臨近春節，2019年的各項數據先後曝光，二手房數據也終於姍姍來遲。
我們整理了一份合肥樓市最新的二手房地圖，目前九區三縣二手房真實房價多少？過去1年哪些二手房在漲，哪些在跌？還有哪些二手房可以買？接下來我和大家一起梳理。
NO.1 | 壹
二手房均價1.55萬/㎡，開始觸底反彈！
先看幾組數據，根據鏈家網的統計，合肥最新二手房均價15536元/㎡，2019年1月均價為16160元/㎡，跌了624元/㎡，跌幅4%。
各區域的價格分佈為：
政務區：23553元/㎡
濱湖區：17896元/㎡
高新區：16824元/㎡
廬陽區：16228元/㎡
蜀山區：15994元/㎡
經開區：15554元/㎡
包河區：15466元/㎡
新站區：12055元/㎡
肥東縣：10034元/㎡
肥西縣：13846元/㎡
長豐縣：10643元/㎡
帶看次數方面，2019年12月份帶看次數25345次，打破9-11月份的頹勢，開始觸底反彈，比11月份增加2800次左右。藉助1月和2月的返鄉潮，預計帶看量還會持續走高。
新增房源數量的軌跡，和帶看次數保持同步，不過反彈的力度更猛。數據顯示，12月份新增房源4933套，比11月份增加超過70%！
市場從來都是冷熱交織，一味的“冷”或“熱”，都是病。
過去半年，合肥的二手房市場確實涼意逼人，成交量停滯、中介轉行、價格陰跌。但在剛剛過去的12月份，數字上的反饋都是積極的。
如果繼續下去，這大概率會是今年二手房市場的第一個拐點！這並不是在唱漲，而是就現象論現象。
可能有的網友會說，我的房子掛出去半年多了，怎麼到現在還沒有賣掉？別急，行情總是一步一步傳導的，“電梯”才剛剛啟動，到你想到的樓層還需要時間。
NO.2 | 貳
哪些在降，哪些在漲？
說實在的，由於受到朝向、房齡、戶型、裝修、賣方預期、是否全款等種種因素的影響，二手房的漲跌並不太容易分辨。
因此我找了一些成交量比較大的典型二手房小區，看看過去一年多它們的價格變化如何，試圖找出一些漲跌的邏輯。
濱湖環湖CBD-淮礦東方藍海：
約95㎡戶型，都是簡單裝修。最近一次成交單價1.78萬/㎡，2018年8月份成交單價為1.67萬/㎡，單價漲幅1000元/㎡。
濱湖金融後臺基地-合肥雲谷：
約96㎡戶型，最近一次成交單價為1.89萬/㎡，2018年底成交單價為1.51萬/㎡，單價漲幅3700元/㎡。剔除硬裝成本，實際漲幅也有2000元+/㎡。
濱湖省府板塊-萬科藍山：
2019年12月，約93㎡精裝房源成交單價2.22萬/㎡，2019年2月成交單價2.11萬/㎡，單價漲幅1100元/㎡。
政務區環天鵝湖板塊-華潤凱旋門：
113㎡戶型最新成交單價2.8萬/㎡，2019年初成交單價為2.61萬/㎡，單價漲幅1900元/㎡。
高新區祥源城：
2019年12月三房成交單價2萬/㎡，年初為1.84萬/㎡，單價漲幅1600元/㎡。
經開區融創城（融科城）：
最新成交的約82㎡戶型，單價2.13萬/㎡，2019年初成交單價為1.95萬/㎡，漲幅1800元/㎡。
包河區高鐵板塊-信達天御：
89㎡戶型最新成交單價2萬/㎡，2019年2月成交單價1.83萬/㎡，漲幅1700元/㎡。
瑤海區恆大城：
同樣的111㎡左右的戶型，過去一年降幅達到800元/㎡左右，總價降了8萬。
新站區家天下：
2019年3月和12月，相近面積段，二手房成交單價降低600元/㎡。
其他板塊和具體小區就不再一一列舉，從以上這些成交案例中，我們可以得出以下幾點判斷：
1、過去一年合肥二手房整體漲幅收窄，但品牌房一年漲個10多萬還是可以有的，收益高於普通理財。
2、降價成交的房源，出現在新站、瑤海等主流二手房小區，它們受到同板塊新房在價格、配套、品牌上的壓制，比較艱難。
3、面積段方面，85㎡-100㎡的三房價格優勢明顯，成交也更多。80㎡以下和130㎡以上，除非房子品相特別好，否則要在價格上做出讓步。
4、重點板塊的品牌房源，依然有持久的上升動力 ，比如濱湖、政務、高新等。反之，配套無明顯改善的板塊，二手房價格開始掉隊。
5、本文沒有統計的兩個極端，一類是價值異常穩固的“優質學區房”，另一類是品質、物業較差的老舊居民樓和回遷小區，它們不適用於常規的判斷邏輯。
NO.3 | 叄
2020，需格外警惕“砸盤效應”！
任何市場行情下，都是機會和風險並存。2020年，對於合肥二手房市場來說，最大的潛在風險無異於“砸盤效應”。
通常來說，能對市場形成砸盤效應的，一是天量的限價新房，二是二手次新房大量拋售，而今年可能都有。
1、2019年全年，合肥市累計出讓了超過1.3萬畝土地，涉宅地塊約1.13萬畝，而2018年這個數字只有7300多畝。
這些地塊會在接下來1-2年內陸續入市，
構築新房庫存新的頂部，北城辦、肥東泛龍崗、新站職教城等板塊新房供應量巨大。對於購房者來說，在價格相差不大的情況下，他們大部分會優先考慮新房，這就對二手房形成衝擊。反之，政務區、環湖CBD板塊、經開區等新房庫存不足的區域，二手房價格預計會繼續堅挺。
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2、2019年下半年，調控以來的十多家限價盤集中交付。僅旭輝一家房企，在2019年下半年就交付了8個新房項目，其中不乏公元天下、江山印、望江臺、御璟江山等名噪一時的限價盤。
這些房源，當時的新房均價1.3萬/㎡-1.6+萬/㎡，業主中存在大量的投資客。
行情好，他們坐地漲價，行情不好，他們會第一時間出逃。而一旦投資客們急於“收網”，低於板塊均價大量出售房源，那麼對該板塊的新房、二手房的打擊將是致命的。
因此，對於購房者來說，提前預見這些風險至關重要。
NO.4 | 肆
結語
現在的合肥二手房市場，如果你想證明它降了，可以找到100條理由，如果你想證明它漲了，同樣有100條理由，判斷的關鍵在於你的立場和方式。
不可否認，現在的二手房暫時擺脫了去年年底的頹勢，看上去重新回到了上升通道。但一切還都不明朗，“謹慎看好”是更理性的態度。
在這樣的現狀下，對購房者有三個建議，僅供參考：
1、少一些急功近利和激進的投機，護住家庭的現金流為主。
2、輕易不要在庫存很大的板塊建倉。
3、多關注那些學區、地鐵、品牌都不錯的樓盤，安全係數更高。
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