三、四線城市存銷比已經創下2009年以來月度最低值，全國百城住宅庫存連跌35個月，“即便是供應端積極發力，也很難在半年時間內讓存銷比迴歸均衡狀態。”易居研究院院長嚴躍進分析《全國100城住宅庫存報告》稱，棚改貨幣化安置比例可適度降低。

截至2018年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數據，2015年以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現出近三年全國去庫存“戰役”取得了較好的效果。當前全國100城庫存規模相當於2012年3月份的水平，即庫存規模回落到了6年前的水平。

值得注意的是，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，6月份首次出現同比正增長態勢，“這或許意味著一線城市正進入到補庫存階段。”嚴躍進表示。

具體到城市來看，在100個城市中，有74個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說，庫存同比下跌的城市數量更多，這也帶動了百城庫存規模出現下跌。

庫存規模持續下滑的同時，市場銷售表現高於預期。

報告數據顯示，截至2018年5月份，100個城市新建商品住宅“存銷比”，即庫存去化週期為9.8個月，這也意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存，該數值與5月份持平。

嚴躍進分析認為，房地產住宅庫存去化週期合理區間為12個月-16個月，觀察歷史數據，今年上半年100個城市存銷比在歷史低位水平運行，這和庫存規模持續下滑、市場表現好於預期等因素有關。

具體來看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續收窄。

值得注意的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數值是2009年以來的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化週期達到了最低值。在存銷比小於6個月的24個城市中，17個城市為三、四線城市。

嚴躍進總結了一個現象，24個去庫存週期偏小的城市中，很多城市名都帶“州”字，包括贛州、惠州、柳州、揚州、滁州、湖州等，其邏輯在於，此類城市都屬於城市歷史久遠、老城規模大、舊改機會多、經濟水平不錯的城市，所以房地產市場更容易活躍。

梳理報告數據，嚴躍進表示，百城庫存連續35個月同比下跌，其中有74個城市庫存規模低於去年同期水平，這得益於最近持續的棚改政策。“即便供應端積極發力，考慮到存銷比依然位於歷史底部，所以也很難在半年時間內讓存銷比迴歸均衡狀態。”他說。

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