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房價迅速上漲的武清
春江水暖鴨先知。
天津人才新政落地，做為天津離北京最近的行政區，武清大大小小的地產中介在一夜之間亢奮起來。
米宅團隊再次奔赴武清調研，腳跟還未站穩，就見識了房源的緊俏。
路過一家中介，剛剛駐足想要拍攝門口張貼的房源海報，地產銷售一把就給扯了下來，“不用看啦，這都是上週的房源了，早都已經賣光啦。”
還沒緩過神，銷售人員又一連串地說：“趕快下手吧，一週之內房子已經漲了10%了，現在上車還來的及，再晚些，房價不知道要漲多少了……”
不過想來中介總是能忽悠，我們繼續淡定地去看新盤，到了現場著實吃了一驚。
開發商賣房，樣板間沒來的及蓋就算了，居然連戶型圖還沒印出來呢，銷售人員卻自信滿滿地說，5月份推的盤已經賣光了，及時關注6月底我們的加推……
這是剛拍下就被扯下的房源信息，據說現在這些房源已被售出，也沒有這樣的價格了。
大家是否已經感受到焦慮的侵襲呢，不過稍安勿躁，在賣方和買方新一輪的博弈拉開序幕之前，先來看看米宅團隊的分析。
在之前關於武清的推送文章中，我們已經介紹過武清城區的開發狀況和產業基礎，重點講解了高村、楊村一中和高鐵房的情況，相信大家對武清已經有了一定的瞭解。
這次，通過我們對武清又一次的實地調研，在上一篇的基礎上，進一步分析武清的房地產市場，給到你更具體的投資建議。
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武清樓市概述
▲武清城區地圖
根據開發時間的早晚，我們將武清的核心居住區劃分為老城和新城兩個片區。
武清的核心居住區域其實面積很小，從東到西主要在京津公路一帶到新開路附近，車程不過十餘分鐘。
從南到北大概是從武清站到福源路，車程5分鐘左右。
2000年，武清撤縣，正式更名為武清區。
在大規模開發建設之前，武清的老城只是分佈在京津公路的兩側。
京津公路以東不遠的地方，就是部隊駐紮地和軍用機場，無法開發，所以武清這些年一直是從東向西逐漸擴展邊界。
隨著建設的開展，武清區政府從原來的老城區遷到了新城區，區政府附近也是目前武清優質教育和醫療資源比較集中的地方，房價相對也較貴，大概在2萬左右。
往南，奧特萊斯小鎮和武清高鐵站，這是武清第二處房價的高點（1.8萬到2.2萬間），隨著離高鐵站距離的增加，房價迅速降低。
西北片區，是新盤大量上市的區域，但是已經遠離了武清區中心。
西北有楊村一中的新校址（原老校區已有別的學校遷入）。校區之外，目前幾乎沒有什麼商業配套。
向北，是開發區的工業和商業用地。
高鐵站繼續向南，則越來越偏，房價大概在一萬左右。
從這幾年的交易來看，北漂人群的置業之選，主要集中在高鐵沿線和配套較為成熟的新區政府附近。
▲高鐵站附近某樓盤，據說是附近物業管理水平較高，價格最貴的樓盤之一
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武清地產深度分析
1、房地產市場容量較小
武清目前沒有地鐵，城區擴展面積較小，因此總的二手房存量市場有限。
對於北漂來說，到達北京的交通便利性是必須要考慮的因素，因此北漂的選房目標範圍非常集中，更縮小了二手房的交易範圍。
目前能夠開盤的新盤不但極少，而且基本都處於無房可賣的狀態，因此武清的房地產交易市場容量很小。
▲城區西部邊緣某正在開發的新樓盤
2、交易量主要由外地人貢獻，北漂佔相當大一部分。
武清官網顯示，截止2016年底，武清全區常住人口92.54萬人。
相比之下，濱海新區常住人口約300萬，北京朝陽區常住人口有近400萬。
武清常住人口相對較少，而且本地人大多有房，購買力也有限，內生性的購房需求很小，主要靠外來人口支撐。
根據中介的估算，高鐵區域北漂購房大概佔到總交易量的四至六成。而北漂購房受政策影響很大，需求的波動也較大。
總結下來，需求方面，武清的購房需求主要靠外來人口，受政策影響波動大；供給方面，總體數量非常有限很難快速放大。
從這兩方面推斷，相對於天津市其它區域，武清的房價應該波動更大，更容易出現急漲急跌的特徵。
事實證明，在上一輪的房產漲跌週期中，武清的房價波動幅度是比天津市平均水平要大的多。
自打限購以來，以武清高鐵房為例，從最高峰的2.6萬元左右，跌到今年初的2萬左右。隨著落戶新政的實施，武清房地產的價格又有迅速回升之勢。
當然，武清房地產波動的風險大，是跟天津市區比，如果跟環京比，武清的風險又小很多。因為武清是天津市的武清，城市發展資源是環京各縣無法相比的。
天津市地方政府真是到了想要託房價的地步，手裡可打的牌還是相當多的，比如只要稍微開放下戶口，稍微放開下部分服務業（醫療、教育、金融等）的准入門檻，就可以迅速聚集大量資源（戶口新政當天30萬人的註冊量足以證明這種吸引力）。
我們的看法是，如果看中武清的樓盤，下手要快，但如果房價的漲幅已經很大，則不要輕易追漲。
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北漂武清購房建議
1、相比其它區域，高鐵站周圍的房子，仍然可能是最具升值潛力的地區。
武清區在上一輪天津的房價上漲週期中，上漲最快的是高鐵附近的房子，大約上漲了150%，最慢的是我們介紹的南部區域和偏遠區域，大約110%，區政府成熟片區居中，上漲幅度為120%。
因此，我們相信，如果北漂人群仍然是購房的重要力量，那麼房價上漲的邏輯不會變化，高鐵房仍然會是最有升值潛力的區域。
2、有關學區房的選擇
如果您的目標是天津市最一流的耀華南開等學校，那麼直接去市內六區買學區房，因為這些名校的主要招生名額都給了市內六區，武清能分到的名額很少。
如果您覺得楊村一中也是很不錯的選擇，那麼可以接著看我們的分析。
我們的觀點是，如果考慮在武清讀中學，且孩子成績不錯，相比學區，選房時可以更多的考慮其它綜合因素。
因為武清最好的初中是雍陽中學，這是一所私立學校（學費大概在8000元/年），在全武清範圍內招生，跟學區片沒有關係，更何況，很多北漂希望孩子在北京讀小學。
在我們實地調查中也發現，學區並不是影響武清樓盤價格最重要的因素。
▲楊村一中
3、家長如果有陪讀的打算，可以關注下緊臨楊村一中的幾個小區。
目前由於這幾個小區位置偏遠，除了學校以外幾無其它配套，而且是回遷房尚未下房本等原因，價格較低，成交價格大概在1.1萬到1.2萬之間。
雖然有以上諸多缺點，但是這幾個小區的優勢在於每年都有穩定的陪讀租房需求，租金回報率還可以，再加上隨著人口規模的增長，楊村一中招生規模也會擴招，租金會有上漲的預期。
不過目前這幾個小區交易時需要提醒一下大家，因為尚未下房本，暫不能過戶，交易時無法貸款，請大家買房時注意保護自己的權益。
最後需要提醒大家的是，目前在落戶熱的帶動下，天津整體樓市看漲，環城四區和武清、靜海的中低價新盤去化很快，二手房源跳漲毀約的情況時有發生。
據米宅一位粉絲介紹，他本人在武清的一套房源，之前報價120萬幾個月都未賣出，落戶新政出臺後，同小區同戶型成交價已跳漲到140萬，業主將未來預期已調高到160萬。
目前，武清高鐵板塊的房源跳漲尤其嚴重，業主返價和毀約現象普遍，新盤開始加收茶水費。這些都是新政帶來的直接影響，人才沒引進多少，房價先行跳漲。
不過，對北漂來說，如果天津購房落戶是剛需，建議及早看房，這波上漲行情預計還會有一段持續期。但如果還未落戶或尚在申請期，反倒不必過於著急，等這波行情塵埃落定，房價啟穩之後再入市不遲。
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