看到港股物業板塊收益翻倍已不再話下，誰還願意甘心當一個一級市場小兵？
最近港股的物業管理板塊走牛，然而，即使板塊走牛，內部也有分化，一些全國排名靠前，有一定知名度的如碧桂園服務（06098）、中海物業（02669）等物業管理公司年內漲幅超過100%，而另一些市值小於20億港元的物業管理公司則表現平平。
在這樣的趨勢下，自然不乏趁著大好行情衝刺上市的公司。10月18日，興業物聯服務集團向港交所遞表。同大多數物業公司一樣，興業物聯的母公司正商集團也是房地產開發商。
在2018年以前，該公司的收入只有物業管理及增值業務收入，在2018年加入智能化工程服務和農產品銷售。
智通財經APP瞭解到，興業物聯專注非住宅物業管理，在管物業組合中，涵蓋16棟商業樓宇和3棟政府樓宇。根據興業物聯的披露，所有在管商用樓宇均由正商集團開發。並且可以預見，未來為正商集團提供物業管理服務所產生的收入，依然是該公司的主要收入來源。換句話說，興業物聯的擴張速度很大程度取決於母公司的房地產開發速度。
根據第一太平戴維斯的報告，我國物業管理行業的市場集中度在提高，而且百強企業提高的速度尤其明顯。2012年百強企業在管建築面積市佔率為13.5%，2018年該比例增加至38.9%。從這點來看，就知道為什麼最近港股的物業管理板塊行情都是由大市值的個股帶動。
對外來說，規模越大的物業管理公司，能夠形成強於競爭對手的品牌效應，更容易獲得新的物業管理項目。對內來說，大型物業管理公司背後往往是大型房地產公司，其母公司房地產項目開發速度要優於中小型房地產公司。從母公司手上獲得項目，保證了內生性發展。在雙輪驅動下，邊際增速提高。
雖然興業物聯也屬於百強企業，位列67位。但智通財經APP注意到，其物業管理及增值服務收入增長並沒有邊際增速提高，反而邊際下降。2017年興業物聯的物業管理及增值服務收入的增速為58%，2018年為43%，到了2019上半年，收入增速下降至36%。
收入增長邊際下降說明興業物聯並沒有品牌效應，及時屬於百強企業，也受到頭部企業強勢發展的影響。
興業物聯的智能化工程服務主要為樓宇設計安裝安保及監控系統、門禁系統、停車場管理系統及建築工地管理系統。和商用樓宇物業管理業務一樣，智能化工程服務的訂單也都來自正商集團，並且都在鄭州市內。可見，興業物聯並沒有展現出太多對外擴張能力。
興業物聯的淨利潤在2019年之前增速快速增長，2017年淨利潤同比增長68%，2018年淨利潤同比增長77%。然而到了2019上半年，淨利潤增速暴跌至20%。主要因為毛利率從2018上半年的51.4%下降至2019上半年的49%，加上行政開支暴增77%。
從上表可以看到，行政開支一直是興業物聯最大的費用，而且對於2019上半年行政開支的暴增，該公司並沒有進行解釋。
物業管理公司以輕資產的形式運營，主要資產為流動資產，興業物聯也是如此。最大的資產類別是現金及現金等價物，佔總資產80%。並且興業物聯沒有有息負債，資產負債結構較為健康。
然而，因為智能化工程服務對客戶有一定的信用期，所以導致應收賬款大幅上升。2018年應收賬款為1381萬元，同比上漲129%。僅僅半年時間，應收賬款在2019上半年上升至2329萬元，增長69%。這必將對現金活動現金流進行拖累。
（來源：根據興業物聯招股說明書整理）
從上表可以看到，經營活動現金流與淨利潤的比值在2018年開始下跌，2018年正是智能化工程服務大力開展和應收賬款大幅增加的年份。
興業物聯雖然背靠鄭州大型房地產開發商，在物業管理行業中位列百強之內。然而放在全國範圍來看，加上對比已經在港股上市的物業公司，興業物聯屬於中小型物業公司。在品牌商受到頭部企業的壓制，發展只能跟隨地方性房地產公司，難以進行外地擴張。當地域性機會飽和後，要問一句，未來增長在哪裡？
閱讀更多 港股挖掘機 的文章
