在济南房地产市场，东西互撕是一个经久不衰的话题。
从居住配套、产业布局、生活环境，甚至高铁站的大小，双方PK的内容简直是五花八门，无所不有。
不过，如果落到房价上，东西互撕，赢家却非东部或西部，而是南部。在济南的房地产市场，目前南部房价要超过东西两侧。南部市场是个相对较小的市场，为何在房价上能跑赢东西两侧？
1st
起跑线差不多
现在差距却不小
在2015年年底，济南的房价还没有大涨。那时候，济南很多地方的房价还很亲民。
比如，在南部的南北康片区，一个名为“百步亭中国Mall”的楼盘在当年12月份开盘，价格八千多元/平方米。这个楼盘，也就后来的中国mall城市之星。
同样是在2015年12月份，位于西客站片区的绿地香榭丽公馆开盘，价格不到七千元/平方米。而当时位于东部唐冶片区的众多楼盘，售价也不过只有六七千元/平方米。
后来，无论是南部，还是东部、西部，房价都开始了一段疯狂的经历，并最终回归平静。
目前，在济南西客站片区，房价已经恢复到1.3万元至1.6万元/㎡之间；而在东部的唐冶片区、新东站片区、雪山片区，房价也大致在1.3万元至1.6万元/平方米之间。
济南南部呢？中国mall城市之星，房价一度疯涨到两万四五千元/平方米，后来价格回落。目前，周边万科山望、绿地新里城房价回落到2万-2.1万元/平方米左右。
相较之下，如果说济南东西两侧的房价，依然还属于刚需的范围的话，济南南部的房价，已经与刚需彻底无缘了。
南部房价超过2万，这是一个很大的门槛，一套房子动辄两百多万，即使付得起三成的首付款，月供七八千元，也是刚需家庭无力承担的。
2nd
凭什么？
南部房价上涨的逻辑
对于济南南部的房价，很多“新济南人”是无法理解的——怎么那么高啊？到底谁在买？
这两天济南经历的暴风雨，让很多人提起了济南楼市的那句老话“住南不住北”——南边地势高，不会被淹；南部环境好，居住密度低，更宜居。这些都是南部的传统优势。
而且，这几年济南东西不断拉长，东西向的交通压力很大，通勤时间较长。南部作为城市中间的位置，距离老城较近，老城的一些外溢性改善需求，很自然地外溢到了这里。
比如说，舜耕路沿线的一些高收入阶层，如果他的工作在老城，他置换大房子的话，选择南城的可能就很大，去东西两侧的可能较小。因为，距离近啊！
而且，济南南部的交通优势也比较明显。
特别是二环南快速路的通车，让济南二环南快速路沿线与济南其他各片区的联系变得更方便，拉近了人们的心理距离。
还有一个关键原因，济南南部供货少。在济南南部，在售的新楼盘就那么几个，公元九里、领秀城、绿地新里城、万科山望、城市之星、中海国际社区……
供求决定价格。其实，南部楼盘的价格能从两万四五向下怼到两万一二，直接原因就是去年新增的两个楼盘（山望、九里）。如果片区内再添这样的两个楼盘，价格可能继续向下。可惜，南边地少，楼盘就这么几个。
3rd
未来各片区前景怎么看？
总结一下，济南南部，环境好，距离老城近，交通方便，新楼盘少，所以它的价格将东西两侧甩在了身后。
这个原因的背后，还是一套供求的逻辑，用一句话说：
老城外溢性需求多，供货少，所以价格更高。西客站的房价为什么比不过南部新城？
西客站的环境不错，交通也还算方便，但它内生性的产业较少（南部也较少，下文会提及），片区内的拆迁需求虽然能带动价格短期暴涨，但长期需求还主要是靠老城的外溢性需求。而如果靠老城的外溢性需求，西客站跟南部新城相比优势就不大了。
东部，高新区、奥体、汉峪等片区的产业很强大。但是，东部楼市的供应更庞大，众多新楼盘可谓遍地开花。在高新区、奥体、汉峪、CBD等区域的楼盘，价格能保持高高在上，实际上它们的价格也确实高于南部新城。但如唐冶、雪山、新东站片区，就比较边缘了，它们区域自身的产业也比较羸弱，其需求主要上述高新区、奥体、汉峪等片区的产业需求，供需的形势就不像南部那样紧张了。
看懂这样的供求逻辑，对济南各片区房价走势我们会有更清晰的判断。
比如，济南南部房价在过去一段时间表现抢眼，但并不意味着它会一直这么抢眼。 因为，济南南部的产业规划相对较弱。
在南北康片区，市中区曾有意打造一个产业基地，并规划了“六城三中心”，不过它的规模跟西客站的产业规划没法比，跟济南东部CBD的规划更是没法比。而且，这两年它的风头被明显盖过，已经很少有人再提了。
如果未来产业短板不弥补，还只是靠老城区的外溢性需求，南部城区的房价也许会比较稳——毕竟，跌也跌不到哪儿去，就那么几个楼盘，供货少；但它的整体前景，与东部一些布局了重大产业的区域相比，可能会暗淡一些。
西客站片区，它的未来取决于片区产业的落地情况。西部国际医学中心正在从规划走进现实，到底能吸引来多少产业，拭目以待。
东部，奥体片区、CBD、高新区核心区，这些办公产业密集的区域，需求会越来越强大，供给将会逐渐降低，未来会是济南房价的塔尖区域。
东部其他区域的前景，也要看自身的产业情况及其与东部核心产业区的协调情况。
比如新东站片区，虽然有高铁站，但目前这里的产业几乎为零，很多在这里买房的人，都是在高新区、汉峪等东城核心区工作。
新东站片区规划有省企总部。我们不知道这个规划未来落实情况如何。落实好了，这里会成为一个“次中心”。如果落实不好，它只能是东部核心城区的一个补充。
济南各个片区未来前景如何？
本文没有给你明确答案，但却告诉了你如何思考，希望对你有用。
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