房子是不是越老越不值钱？
我相信很多人会说，当然不是咯！
“要看在什么地段、有没有学区、交通方不方便，当然还要看这房子到底得老成什么样！”
好像这点不需要总结，大家都是懂一点的，但是如此模糊不清的表述，运用到实际的买卖房参考上来，似乎跟没讲一样。
同样浦东惠南的房子，老破晓就一定比新房便宜吗？
大宁的次新房单价应该比老破小贵出多少呢？
今天我们就又一次不揣冒昧的用大家比较容易获取的挂牌价价格，来进行掰开揉碎的分析。
为什么用挂牌价？
一来数据量较大，二来比较符合更多人的认知。
首先，我们将房龄分为五档，分别是：
5年
5-10年
10-15年
15-20年
20年以上
这五档是现在二手房市场常用，也算是约定俗成的，来衡量小区之间品质档次的房龄段。
先来看看，这五档房龄的小区价格，在不同环线间的表现
我们发现，外环线以内的房子，房龄的影响很大，越是房龄较新的房子，价格要比房龄老的房子高出很多。
而中环以外，特别是外环以外的房子，房龄优势却并不大。
从上面两张图我们可以看到越靠近市区，次新小区的价差优势越大，内环内最大价差达到43%；而外郊环新老小区最大价差不到20%，为什么会出现这种现象呢？
通过具体小区对比，我们发现主要是
1、市区次新的购买者，大多都是本区域置换客，置换的目的就是改善居住品质，所以由房龄决定的小区品质，对价格的影响就变得很大。
2、市区板块内的资源发展分布已经很平均了，是否是板块内的核心区位变得不那么重要，毕竟在市区，地段的差别并没有那么的大。
举个栗子1：
作为大宁板块的两个项目，宁馨小区从地理位置来讲要比中环线外的象屿悦府明显要更接近大宁核心，但是单价却要低了30%。
究其原因就是我们上述讲的：板块内地段均好性强，加上改善需求的原始动力，所以价差主要由房屋品质等硬性条件决定；
上述这些市区板块，都出现了5年内次新的房子价格会比其他房龄段的房子高出一大截的情况。
这也就是为什么市区很少有新房，但一旦有新房供应，即便价格高得离谱，依然买家趋之若鹜。（这里说的市区指的是外环内）
而外环外的区域，我们来看看，则出现了截然不同的价格情况
虽然，外环外的区域，从房龄影响价格的趋势方向来说和市区区域是一致的，依然是房龄越新，价格越高。
但幅度和程度来讲，则差得很远。
理由主要是：
外环外土地发展利用的起点和市区比起来，相对滞后，过往的资源往往集中在老城区，而现在开发新房的区域往往都是老城区以外的规划新区域，两者的配套资源发展到目前为止还不均衡。
举个栗子2
同在惠南板块，距离镇中心3公里的新房价格卖不过镇中心的“老破小”。
原因就是地铁站、商业、学校、医院等社会资源都在镇中心，而3公里外目前尚都不完善，城市界面看着还特“村儿”。
在这种类似的区域板块中，配套好的老房子就会比配套不行的新房价格要高。
如何解释“老破小” 在某些区域出现了天价？
原本在做这个分析以前，我们脑中有个固有的想法，就是市区带一线学区配套的老破小只是一个“孤证” 。
不过当统计结果出现后我们发现，这种现象并不是“孤例”。
在一些市中心区域，出现了20年以上的“老破小”不仅价格没有延续继续贬值的方向下降，反而比自己房龄更年轻的房子（15-20年房龄），价格还高出来不少。
基于在多个区域出现了这样的统计结果，我们做出了大胆的假设：上海的房屋本身价值可能在20年之后几乎归0了。
而附着在这套房子上的所有价格，理论上仅仅只是脚下的土地价格。
如果这个假设是正确的，那么这种情况就不应该只是发生在市中心区域，理论上，在任何区域，只要核心区的超老房子（20年以上），就会比位置不如自己的较老房子（15-20年），胜出地点优势。
其实这个逻辑不难理解，越老的房子越早建设，一个区域总是从中心点向外开始扩张建设，所以理论上，越年轻房龄，位置肯定不如老房龄的房子好。
所以，我们特地找了些外环外，甚至是郊环外的区域，选取它们的老城区的二手挂牌价格来做对比。
结果不出所料，虽然幅度没有市区那么大，但是确实，在20年以上房龄的“老破小”房价，也出现了之前的情况，比起15-20年房龄的房子，价格上不减反升了。
虽然在结论上，不能做过于肯定的表述，因为毕竟我们在选定案例区域内的样本案例时，只是做了些面积和类型上的简单加权处理，不过从目前得到的结果来看，和我们的体感还是无比接近的。
最后，我们白话的总结一下，成熟地段、不分环线，保值增值最强的房龄在两头（5年以内和20年以外）。
非成熟地段，房龄就不是问题，配套才是王道。
以上内容仅供娱乐，不做买卖投资参考使用。
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