有一名男子，通过司法拍卖的方式买了一套学区房，价格仅369万比市面上同类型的房产价格便宜很多。这名男子就自认为赚到了，结果当要去办理房产证的时候才发现，仅仅370万的房子却要交242万的税，其中就包括218万的土地增值税。

原本370万的房子确实比较便宜，但加上税费之后，这个房产的总价竟然比同小区的房子还要贵上不少。最终这位男子因为无力负担过于庞大的税费，而选择了违约，25万定金就打了水漂。据相关报道称，因为没有了解清楚司法拍卖的一些手续和相关情况，而导致定金被吞没的现象并不少见。

司法拍卖的房产税费为什么这么高

很多司法拍卖的房产都是因为原先由公司持有，由于经营不善等多方面的原因导致公司的现金流出现了问题，最终公司可能破产。因此，在公司资不抵债的情况下，房产自然会被银行抵押，通过法院进行拍卖。而对于公司的房产要转售给个人，则需要提交土地增值税、契税、增值税等。

另一方面的原因则是因为，很多一线、二线城市，近几年的房价上升的非常快，几乎一年一个价，而大部分税费都是通过差额进行计算，例如土地增值税，就是根据登记价差额的60%。对于房价迅速上升的地区而言，所要交的土地增值税自然就更高。

参与司法拍卖要做准备工作

对于大部分人群而言，司法拍卖的房产并不是随随便便就可以获得的。如果这套房产本身就比较廉价，没有任何问题，那么也许早就会被别人拍走。当我们遇到这种占便宜的时候，必须时时刻刻的提醒自己，会不会有什么问题在等着我们。

我们都知道，现在大家对于住房的需求都是非常强烈的，特别像学区房这一类刚需类住房，很多人都在等待合适的时机入手。但心急吃不了热豆腐，对于房价回归理性，还是应该抱有平常心。如果买房这件事并不那么急迫，大可以通过租房的形式，慢慢等待房价回归。当然了，租房也不能随意草率，也需要多加谨慎。选择一个好的平台，就是选择一个好的租房顾问。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

嗨住租房

法院拍卖的房子，虽然表面上比市场价便宜，但是，实际上存在各种各样的问题，处理完，不会比市场价便宜多少，所以才会流拍。

主要有以下几种情况：

第一种是，司法机构只管卖房，不管腾房

法院拍卖的房子，很多是有人住的，有的是房主请人家恶意占有的，有的是签订了长期租约的等等，反正是恶意占有的。

在拍卖的时候，法院只是保证这个产权是清晰的，拍卖完可以过户给竞拍人。至于过户完之后，竞拍人能否顺顺利利的把现有的住户赶走，顺利地入住竟买到了房子，法院是不管的。

然而现实中竞拍人很难通过自己的力量，把恶意占有住房的住户赶出去。这是很多房子即使价格比市场价低，都没有人买的重要原因。

第二种是，表面看价格低，实际上还有不少税费要交

通过司法拍卖的房子，表面上看会比市场价低，但是实际上还要承担一笔拍卖费用和相关的税费，这些税费一加，比市场价低不了多少。

第三种是，经过两次拍卖流拍的房子，会比市场价低很多，只有市场价的三四成，但是这种房子往往是有各种问题的房子。比如，漏水、处于地下室夹层等等问题

司法拍卖第一次流拍是要打六折再拍，第二次再流拍，打三折，再流拍就不再拍卖了，就把这个抵押物直接给债权人了。

许多人看这种打三折的房子，比市场价第一的多，但实际上去现场看房子的时候，会发现这种房子的现状都很糟糕，比如严重的漏水、无法修复的问题，或者所处的位置很差等等。

实际上，司法拍卖的房子，有很多的专业机构在盯着，一般的竞买人很难买到明显低于市场价非常多的房子，如果有专业机构也会出来竞争。

所以，大家看到司法拍卖非常低价的房子又没人买，肯定是有问题的，所以建议也不要去买。

我每天都会分析最新的财经市场和房产市场信息，有兴趣的朋友可以关注我，多一份信息，多一分机会。

尚舍书院李延唐

先给大家说一下法拍房的定义：

法拍房是遭法院强制执行拍卖的房屋。

当业主无力履行还款合约或无法清偿债务时，被欠款方向法院申请债务归还并强制执行，法院会将欠款人名下房屋用于拍卖，拍卖所得价金偿还被欠款方。遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

通常法拍房比较受关注是因为它的价格和不限购，毕竟它的价格要比市场上低很多。

有时候低于市面价格30%也是常有的事。诱惑的确很大，但是其中有的坑却十分致命。

法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。

悟空发现，在实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

有购买者花费近1000万元通过司法拍卖购入一个房产，没想到，原屋主人拒不“搬离”。虽然司法拍卖时买家顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，拒不交房。当购房者找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。

“不交吉”被业内戏称为“不着急”。法院只负责拍卖，具体的交接需要自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”，另外掂量一下自身有没有时间精力和原房东交涉。

此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

还有就是如果拍卖的房子带有租约，而这些租约清理起来往往需要一些费用和精力的，普通购房处理起来相当有难度。如果租约是10年、20年这种类型的，就是债务人玩的法律手段（买卖不破租赁的原则）——建议直接放弃。

实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦。

悟空找房

一般法院拍卖的房子都是债务人无能力履行按揭合同或无法偿清债权人欠款，债权人经由司法程序向法院申请强制执行，把债务人名下的房产拍卖，所拍卖的价金满足债权即可，会根据欠款情况而定，所以从法院拍卖的房子价格比实际市场价低很多。

首先拍卖的房子主要来源有按揭房违约、民间借代违约、司法程序没收和无主房四种。他的特点是价格低，需一次性付款，贷不了款，但存在交易税费高、产权不清晰和无法过户等很多风险存在。

也可以关注我，私信聊天哦!

[图自网络，图文无关，如有侵权联系删除]

创青之家

南京最近就在拍卖一套别墅，在江宁区，市价1236万元，拍卖价435万元。

将近500平米，带花园，折合也就一万一平。

这可比市价低了太多啊。

可就是这样，还拍卖了三次都没能卖出去。

就因为，这房子以前发生过凶杀案。

2006年的时候，房屋的男主人郭某曾经把自己的车借给亲戚开，结果发生了车祸被烧死在了车里。结果车上的身份证和驾驶证优势郭某本人的，于是就被误认为死者是郭某了。

当时郭某也正好面临着经济周转的问题，和妻子一商量后，决定将计就计，骗得一笔巨额保险金。

钱到手了，可是郭某从此变成了一个没有身份的人。

在一次次地向妻子冯某讨要护照后，冯某怕事情败露，便和自己的父亲产生了恶念。

2011年2月25日，冯某的父亲在麦德龙购买了塑料袋、斧子等杀人工具后，便与女儿一起杀害了郭某并且将其碎尸。

于是，发生了这么一件碎尸案，豪宅变成了凶宅。

中国自古以来都是比较讲究风水的。据说苏州的府学起源就是范仲淹买地时找人看风水，风水先生说那块地出奇的好，于是范老就没拿来私住，而是建起了学校。

徽派建筑院落中都会有一座聚雨水用的天井，也是因为徽商的“聚财”风水观。

这也许就是人们不愿意购买价虽低、手续全、但风水不好的拍卖房的原因吧。

不过也有看房大妈坦荡地说：“好便宜！我买！我不害怕，哪栋房子不死人啊！”

还有网友调侃道：“你大妈还是你大妈！”

“我是穷鬼，我才不怕什么鬼！”

运营控

为什么法院拍卖的房子手续都全，比市场价低一半还没人买？

大家要明白什么是法拍房，顾名思义，法拍房就是法院拍卖的房子，为什么拍卖，其实就是欠钱了呗，法院的或者个人的，又或者是黑贷，然后还不上就被执行拍卖的。不是所有法拍房都可以拍的，比如说产权不明，比如说没有证的，又比如说贷款复杂的，如果你们拍到这样的房子，那么可能出现很多情况，比如最直接的就是裁定书下不来，这个会直接影响过户。你要去物业管理处，询问房子是不是有欠费情况?如果欠费的话，你拍下房子后，需要你来偿还费用。因为拍卖规定，拍下房子后，所产生的相关费用一律由买方承担。

法拍的房产可不可以贷款?请注意有先房产是可以贷款的，不能贷款的房产需要你拍下后把余款打到法院的银行账户，全款付清。不能贷款的房子需要你提前准备好大量资金。要实地看看房子的主人是否已经搬离，房子是否在出租?如果房子的主人没有搬离的话，后续会有很多麻烦，比如你拍下房子，却不能入住。同样的如果房子在租赁期，你也是不能入住的。因为法律规定，买卖不受租赁，有些会签订20年租赁期，没有人会等那么长时间。如果你想提前入住，必须要赔偿高昂的违约金。

所以经过以上这些原因，也不建议买房者购买法拍房，因为风险太大，自己可能一时间难以判断清楚，如果实在想买的，一定要前期做好调查工作，如果实在想买法拍房，最好还是买毛胚清水房，这样可以减掉一些不必要的麻烦。

生活小叮当

一般情况下，被拍卖人由于资不抵债或者长时间欠债不还被强制执行，法院依法拍卖其名下资产进行抵债。个人认为，这类房子价值还是比较高的，但许多人不愿意购买，我认为主要还是怕招致不必要的麻烦，毕竟房子买来是自己住的，住得舒服和安心才是最重要的。

1、首先，许多人会认为，这类被拍卖的房子非常不吉利，买了过后，自己会走霉运。

2、对于一些欠债比较多的，房子被拍卖后，一些未得到偿还的债主可能会找上门来闹事，甚至还会发生不必要的纠纷，对自己的生活造成影响。

3、害怕被拍卖人报复，因为大多情况下，法院所拍卖的房子不需要得到被拍卖人的同意，属于强制性的行为，房子被拍卖后，有受到报复的风险，尤其是一些老赖，若非要赖着不走，还这没有办法。

综上所述，我认为，如果要买房子，还是尽量买一些不存在纠纷的，如果确实要买，一定要懂得怎样维护自身的合法权益不受侵犯。

關鍵字: 生活 老赖 社会