中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵
“房價高是一個偽問題，真正的問題是需求的問題”，9月18日，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵在接受鳳凰網財經獨家專訪時談及城鎮化發展過程中存在的諸多問題和應對之道，對於廣受關注的高房價問題，李鐵表示，這是世界上任何一個核心城市都共同存在的問題，也是城市化進程中所產生的必然結果。
但這並不意味著中國要照搬西方的經驗，比如土地私有化。李鐵認為，正式由於中國過去的土地公有化制度，使得中國在重大工程和城市發展進程中相較於發達國家擁有較低的拿地成本，從而促進了中國的經濟發展，這在中國40年的發展過程中是很重要的制度優勢。
“我們怎麼可以說私有化就可以解決中國城市化的問題呢，不是的”。
李鐵指出，應該看到在過去40年間，中國在城市化進程中實現了40個百分點和5億城鎮人口的增長，“這個速度和規模都是空前的”，李鐵道。
中國的城鎮化速度和規模都是空前的
2014年3月16日，《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》發佈，該規劃指出，城鎮化是現代化的必由之路，一國要成功實現現代化,在工業化發展的同時,必須注重城鎮化發展。同時提出了發展目標：常住人口城鎮化率達到60%左右,戶籍人口城鎮化率達到45%左右。
據李鐵介紹，改革開放以來，中國的城鎮化發展經歷了城鎮化率從17%到58.3%的飛躍，這40個百分點的增長涉及中國近5億人口，同時有8億人已經納入了中國城市化進程。另一方面，中國的城市也發生了迅速變化，目前有170多個城市，其中包括6個千萬人口以上的城市，25個500萬人口以上的城市和140個100萬人口以上的城市。
“我們在30-40年間實現了5億人口納入城市化進程，未來還有2個多億人口。這個速度和規模都是空前的”。
然而，53.7%的常住人口城鎮化率不僅遠低於發達國家80%的平均水平,也低於人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平。
李鐵對此表示，發達國家的高城市化率大多是經歷了上百年曆史才達到的，中國現在的城鎮化人口相當於歐盟和美國人口的綜合，這是世界上前所未有的，“我們看到差距的同時，也應該知道我們的成績是很巨大的”。
同時，在城鎮化快速發展過程中, 大量人口納入城市，城市規模隨之擴大，這種擴大，也使得未來城市發展遇到嚴峻的挑戰，也就是“城市病”問題：如何解決城市可持續發展，怎樣提高城市的集約化水平，降低資源的消耗，實現低碳綠色生態的城市化發展道路等等。
舉例來說，李鐵指出，中國當前的人均能源消耗已經超過了歐洲，這種粗放的發展模式對世界帶來極大壓力。中國人均能源消耗現在已經是美國的三分之一，是日本的二分之一，是歐盟的三分之二。從另一角度看，如果按照城鎮人口8億來計算，中國的人均能源消耗已經超過了歐洲。
“所以在未來實現可持續綠色低碳發展路徑上，真的我們要做出很大的改變，來通過降低消耗實現可持續發展道路，減少對社會的衝擊，這一點也是我們目前面臨的巨大挑戰”。
房價高是一個偽命題
另一方面，高房價也一直被詬病為是城鎮化發展過程中產生的歷史遺留問題。李鐵對此稱，“房價高是一個偽命題，真正的問題是需求的問題”。
他指出，房價高是城市化發展的必然結果，全世界所有核心的城市都存在這樣一個問題，所以主要問題不在於高房價，而在於這些城市有沒有拿出足夠的力量去解決適合中低收入人口的住房需求。
李鐵對此提議，可以在城市主城區較遠的區域去配置更低價格的住房來緩解中低收入人口的住房壓力。也正是由於目前沒有進行這種配置，才導致供需關係沒有得到緩解，造成了高房價長期持續的狀態。“房價高是一個偽問題，真正的問題是需求的問題”。
對於中低收入人群的買房需求，李鐵認為，在實際操作層面上，既不可能讓中低收入人群買高價住房，也不可能降低目前的房價去迎合他們，所以就需要發展那些特大城市周邊的區域。
“歐洲，美國、日本的特大城市周邊交通發達的很，他們平均是2000多公里，我們平均在幾十公里，這就是我們目前出現的問題”。李鐵認為，讓沒有得到住房的人可以用較低的價格在距離城市一定距離的地方買到他希望得到的住房，這是全世界通行的方法，也是中國當前應該要著手考慮的問題。
土地私有化可以解決中國城市化的問題嗎？
在穩房價這一方面，任志強曾向鳳凰網財經表示，應該向國外的經驗學習，推動土地制度及戶籍制度的改革，落實土地私有化和放開戶籍制度，加快城市化進程。
對此，李鐵卻並不認同。戶籍方面，目前各主要城市中的外來人口占比重較大，這麼龐大的人口如果同時轉成戶籍人口會對城市的財政和公共服務等領域造成巨大的壓力。
具體來說，北京總共2000多萬人口，外來人口占900多萬。上海2300萬人口，外來人口1000萬左右，深圳1300萬人口，外來人口占900萬，東莞是840萬人口，本市有80萬，都是嚴重倒掛。“我們不可能消減既有戶籍人口的公共服務，但是我要解決新增人口公共服務問題，恐怕這是一個長期的過程，需要逐步的釋放，逐步的解決”。
土地方面，李鐵認為，一旦土地私有化，政府在發展城市建設時就會面臨高昂的拿地成本，會延緩投資的進入和城市的發展，在這個層面上，當前的土地制度其實是中國的一項優勢而不是劣勢。
李鐵對此解釋稱，很多發達國家早已實現了土地私有化制度，但他們的經濟並沒有像中國一樣快速發展，原因就在於土地私有制會造成談判成本過高，而中國的政府強制力在這個發展階段實際上給國民帶來了巨大的利好。
“無論是國家的重大工程還是城市的產業，它都要和土地發生關係，那麼當你談判成本過高的時候，會延緩你投資的進入，這（土地公有制）其實是中國的制度優勢”。
不過這也並不意味著當前的土地制度不需要進行改革，李鐵指出，土地制度應該根據中國各階段的發展趨勢、發展政策，和活力釋放的需求進行調整，比如說現在也可以把集體土地以公有的形式來進入市場，不僅能夠使得農民獲益，也可以同時降低城市化和企業進入的成本。“有很多種選擇，為什麼一定要私有呢？”李鐵說道。
今年8月，李鐵就曾與知名地產商任志強圍繞“土地改革”問題展開激辯，燃爆全場。在這場辯論中，李鐵指出，中國的國有土地所有制，僅僅因集體土地進入市場，就能大大降低城市發展成本。住房也如此，中低收入人口住房，比如想在北京解決兩千萬人的住房，首先得把土地出讓金降下來，前提是讓集體土地進入市場，這樣就不存在土地出讓金問題了，開發商或住房建造者如果和集體土地共享這塊土地未來收益的時候，成本就會大大降低。“不一定要動所有制，但是要改變集體土地的出讓制度，把權利交還給集體，降低成本、激發活力的事情是一樣能做到的。這是在現有體制下不動干戈的去化解所謂房價的問題。”李鐵表示。
李鐵指出，在城鎮化過程中最重要的一點就是要實現對農村和農業的反哺，其中一類是政府的反哺政策，也就是政府對農業農村的投入，另一類是市場的反哺。市場反哺的前提就是城市要素進入農村，這就要求一定要開放農村的集體建設用地市場，使得城市人可以進入農村進行投資，促進產業和地區的經濟發展。
當務之急，就是要推進城市化。
對此，李鐵給出了一個完整的邏輯：只有當大量的農村人口進入城市，農村人均佔有才能增加。農村人均佔有資源增加，就能夠實行土地的適度規模經營，只有農業實現了土地適度規模經營，才能帶動城市要素進入農村進行資本投入，才能從根本上改變農村，這才是世界上通用的規律，前提是打破城鄉流通環節，推進戶籍管理制度及土地管理制度的改革。
“只有減少農民才能富裕農民”，這是李鐵對於理想中的城鎮一體化給出的願景。
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