重庆市房地产调控力度再次加大，将对工作不力、房地产市场波动大、未能实现调控效果的区县将坚决约谈、问责。今天（6月28日），重庆市人民政府办公厅印发了《关进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，要进一步出台措施加强我市房地产调控。
“《通知》对我市房地产市场的调控涵盖了土地、金融、定价指导、发展租赁住房等方面，是一次系统调控，有别于一般‘打补丁式’的调控举措。”市国土房管局相关负责人表示,其核心可以概括为“保障刚需，遏制炒房”。
据了解，这是我市在出台《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》严管市场秩序的基础上再次“出手”调控房地产市场。市国土房管局相关负责人表示，对重庆房地产市场一方面加强调控，一方面整治市场秩序，既着眼于短期又兼顾长远，有利于促进重庆房地产市场健康发展。
很明显，我市出台房地产市场调控措施，是为认真落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照住房城乡建设部《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）精神，以及市政府“实施房地产市场系统调控和超前调控”的要求，努力满足刚需、支持合理改善需求、遏制投资炒房，规范市场秩序，防止大起大落。
本次《通知》中还有一个重要措施就是：建立区县政府和市级部门房地产市场调控工作机制，落实区县政府主体责任和相关部门属事责任，严格督查，达到稳房价、降杠杆、防风险、调结构、稳预期的目标。对工作不力、房地产市场波动大、未能实现调控效果的区县，坚决约谈、问责。
有房地产业内人士认为，如果按通知要求落实区县政府和市级部门的工作职责，有利于形成调控合力，有利于更加深入地落实分类调控、因城施策和实现稳定房价等调控目标。
支持刚需：信贷、公积金优先支持刚需购房
在商品住房市场供应比较稳定的情况下，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，会让刚需购房变得困难。如何保障首套刚需客户的购房问题？市国土房管局相关负责人表示将由以下措施来实现。
首先是从土地源头上，增加普通商品住房及其用地供应，新供应住宅用地中普通商品住房用地供应比例不低于70%，新建商品住房要提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例。在信贷方面，人民银行重庆营管部、重庆银监局要加强个人住房贷款管理，实施好差别化住房信贷政策，引导金融机构在个人商业性按揭贷款的额度、利率方面优先满足首套刚性居住需求。
“公积金也将优先保障职工家庭首套住房贷款需求，对购买二手住房用于自住的给予信贷支持，充分发挥公积金支持住房消费作用。”该负责人称，将继续在主城区优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，继续暂停受理非首套住房的公积金贷款申请；不向外地来渝炒房的“三无人员”（在我市无户籍、无企业、无工作）提供公积金贷款；严格查处开发企业拒绝住房公积金贷款行为。
所有开发企业都必须履行诚信销售承诺书，在办理预售许可后10日内一次性公开公平公正销售全部房源。更重要的是，在首套刚需客户购房时，将支持首套刚需客户优先选房要求开发商不得预留关系房源、内部房源，不得按购房付款方式安排选房顺序。市国土房管局有关负责人表示，目前，已经要求开发商在开盘之前就上报开盘方案，并明确要求不得按付款方式安排选房顺序，如果市民遇到违规情况，建议保留证据，并拨打热线电话举报。
遏制炒房：多项政策共振 坚决遏制炒房
据市国土房管局相关负责人表示，重庆坚决遏制任何炒房行为，包括外来炒房客和本地炒房人员，“对遏制炒房行为，我市出台了多项措施，坚决打击”。
《通知》要求，各区县政府、市级相关部门要认真落实遏制炒房、维护房地产市场平稳健康工作责任制，形成齐抓共管的良好局面。区县政府要切实加强领导，组织相关部门协作联动，共同遏制炒房行为。
财政、税务部门要切实加强主城区房产税征管工作，对在主城区购买独栋住宅或高档住房的人员，以及购买普通住房的无户籍、无企业、无工作的“三无人员”，严格征收个人房产税。
严格执行主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策，取得《不动产权证书》满两年后才能上市交易。有业内分析人士表示，从商品房预售到取得不动产权证2年的周期，购买期房的限售期限基本有接近4年的时间，这对炒房者的资金锁定非常严重，这期间如果楼市没有他们预期的上升或市场不景气，会让一些炒房客损失惨重。
香港港渝经贸商会秘书长何伟坚表示，当前楼市向好，不少购房者都动用了资金杠杆，一些购房首付都是多方筹措。针对这种情况，有消息表示，人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局将联合开展个人贷款违规用于购房专项治理，严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资，防范个人消费性贷款（含以房抵押贷款、网络贷款）、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。不给炒房者贷款，对已经拥有两套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭，继续暂停发放个人住房贷款；对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
稳定房价：地价房价联动 大数据监测住房价格
由于以往智能化手段不足，市场的一些乱象不易发现，监管往往滞后被动。据透露，市国土房管局已建设房地产市场智能化服务监管平台，运用大数据和智能化手段，既有利于加强监管、规范市场秩序，又有利于调控。
目前，房地产市场智能化服务监管平台，已经实现商品房销售项目认购、网签备案和预售资金入账的全流程监管。市国土房管局相关负责人称，运用智能化平台有三个好处：首先，将认购纳入了网签管理，实现了网上适时监管，防止任意更改认购；其次，实现了网签合同即备案，省去了签订纸质合同到网签的时间，缩短了从认购到签正式合同的时间；第三，实现定金和首付款等预售资金在签订协议和合同前进入专用监管账户，有利于防止捂盘惜售、一房二卖、炒卖房号等违法违规行为，有利于杜绝预售资金到账不及时等问题，有利于防范交易风险。
据介绍，运用大数据加强房地产市场形势分析，探索商品住房价格分区统计及监测试点，完善房价、地价联动机制。该条政策是实施系统调控、精准调控的重要基础措施。完善主城区商品住房预售项目备案价格市、区两级会商机制，在主城区继续实施商品住房备案价格指导，以市场为导向，以成本为基础，综合考虑楼面地价、建安成本等因素，参考同地段、同类型、同品质竞品的价格水平，制定商品住房预售项目备案价格规则，指导房地产企业合理确定商品住房价格，防止房价大起大落。
我市一家知名房企销售负责人表示，把地价和房价挂钩对早期地价拿地又尚未开发完的开发商压力很大。他分析说：“早期拿地的项目楼面价如果是3000元，若综合考虑楼面地价等因素，其后期项目房价不可能按现在的市场行情销售，主管部门一定会对其实行指导价”。
规范市场：多部门联动 维护楼市秩序
《通知》要求，各区县政府要组织房管、建设、公安、工商、物价、金融、税务等相关部门认真开展房地产市场秩序专项整治工作，严查严管房地产领域违法违规行为，切实规范商品房蓄客、销售和中介行为。
同时，强化部门联合执法，严肃查处、公开曝光一批炒卖房号、收取“茶水费”等违法违规典型案件。
据介绍，从今年5月16日开展房地产专项整治工作以来，目前已对华美翡丽山、书香溪墅等项目涉及的7家开发企业采取了暂停网签等行政限制措施，处理并曝光造谣传谣、收取“茶水费”“指标费”的链家、中原、大泽、到家了、美联、恩居等6家中介机构，相应门店被停业整顿一个月，违规中介人员被纳入失信“黑名单”，形成了有力震慑。
下一步，市公安局和市国土房管局要联合开展房地产领域违法犯罪专项整治行动，及时查处造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷的行为，净化房地产市场环境。
加强引导：打击炒作渲染房价上涨行为
市民对房产市场的盲目恐慌性购房与当前一些自媒体号的炒作有很大的关系，因此一定要加强房地产相关政策宣传和解读，正面引导舆论，及时消除群众疑虑。
网信、网安、房管部门要加强舆情监测处置，严厉打击利用自媒体公众号如“房产情报站”等网络媒体炒作渲染房价上涨、造谣传谣制造恐慌、组织“炒房团”炒房等行为，净化舆论环境，稳定市场预期。
深度阅读：三个“平衡”维持我市房地产行业健康基本面
重庆市国土房管局相关负责人表示，《通知》是在房价总体稳定、上涨预期升温的情况下，重庆市委市政府快速反应、果断决策，强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，用加强调控与严厉整治市场双管齐下的方式，遏制炒房、引导市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，同时，从长期来看，我市房地产市场三个方面的“平衡”，可以保证楼市健康的基本面。
供需平衡 改善住房供求关系
根据《通知》要求，我市将加快编制主城区2018年至2022年住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房及用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置，改善住房供求关系。加快商品住房预售办理，增加商品住房有效供给。
数据显示，今年以来我市在住房供应量已明显增加。1-5月，主城区商品住房新开工面积同比增长183.1%；主城区出让住宅用地7589亩、同比增长87.8%。
“1-6月上旬，主城区新建商品住房上市1312万平方米、同比增长57%”。该负责人表示。
在土地方面，我市正有序实施年度土地供应计划，控制新出让用地开发强度，加快主城区住房用地供应，推出高品质改善性住房用地。同时，我市还将加大土地出让合同履约监管力度，对所有已出让住宅用地实行全覆盖清理，进行清单式管理，督促开发企业按合同约定的期限开发建设和上市供应商品住房。
对违约的项目，严格征收开竣工违约金；构成闲置土地，满一年未动工开发的，严格按照土地出让价款的20%征收土地闲置费；满两年未动工开发的，依法收回国有建设用地使用权。
供求关系是影响房价和预期的关键因素，促进供需平衡是调控房地产市场的治本之策，以上举措将明显改善供求关系，促进市场平稳。
职住平衡 优化主城区规划布局
《通知》还要求，我市要充分发挥规划布局、土地供应等政策引导，遵循“轨道交通引领城市发展、城市规划引领土地配置”的原则，做好主城区土地出让和配套设施建设，促进职住平衡。
据了解，职住平衡的基本内涵是指在某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等，大部分居民可以就近工作。但由于城市规划只能在土地利用上贯彻这一理念，而住房和就业岗位的分配是在市场中进行的，市场既无法保证居住在当地的居民就可以得到当地的就业岗位，也无法保证在当地工作就可以购买当地的住房，所以即使规划从用地角度做到了平衡，市场分配的最后结果也可能是一部分居民实现了就地平衡，而另一部分实现不了。
重庆受地形限制，属于多组团发展城市，因此在城市发展规划中提出了21个聚居区，城市发展的规律就是不断向新聚居区拓展，在各组团教育、医疗、交通、大型购物中心等公共设施建设不断完善后形成新的城市组团，就可以大力疏解主城核心区的非核心功能，疏缓核心区房地产供求关系，引导产业和人口向主城核心区以外的中心组团发展。
租售平衡形成多主体市场供给
《通知》要求加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，逐步完善住房租赁配套公共服务。引进和支持发展专业化、机构化住房租赁企业，尽快形成多主体供给。
事实上，除商品房销售市场外，我市的住房租赁市场也取得了快速的发展，为解决市民的居住问题起到至关重要的作用。
6月13日，市公租房管理局发布公租房申请公告（第31号），6月29日将举行主城区公租房摇号配租，凡在6月21日前提交申请并符合公租房保障条件的申请人均可参加摇号。
据了解，本次摇号配租房源有江南水岸（一组团）、龙洲南苑（五组团）、学府悦园、金凤佳园、美丽阳光家园、城西家园、樵坪人家、半岛逸景·乐园、空港乐园、九龙西苑、康居西城、民心佳园、康庄美地、民安华福、城南家园、两江名居、云篆山水共计17个项目。
上周刚刚结束的2018重庆商业商务精品项目暨长租公寓展览会上，有10多家长租公寓的公司首次参展并引起重庆市民的高度关注。据了解，重庆龙湖、保利、万科等多家品牌开发商也积极参与长租公寓的运营，为市场提供了丰富的居住产品。
去年11月17日，重庆市国土资源和房屋管理局与建设银行重庆市分行签署住房租赁战略合作协议。按照协议，双方将联手建设重庆住房租赁信息化综合服务平台，并为住房租赁企业和个人租赁提供1000亿元综合融资，加快推动重庆住房租赁市场发展。
下一步，我市还将加大公租房保障力度，充分满足住房困难的城镇居民、无住房的大中专毕业生、本市进城务工和外地来渝就业人员等“三类群体”的租赁住房需求；对城镇低收入住房困难家庭，通过实物配租和租赁补贴相结合的方式予以应保尽保。
同时会加强住房租赁市场监管，规范住房租赁行为，构建稳定的住房租赁关系，保持租期和租金的稳定。提高住房租赁管理服务水平，让承租人住得安心、放心、舒心。
来源：重庆房地产杂志（ID：cqlslj2016）
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