临近春节，2019年的各项数据先后曝光，二手房数据也终于姗姗来迟。
我们整理了一份合肥楼市最新的二手房地图，目前九区三县二手房真实房价多少？过去1年哪些二手房在涨，哪些在跌？还有哪些二手房可以买？接下来我和大家一起梳理。
NO.1 | 壹
二手房均价1.55万/㎡，开始触底反弹！
先看几组数据，根据链家网的统计，合肥最新二手房均价15536元/㎡，2019年1月均价为16160元/㎡，跌了624元/㎡，跌幅4%。
各区域的价格分布为：
政务区：23553元/㎡
滨湖区：17896元/㎡
高新区：16824元/㎡
庐阳区：16228元/㎡
蜀山区：15994元/㎡
经开区：15554元/㎡
包河区：15466元/㎡
新站区：12055元/㎡
肥东县：10034元/㎡
肥西县：13846元/㎡
长丰县：10643元/㎡
带看次数方面，2019年12月份带看次数25345次，打破9-11月份的颓势，开始触底反弹，比11月份增加2800次左右。借助1月和2月的返乡潮，预计带看量还会持续走高。
新增房源数量的轨迹，和带看次数保持同步，不过反弹的力度更猛。数据显示，12月份新增房源4933套，比11月份增加超过70%！
市场从来都是冷热交织，一味的“冷”或“热”，都是病。
过去半年，合肥的二手房市场确实凉意逼人，成交量停滞、中介转行、价格阴跌。但在刚刚过去的12月份，数字上的反馈都是积极的。
如果继续下去，这大概率会是今年二手房市场的第一个拐点！这并不是在唱涨，而是就现象论现象。
可能有的网友会说，我的房子挂出去半年多了，怎么到现在还没有卖掉？别急，行情总是一步一步传导的，“电梯”才刚刚启动，到你想到的楼层还需要时间。
NO.2 | 贰
哪些在降，哪些在涨？
说实在的，由于受到朝向、房龄、户型、装修、卖方预期、是否全款等种种因素的影响，二手房的涨跌并不太容易分辨。
因此我找了一些成交量比较大的典型二手房小区，看看过去一年多它们的价格变化如何，试图找出一些涨跌的逻辑。
滨湖环湖CBD-淮矿东方蓝海：
约95㎡户型，都是简单装修。最近一次成交单价1.78万/㎡，2018年8月份成交单价为1.67万/㎡，单价涨幅1000元/㎡。
滨湖金融后台基地-合肥云谷：
约96㎡户型，最近一次成交单价为1.89万/㎡，2018年底成交单价为1.51万/㎡，单价涨幅3700元/㎡。剔除硬装成本，实际涨幅也有2000元+/㎡。
滨湖省府板块-万科蓝山：
2019年12月，约93㎡精装房源成交单价2.22万/㎡，2019年2月成交单价2.11万/㎡，单价涨幅1100元/㎡。
政务区环天鹅湖板块-华润凯旋门：
113㎡户型最新成交单价2.8万/㎡，2019年初成交单价为2.61万/㎡，单价涨幅1900元/㎡。
高新区祥源城：
2019年12月三房成交单价2万/㎡，年初为1.84万/㎡，单价涨幅1600元/㎡。
经开区融创城（融科城）：
最新成交的约82㎡户型，单价2.13万/㎡，2019年初成交单价为1.95万/㎡，涨幅1800元/㎡。
包河区高铁板块-信达天御：
89㎡户型最新成交单价2万/㎡，2019年2月成交单价1.83万/㎡，涨幅1700元/㎡。
瑶海区恒大城：
同样的111㎡左右的户型，过去一年降幅达到800元/㎡左右，总价降了8万。
新站区家天下：
2019年3月和12月，相近面积段，二手房成交单价降低600元/㎡。
其他板块和具体小区就不再一一列举，从以上这些成交案例中，我们可以得出以下几点判断：
1、过去一年合肥二手房整体涨幅收窄，但品牌房一年涨个10多万还是可以有的，收益高于普通理财。
2、降价成交的房源，出现在新站、瑶海等主流二手房小区，它们受到同板块新房在价格、配套、品牌上的压制，比较艰难。
3、面积段方面，85㎡-100㎡的三房价格优势明显，成交也更多。80㎡以下和130㎡以上，除非房子品相特别好，否则要在价格上做出让步。
4、重点板块的品牌房源，依然有持久的上升动力 ，比如滨湖、政务、高新等。反之，配套无明显改善的板块，二手房价格开始掉队。
5、本文没有统计的两个极端，一类是价值异常稳固的“优质学区房”，另一类是品质、物业较差的老旧居民楼和回迁小区，它们不适用于常规的判断逻辑。
NO.3 | 叁
2020，需格外警惕“砸盘效应”！
任何市场行情下，都是机会和风险并存。2020年，对于合肥二手房市场来说，最大的潜在风险无异于“砸盘效应”。
通常来说，能对市场形成砸盘效应的，一是天量的限价新房，二是二手次新房大量抛售，而今年可能都有。
1、2019年全年，合肥市累计出让了超过1.3万亩土地，涉宅地块约1.13万亩，而2018年这个数字只有7300多亩。
这些地块会在接下来1-2年内陆续入市，
构筑新房库存新的顶部，北城办、肥东泛龙岗、新站职教城等板块新房供应量巨大。对于购房者来说，在价格相差不大的情况下，他们大部分会优先考虑新房，这就对二手房形成冲击。反之，政务区、环湖CBD板块、经开区等新房库存不足的区域，二手房价格预计会继续坚挺。
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2、2019年下半年，调控以来的十多家限价盘集中交付。仅旭辉一家房企，在2019年下半年就交付了8个新房项目，其中不乏公元天下、江山印、望江台、御璟江山等名噪一时的限价盘。
这些房源，当时的新房均价1.3万/㎡-1.6+万/㎡，业主中存在大量的投资客。
行情好，他们坐地涨价，行情不好，他们会第一时间出逃。而一旦投资客们急于“收网”，低于板块均价大量出售房源，那么对该板块的新房、二手房的打击将是致命的。
因此，对于购房者来说，提前预见这些风险至关重要。
NO.4 | 肆
结语
现在的合肥二手房市场，如果你想证明它降了，可以找到100条理由，如果你想证明它涨了，同样有100条理由，判断的关键在于你的立场和方式。
不可否认，现在的二手房暂时摆脱了去年年底的颓势，看上去重新回到了上升通道。但一切还都不明朗，“谨慎看好”是更理性的态度。
在这样的现状下，对购房者有三个建议，仅供参考：
1、少一些急功近利和激进的投机，护住家庭的现金流为主。
2、轻易不要在库存很大的板块建仓。
3、多关注那些学区、地铁、品牌都不错的楼盘，安全系数更高。
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